17 C 8/2025-131 — Okresní soud v Lounech

1. Žalobce se obrátil dne 8. 11. 2024 ke zdejšímu soudu s žalobou, v níž uplatnil nárok na zaplacení částky ve výši 100 000 Kč s příslušenstvím. Nárok odůvodnil tím, že žalovaní coby budoucí nabyvatelé s žalobcem coby budoucím převodcem a společností , právnická osoba, , která byla zastoupena , jméno FO, coby zprostředkovatelem (dále jen „zprostředkovatel“) uzavřeli dne , datum, smlouvu o smlouvě budoucí kupní, jejímž předmětem byl závazek smluvních stran uzavřít v budoucnu kupní smlouvu o převodu nemovitých věcí pozemků parc. č. st. 353, 413 a 903 v katastrálním území , adresa, I, Obec , adresa, (dále jen „nemovitost“) za sjednanou kupní cenu 3 500 000 Kč. Rezervační lhůta dle smlouvy původně činila 4 měsíce, končila tak , datum, . Rezervační lhůta byla následně prodloužena dodatkem č. , hodnota, ke smlouvě budoucí o kupní smlouvě nemovitých věcí ze dne , datum, (dále jen „dodatek“), a to z původních 4 na 6 měsíců, tedy do , datum, . Dodatek podepsaný žalovanými žalobce obdržel až dne , datum, , neboť komunikace mezi účastníky vázla, následně ho podepsal a ihned bez zbytečného odkladu na popud zprostředkovatele vyzval žalované dne , datum, k uzavření kupní smlouvy. Povinnost žalovaných uzavřít kupní smlouvu v rezervační lhůtě byla utvrzena smluvní pokutou ve výši 100 000 Kč sjednanou v čl. D. odst. 1 smlouvy. Vzhledem k tomu, že žalovaní v rezervační lhůtě smlouvu kupní neuzavřeli, ani přes to, že je žalobce k uzavření smlouvy písemně vyzval, vznikl žalobci nárok na úhradu předmětné smluvní pokuty ve výši 100 000 Kč, která tvoří předmět tohoto řízení, příslušenství činí zákonný úrok z prodlení z této smluvní pokuty. Později pak žalobce ztratil zájem na prodeji předmětné nemovitosti. Výše smluvní pokuty není nepřiměřená, žalovaní s její výší byli seznámeni před uzavřením smlouvy a výše smluvní pokuty je adekvátní i s ohledem na to, že o prodej domu byl velký zájem. Pokud žalovaní tvrdí, že realizace smlouvy byla znemožněna z objektivních důvodů, a to tak, že se jim nepodařilo sehnat zájemce na koupi jejich vlastního domu, prostřednictvím čehož měli v úmyslu financovat koupi nemovitosti žalobce, pak žalobce tvrdí, že tyto skutečnosti nebyly ve smlouvě sjednány jako podmínka pro uzavření kupní smlouvy, jak je jinak v těchto situacích obvykle sjednáváno.2. Žalovaní uplatněný nárok v celém rozsahu rozporovali a navrhovali zamítnutí žaloby. Podrobně popisovali vývoj celého plánovaného prodeje nemovitosti, kdy na ně byl ze strany žalobce a zprostředkovatele vyvíjen nátlak na uzavření kupní smlouvy, což žalovaní zprvu odmítali s tím, že nejprve musí obstarat zájemce o koupí vlastní nemovitosti, z čehož plánovali financovat koupi nemovitosti ve vlastnictví žalobce. Následně pak souhlasili s uzavřením smlouvy o smlouvě budoucí kupní ze dne , datum, , v níž byla sjednána rezervační lhůta v trvání 4 měsíců. Po uplynutí lhůty zde bylo několik měsíců „bezesmluvních“, po nichž žalobce a zprostředkovatel trvali na tom, že bude sepsán dodatek, aby se zpětně vykryly měsíce, kdy mezi stranami nebyla platná smlouva. Dne , datum, tak žalovaní podepsali předmětný dodatek, který odeslali na adresu žalobce. Ten jej dne , datum, podepsal a tentýž den vyzval žalované k uzavření kupní smlouvy. V ten moment žalovaní pojali podezření, že byli zneužiti, vše si nechali zkontrolovat odborovým právníkem, který jim sdělil, že podle dodatku nedošlo k prodloužení rezervační lhůty, ale byla sjednána nová rezervační lhůta v trvání 6 měsíců ode dne podpisu dodatku, což je výklad, který žalovaní nyní v řízení zastávají, neboť jak vyplývá z dodatku, jeho platnost a účinnost nastala okamžikem podpisu smluvních stran. Dne , datum, pak žalovaní byli vyrozuměni o tom, že žalobce již nemá zájem nemovitost prodat, že se změnila jeho životní situace a dům si ponechá. Zájem žalovaných na koupi nemovitosti však stále trvá. Žalovaní se marně pokoušeli s žalobcem dohodnout na smírném řešení sporu. Žalovaní dále tvrdí, že závazek ze smlouvy zanikl pro změnu jejich poměrů ve smyslu § 1788 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), když se jim nepodařilo obstarat zájemce o koupi jejich vlastní nemovitosti, pročež nezískali finanční prostředky pro koupi předmětné nemovitosti. Navíc prodej vlastní nemovitosti žalovaných byla jako podmínka pro uzavření budoucí kupní smlouvy komunikována ze strany žalovaných od samého počátku a žalobci byla známa. K neuzavření kupní smlouvy tak došlo čistě z objektivních důvodů, nešlo o zlou vůli ani o zaviněné svévolné jednání ze strany žalovaných – realizace kupní smlouvy byla znemožněna z objektivních důvodů. Žalovaní dále namítali, že smlouvy byly sepsány zjevně jednostranně ve prospěch prodávajícího, navíc ve spolupráci se zprostředkovatelem, který je s žalobcem v blízkém vztahu, a z toho důvodu žalovaní namítají přezkum smluv z hlediska korektivu dobrých mravů. Výše smluvní pokuty je nadto nepřiměřená konkrétním okolnostem, žalobci nevznikla žádná skutečná škoda a smluvní pokuta by tak představovala neoprávněné obohacení žalobce.3. Jen pro úplnost se patří poznamenat, že jde o tzv. věc s cizím prvkem, neboť 2. žalovaná je státním příslušníkem Rumunska. Soud se proto nejprve zabýval tím, zda je dána jeho pravomoc ve věci rozhodovat. Otázku pravomoci pak soud zkoumal z hlediska Nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 1215/2012, o příslušnosti a uznávání a výkonu soudních rozhodnutí v občanských a obchodních věcech (dále jen Nařízení Brusel I bis). Podle čl. 4 Nařízení Brusel I bis platí, že nestanoví-li toto nařízení jinak, mohou být osoby, které mají bydliště v některém členském státě, bez ohledu na svou státní příslušnost žalovány u soudů tohoto členského státu. Na osoby, které nejsou státními příslušníky členského státu, v němž mají bydliště, se použijí pravidla pro určení příslušnosti, která se použijí pro jeho vlastní státní příslušníky. V průběhu řízení pak soud zjistil, že žalovaná má na adrese uvedené shora adresu místa bydliště a písemnosti jsou jí na tuto adresu doručovány. Pravomoc zdejšího soudu je tak dána.4. Po provedeném dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním, které má za skutečnosti prokázané a rozhodující pro posouzení věci, odpovídající i skutkovému závěru. Mezi žalobcem jako prodávajícím, žalovanými jako zájemci a společností , právnická osoba, , která byla zastoupena , jméno FO, , byla nejprve dne , datum, uzavřena dohoda o koupi nemovitosti se zastoupením, která dle obsahu byla smlouvou o smlouvě budoucí kupní, kdy prodávající a zájemci se zavázali uzavřít kupní smlouvu o převodu vlastnictví k předmětné nemovitosti žalobce ve lhůtě do , datum, /viz dohoda o koupi nemovitosti na č. l. 26-30/. Následně dne , datum, tytéž smluvní strany uzavřely smlouvu o budoucí kupní smlouvě o koupi nemovitých věcí, jejímž předmětem byl závazek smluvních stran uzavřít v budoucnu za podmínek uvedených v této smlouvě kupní smlouvu o převodu předmětné nemovitosti, jejíž náležitosti byly ve smlouvě přesně specifikovány, a to nejpozději do 4 kalendářních měsíců od uzavření smlouvy. Budoucí nabyvatelé (žalovaní) byli oprávněni během rezervační lhůty vyzvat budoucího převodce (žalobce) k uzavření kupní smlouvy, který ji uzavře bez zbytečného odkladu. Budoucí převodce (žalobce) byl oprávněn prostřednictvím zprostředkovatele vyzvat budoucí nabyvatele (žalované) k uzavření kupní smlouvy, kteří se zavázali ji uzavřít nejdéle do konce rezervační lhůty. Pro případ, že budoucí nabyvatelé (žalovaní) neuzavřou s budoucím převodcem smlouvu kupní v rezervační lhůtě, budou v takovém případě povinni uhradit budoucímu převodci (žalobci) smluvní pokutu ve výši 100 000 Kč /viz smlouva o smlouvě budoucí kupní na č. l. 49-55/. Dodatkem č. , hodnota, ke smlouvě o smlouvě budoucí kupní ze dne , datum, došlo ke změně čl. C odst. 1 bod 1 smlouvy, který nově zní tak, že předmětem smlouvy je závazek smluvních stran uzavřít v budoucnu za podmínek uvedených v této smlouvě kupní smlouvu o převodu předmětné nemovitosti, jejíž náležitosti byly ve smlouvě přesně specifikovány, a to nejpozději do 6 kalendářních měsíců od uzavření smlouvy. , jméno FO, ustanovení smlouvy zůstaly nezměněné. Dodatek žalovaní podepsali dne , datum, , žalobce a zprostředkovatel dne , datum, /viz dodatek na č. l. 33-34/. Dodatek žalovaným zaslal emailovou zprávou zprostředkovatel , jméno FO, dne , datum, , přičemž ve zprávě uvedl, že dle dohody zasílá dodatek – „změna je ze 4 měsíců na 6“ a dále uvedl, že pokud budou žalovaní požadovat víc měsíců, lze to domluvit, ale za podmínky navýšení kupní ceny /viz kopie emailové komunikace na č. l. 65/. Žalobce výzvou ze dne , datum, vyzval žalované k podepsání kupní smlouvy na základě smlouvy o smlouvě budoucí kupní ze dne , datum, ve znění dodatku č. , hodnota, , který byl ve výzvě špatně označen datem , datum, , přičemž správné datum je , datum, , kdy byl dodatek podepsán všemi smluvními stranami /viz výzva k podepsání kupní smlouvy na č. l. 32, doklady o odeslání na č. l. 56-57/. Výzvou ze