15 C 273/2023-94 — Okresní soud v Litoměřicích

1. Žalobkyně se domáhala žalobou zaplacení částky , částka, s příslušenstvím a náhrady nákladů řízení, tvrdila, že účastníci uzavřeli dne , datum, nájemní smlouvu na dobu určitou do , datum, , tato nájemní smlouva byla písemným dodatkem č. , hodnota, ze dne , datum, prodloužena do , datum, . Žalobkyně zaslala po předchozích četných výzvách a upozorněních na dlužné částky žalované výpověď z nájemní smlouvy, dne , datum, pro neplacení nájemného. Měsíční nájemné bylo sjednáno ve výši , částka, se splatností vždy k 15. dni příslušného měsíce. Žalovaná naposledy uhradila nájemné za měsíc květen 2022. S nájemným za měsíce červen 2022 až prosinec 2022 se nájemkyně dostala do prodlení. Výpověď byla doručena dne , datum, . Ve smlouvě byla ujednána výpovědní doba v trvání tří měsíců s tím, že začne běžet 1. den následujícího měsíce po doručení výpovědi. Nájemní vztah tedy skončil ke dni , datum, a k tomuto datu byl předmět nájmu i předán při sepsání předávacího protokolu. Žalobkyně dne , datum, zaslala žalované zápočet kauce na dlužné nájemné za měsíc červen a předžalobní výzvu k úhradě všech zbylých dlužných částek. Za měsíc červen 2022 žalovaná je dlužna pouze příslušenství ve formě zákonného úroku z prodlení kapitalizovaného ve výši , částka, jako vypočtený zákonný úrok z prodlení do , datum, , tedy den po splatnosti nájemného za měsíc červen 2022 za 224 dní prodlení při úrokové sazbě 11,75 % p. a., které bylo uhrazeno zápočtem ke dni , datum, , kdy byla doručena zpráva o zápočtu s předžalobní výzvou. Žalobkyně dále požaduje za měsíce červenec 2022, srpen 2022, září 2022, říjen 2022, listopad 2022 a prosinec 2022 nájemné ve výši , částka, měsíčně, které bylo splatné vždy k 15 dni příslušného měsíce. Zároveň požaduje v souladu s nařízením vlády č. 351/2013 Sb. výši nákladů spojených s uplatněním pohledávky v částce , částka, za každou měsíční dlužnou pohledávku. Dne , datum, byla zaslána předžalobní upomínka dle § 142 a o. s. ř. žalované prostřednictvím datové schránky.2. Soud ve věci vydal elektronický platební rozkaz č. j. EPR , č. účtu, -9 ze dne , datum, .3. Žalovaná proti němu podala odpor, v němž neuznala nárok uplatněný žalobou, namítala, že uplatnila dne , datum, vůči žalobkyni námitku neplatnosti nájemní smlouvy uzavřené dne , datum, včetně dodatku ze dne , datum, z důvodu „zatajení stavu“ předmětu nájmu a „nemožnosti užívat“ předmět nájmu. Dále tvrdila, že účastníci „měli mezi sebou velmi dobré vztahy“, všechny povinnosti žalovaná řádně a bez výhrad plnila, prostory byly pronajaty žalovanou za účelem provozu kanceláří a školicího střediska. Po určité době užívání nemovitosti se vyskytly u pracovníků žalované „vleklé zdravotní problémy“, především záněty horních cest dýchacích a alergické reakce, bolesti hlavy a břicha a aktuálně se jednatelky žalované léčí s alergiemi a autoimunitním onemocněním, „dokonce došlo u dvou pracovníků z důvodu alergické reakce ke kolapsovému stavu se ztrátou vědomí a následnou hospitalizací“. Následně zjistili, že „sklepní prostory“ pod prostory, které měla žalovaná pronajaté, jsou „souvisle pokryté několika cm vrstvou plísní, a to jak na stěnách, tak i na podlaze“. Hygienická stanice v Litoměřicích jim doporučila, aby prostory „opustili, neboť jsou zdraví nebezpečné“. O celé situaci informovali žalobkyni v květnu 2022 a navrhli „opuštění prostor ke dni , datum, “. Zároveň dne , datum, u Zdravotního ústavu v , adresa, objednali u Centra hygienických laboratoří rozbor pracovního ovzduší v jednotlivých kanceláří a byly zjištěny spory plísní: Cladosporium sp., Penicilium sp., Alternaria sp., Fusarium sp., Aspergillus sp. ve „velkém množství“. Žalobkyně však žádným způsobem nereagovala, následně se dozvěděli, že „zaměstnanci biskupství věděli“, že v nemovitostech jsou plísně, avšak žalované to nikdo nesdělil. Nemovitost má podle žalované hygienické závady, pro kterou nemůže žalovaná užívat nemovitost. Žalovaná se snažila o smírné řešení, oznámili dne , datum, , že „opouští“ prostory ke dni , datum, a vznesla námitku neplatnosti nájemní smlouvy, z toho důvodu, že jej nelze užívat podle nájemní smlouvy ve stavu odpovídajícím účelu nájmu, neboť „nesplňuje hygienické požadavky a stav nemovitosti je zdraví a životu ohrožující“. Navíc při předávání předmětu nájmu žalobkyně žalovanou neupozornil na tuto skutečnost. Nad žalovanou pronajaté prostory byly prostory, kde „nechala žalobkyně umístit plesnivé knihy“. Tímto svým jednáním „hazardovala se zdravím zaměstnanců žalované, ale i jejich klientů“. Žalovaná „požaduje vrácení uhrazeného nájmu ve výši , částka, s úroky z prodlení a také náklady na léčbu a zdravotní újmu, které měla vyčíslit“. K předání klíčů mezi účastníky došlo dne , datum, , neboť žalobkyně nereagovala na výzvy žalované, zlehčovala vzniklé zdravotní problémy jednatelů žalované a zdravotní omezení pracovníků žalované. Žalovaná do nemovitostí „již nevstoupila“, klíče předala zástupci žalobkyně a o předání klíčů „se snažila již od , datum, “.4. Žalobkyně doplnila svá tvrzení, že údajné „zdravotní problémy“ začala žalovaná namítat až v roce 2022, po 9 letech od uzavření nájemní smlouvy, když chtěla z důvodu své „špatné finanční situace“ a výraznému navýšení záloh na energie ze strany poskytovatele energií ukončit nájem před uplynutím doby určitého trvání nájemního vztahu, když však žalobkyně s uzavřením dohody o ukončení nájemního vztahu nesouhlasila. Dne , datum, informovala žalovaná žalobkyni o své negativní finanční situaci a požadovala ukončení nájemní smlouvy dohodou k , datum, . Důvody, které jsou nyní uváděny, tak považuje žalobkyně za tzv. zastírající, uměle vykonstruované, ospravedlňující neplacení nájemného a neochotu hradit nájemné ve výpovědní době. V pronajatých prostorách žádné plísně „patrny nejsou a nebyly“. Tvrzení žalované je založeno pouze na domněnkách. Bezodkladně po převzetí prostor dne , datum, byly učiněny fotografie předmětných prostor a žádné plísně se zde nenacházely, předmět nájmu je způsobilý ke sjednanému účelu provozování kanceláří a školicího střediska. K protokolům o zkouškách žalobkyně namítala, že nebyla přizvána, není tedy zřejmé, jakými metodami k měření došlo. Žalobkyně zdůrazňuje, že tyto prostory od roku 2013 žalovaná užívala a žádnou přítomnost plísní neuváděla. Taktéž, pokud se týká zdravotního stavu zaměstnanců žalované, jedná se pouze o tvrzení, údajné názory lékaře, který tzv. nevyloučil možnost, neprokazuje tuto příčinnou souvislost a nezpůsobilost předmětu nájmu ke sjednanému účelu není důvodem neplatnosti nájemní smlouvy od počátku, ale případně toliko jako zákonný výpovědní důvod. Výpověď však žalovaná nepodala. Žalovaná nově namítá neplatnost dodatku k nájemní smlouvě z důvodu údajné absence schválení Biskupstvím Litoměřickým, avšak samotná smlouva tento souhlas obsahuje. Zároveň žalobkyně namítá promlčení práva dovolat se relativní neplatnosti, neboť k podpisu předmětného dodatku k nájemní smlouvě došlo dne , datum, (ustálená judikatura Nejvyššího soudu ČR např. rozsudek NS ČR sp. zn. , spisová značka, , respektive sp. zn. , spisová značka, ).5. Soud ve věci provedl obsažné dokazování. Z výpisu z obchodního rejstříku vedeného Krajským soudem v , adresa, , oddíl C, vložka 11874, bylo zjištěno, že žalovaná společnost , právnická osoba, ., byla zapsána v roce 1997 se sídlem od roku , adresa, , s předmětem podnikání výroba, obchod a služby, jednatel , jméno FO, , narozena 1984, od roku 2015 a , jméno FO, , narozena 1981, od roku 2012 a jmenované jsou také společnice předmětné společnosti.6. Z fotografií předložené žalovanou soud zjistil stav předmětu nájmu z června 2022.7. Ze smlouvy o nájmu části domu a užívání části nemovitostí bylo zjištěno, že dne , datum, byla uzavřena smlouva mezi účastníky týkající se nemovitosti, části budovy č. p. 10 (probošství), a to část sklepa – suterénu, a to vše podle přílohy, celé přízemí budovy č. p. 10 mimo místnost situovanou vlevo od vchodových dveří s tím, že rozsah pronajatých prostor je specifikován přílohou č. , hodnota, smlouvy a dále je předmětem pronájmu dvůr a zahrada s tím, že nájemce se zavazuje prostory udržovat a může zde parkovat osobní automobily, v počtu 2 a návštěv s tím, že účelem nájmu je provozování kanceláří a školicí účely, s trváním na dobu určitou 5 let do , datum, a nájemné je stanoveno dohodou na částku , částka, měsíčně s tím, že v tomto nejsou zahrnuty služby s užíváním spojené. Dále je v nájemní smlouvě specifikována platba jednotlivých energií a dalších médií jako vodné s tím, že byla složena kauce ve výši jednoho měsíčního nájmu , částka, a s tím, že nájemné může být každoročně navýšeno o míru inflace vyhlášeno sdělením a velká písemná ČSÚ do 31. 3. běžného roku. Dále je sjednáno v čl. 9 práva a povinnosti smluvních stran s tím, že nájemce zabezpečuje v pronajatých částech nemovitosti protipožární ochranu a dodržování bezpečnostních předpisů a zajišťuje nájemce předmět nájmu v takovém vztahu stavu, aby mohl sloužit smluvenému účelu s tím, že nájemce je povinen