14 C 425/2023-40 — Okresní soud v Mladé Boleslavi

1. Žalobkyně se žalobou ze dne 28. 12. 2023 domáhala po žalované vydání náhrady za nadužívání společné věci žalovanou – spoluvlastnicí nemovitostí: pozemek parc. č. , hodnota, - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba , adresa, , č.p. , Anonymizováno, – rodinný dům, pozemek parc. č. , hodnota, - zahrada, vše zapsané na listu vlastnictví č. , hodnota, v obci a katastrálním území , adresa, , vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, . Dle žaloby žalobkyně nabyla spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4 na předmětných nemovitostech na základě kupní smlouvy ze dne 30. 11. 2021 s právními účinky vkladu ke dni 7. 12. 2021. Žalovaná jako majoritní spoluvlastník (3/4 nemovitosti) užívá předmětné nemovitosti nad rámec jejího spoluvlastnického podílu, přičemž žalobkyně je tímto vyloučena z užívání společné věci odpovídající jejímu spoluvlastnickému podílu. Žalobkyně vědoma si toho, že žalovaná jakožto většinový spoluvlastník se může usnést, že některého ze spoluvlastníků z užívání věci zcela vyloučí, v takovém případě logicky užívá věc nad rámec jejího podílu. Jedná se o zákonem aprobované omezení práv spoluvlastníka, za které však náleží náhrada vyloučenému spoluvlastníku ve výši odpovídající rozsahu jeho újmy. Právo spoluvlastníka na náhradu za to, že neužívá společnou věc v rozsahu odpovídajícím jeho ideálnímu spoluvlastnickému podílu, je dáno zákonem a vyplývá z práva spoluvlastníka podílet se na užívání společné věci v míře odpovídající jeho podílu. Při určení výše této náhrady je potom podstatná újma vznikající vyloučenému spoluvlastníku. Žalovaná nemovitosti nadužívá, když nemovitost užívá v celém rozsahu, a to ode dne 7. 12. 2021, kdy žalobkyně nabyla vlastnické právo ke spoluvlastnickému podílu na nemovitosti, a to až do současnosti. Žalobkyně dne 23. 10. 2023 zaslala žalované předžalobní výzvu, na kterou nebylo reagováno. Ohledně stanovení náhrady má žalobkyně za to, že má právní nárok na náhradu ve výši obvyklého nájmu v dané lokalitě. Žalobkyně odkázala na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. , spisová značka, , dle nějž lze analogicky použít závěry uvedené v rozsudku sp. zn. , spisová značka, , tj. výši náhrady lze určit peněžitou částkou, která odpovídá částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase na užívání obdobných nemovitostí, zpravidla formou nájmu (nájemné, které se vytváří na trhu s nájmy a je dáno stavem místní a časové nabídky a poptávky). Žalobkyně má za to, že obvyklá cena za užívání podílu žalobkyně na nemovitostech, tj. za užívání ¼ nemovitostí, činí v daném čase a místě 4 000 Kč měsíčně. Závěrem žalobkyně odkázala na řízení o témže nároku žalobkyně vůči žalované za období od 7. 12. 2021 do 20. 3. 2023 vedené u zdejšího soudu, při kterém účastníci uzavřeli smír a soud tento smír usnesením ze dne 23. 10. 2023, č. j. , spisová značka, , schválil. Nyní se žalobkyně domáhá náhrady za navazující období od 21. 3. 2023 do 21. 12. 2023 (9 měsíců) v celkové výši 36 000 Kč. K výzvě soudu žalobkyně doplnila, že dne 24. 2. 2023 odeslala žalované dopis, ve kterém ji žádá o sjednání termínu, kdy žalobkyni bude nemovitost zpřístupněna k její prohlídce, a zajištěn její přístup do nemovitosti. Dále v dopise žalobkyně uvádí, že spoluvlastnický podíl chce užívat formou pronájmu třetím osobám, případně i žalované, jakožto stávající obyvatelce nemovitosti, vše za obvyklé nájemné. Na tento dopis nebylo ze strany žalované nijak reagováno. Žalovaná má v nemovitosti hlášený trvalý pobyt a nejspíše má v nemovitosti i své obydlí, žalobkyně není oprávněna do tohoto obydlí nijak zasahovat, jelikož by se sama vystavila trestněprávnímu postihu. Žalobkyně je tedy v otázce užívání předmětných nemovitostí odkázána na součinnost žalované, pasivitou žalované jí bylo bráněno v užívání těchto nemovitostí, a to obzvlášť za situace, kdy žalovaná jako jediná má přístup a klíče k nemovitostem, když žalobkyně těmito nedisponuje.2. Žalovaná se k žalobě nevyjádřila a k jednání před soudem konaném dne 4. 11. 2024 se nedostavila, ač byla řádně předvolána.3. Soud ve věci vycházel z níže uvedených listinných důkazů předložených žalobkyní:4. Výpis z KN na č. l. 10 spisu prokazuje, že žalobkyně jsou spolu se žalovanou spoluvlastníky nemovitostí - pozemek parc. č. , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba , adresa, , č.p. , Anonymizováno, , rodinný dům, pozemek parc. č. , hodnota, , zahrada, vše zapsané na listu vlastnictví č. , hodnota, v obci a katastrálním území , adresa, , vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, . Žalobkyně vlastní podíl ¼ na nemovitostech, žalovaná vlastní podíl ¾ na nemovitostech.5. Výzvou ke zpřístupnění nemovitosti ze dne 24. 2. 2023 včetně podacího archu se prokazuje, že žalobkyně oslovila žalovanou jakožto spoluvlastníka podílu id. ¾ na nemovitostech, navrhla odkup spoluvlastnického podílu id. ¾ na předmětných nemovitostech. Žalobkyně měla v úmyslu nemovitosti zcelit, následně do nich investovat. Současně měla žalobkyně zájem spoluvlastnický podíl užívat formou pronájmu třetím osobám, případně žalované (vše za obvyklé nájemné), požádala proto o sjednání termínu, kdy by jí byla nemovitost zpřístupněna k prohlídce a zajištění přístupu do nemovitosti. Závěrem žalobkyně upozornila, že užíváním nemovitosti jako celku, resp. užíváním včetně spoluvlastnického podílu žalobkyně, vzniká žalované bezdůvodné obohacení ve výši obvyklého nájemného, jehož vydání je žalobkyně oprávněna požadovat soudní cestou.6. Z usnesení zdejšího soudu o schválení smíru ze dne 23. 10. 2023, č. j. , spisová značka, , se podává, že žalobkyně se již žalobou ze dne 28. 12. 2023 podanou u zdejšího soudu domáhala po žalované vydání náhrady za nadužívání společné věci žalovanou, a to za období od 7. 12. 2021, kdy se žalobkyně stala spoluvlastníkem nemovitosti, do 20. 3. 2023. V tomto řízení byl mezi žalobkyní a žalovanou při jednání před soudem dne 23. 10. 2023 uzavřen smír, který byl soudem schválen. Žalovaná tak byla povinna zaplatit žalobkyni částku 61 677 Kč ve splátkách. Tato částka byla vypočtena jako cena užívání předmětné části nemovitostí ve vlastnictví žalobkyně ve výši 4 000 Kč měsíčně.7. Předžalobní upomínkou ze dne 23. 10. 2023 včetně poštovního podacího archu z 24. 10. 2023 bylo prokázáno, že žalobkyně prostřednictvím právního zástupce vyzvala žalovanou s ohledem na skutečnost, že žalovaná jako spoluvlastník shora specifikovaných nemovitostí v těchto bydlí, užívá takto i spoluvlastnický podíl žalobkyně o výši id. 1/4, k vydání náhrady v ceně obvyklého nájemného v dané lokalitě, tj. částky 4 000 Kč měsíčně, a to za období od 21. 3. 2023 do 23. 10. 2023 (7 měsíců a 3 dny), tedy ke dni sepisu této předžalobní upomínky. Celkem se jedná o 28 387 Kč. Žalobkyně žádala zaplacení nejpozději do 7 dnů od doručení výzvy a dále vyzvala žalovanou k pravidelnému hrazení nájemného.8. Ve věci soud dospěl ke skutkovému závěru, že žalobkyně jsou spolu se žalovanou spoluvlastníky nemovitostí - pozemek parc. č. , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba , adresa, , č.p. , Anonymizováno, , rodinný dům, pozemek parc. č. , hodnota, , zahrada, vše zapsané na listu vlastnictví č. , hodnota, v obci a katastrálním území , adresa, , vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , a to při id. podílech žalobkyně ¼, žalovaná ¾. Žalovaná uvedené nemovitosti užívá k bydlení, žalobkyně proto nárokuje náhradu za nadužívání nemovitostí ze strany žalované, když sama tyto užívat nemůže (nemá k nemovitostem faktický přístup). Již v řízení vedeném u zdejšího soudu pod sp. zn. , spisová značka, se žalovaná se žalovanou dohodly na zaplacení částky 61 677 Kč, tj. částky 4 000 Kč měsíčně za užívání předmětné části nemovitostí ve vlastnictví žalobkyně, soud schválil smír uzavřený při jednání dne 23. 10. 2023. Tímto se účastnící řízení vyrovnali za období od 7. 12. 2021, kdy se žalobkyně stala spoluvlastníkem nemovitosti, do 20. 3. 2023. Žalobkyně oslovila žalovanou jakožto spoluvlastníka s návrhem na odkup spoluvlastnického podílu id. ¾ na předmětných nemovitostech, neboť měla v úmyslu nemovitosti zcelit a užívat formou pronájmu třetím osobám, případně žalované (za obvyklé nájemné), požádala o sjednání termínu prohlídky nemovitosti a zajištění přístupu do nemovitosti. Současně žalobkyně žalovanou upozornila, že užíváním nemovitosti jako celku, resp. užíváním včetně spoluvlastnického podílu žalobkyně, vzniká žalované bezdůvodné obohacení ve výši obvyklého nájemného, jehož vydání je žalobkyně oprávněna požadovat soudní cestou. Žalovaná na výzvy žalobkyně nijak nereagovala, nyní se tak žalobkyně domáhá náhrady za navazující období od 21. 3. 2023 do 21. 12. 2023 (tj. 9 měsíců) v celkové výši 36 000 Kč.9. Podle § 1115 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), osoby, jimž náleží vlastnické právo k věci společně, jsou spoluvlastníky.10. Podle § 1117 o. z. má každý spoluvlastník právo k celé věci.