50 C 110/2023-113 — Okresní soud v Mostě

1. Žalobou, doručenou soudu dne , datum, , se žalobce domáhal určení vlastnického práva k nemovitým věcem, konkrétně pozemkům p. č. , hodnota, , trvalý travní porost, o výměře 17 425 m2 a pozemku p. č. , hodnota, , ostatní plocha o výměře 335 m2, oba v katastrálním území , adresa, , zapsaných na listu vlastnictví č. , hodnota, , vedeného Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště , adresa, (dále jen „pozemky“). Žalobce uvedl, že ve dnech , datum, až , datum, , zveřejnil na úřední desce obecního úřadu záměr prodeje pozemků žalované. Zastupitelstvo žalobce na svém zasedání, konaném dne , datum, přijalo usnesení, kterým schválilo zveřejněný prodej pozemků žalované. Došlo, dne , datum, , k uzavření kupní a zástavní smlouvy, na základě, kterých bylo převedeno vlastnické právo k pozemkům na žalovanou a ke vkladu zástavního práva ve prospěch žalobce jako zástavního věřitele. Dne , datum, účastníci uzavřeli smlouvu o developerském projektu, se závazkem žalované, jako zhotovitele, realizovat pro žalobce jako objednatele dílo, nazvané výstavba lesní školky v přírodě-„, Anonymizováno, , , Anonymizováno, -, adresa, “ (dále jen „dílo“). V mezidobí nastaly pochybnosti o platnosti usnesení zastupitelstva žalobce o schválení prodeje pozemků žalované, a proto účastníci uzavřeli souhlasné prohlášení o neplatnosti původní kupní smlouvy a původní zástavní smlouvy. Dne , datum, pak zastupitelstvo žalobce přijalo usnesení číslo , Anonymizováno, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, , kterým byl opětovně schválen prodej pozemků žalované (dále jen „usnesení“). Dne , datum, došlo k uzavření nové kupní smlouvy, poté, co žalobce obdržel stanovisko Odboru veřejné správy, dozoru a kontroly , právnická osoba, , kde bylo uvedeno, že původní usnesení ze dne , datum, je neplatné, resp. nicotné, neboť nebylo přijato zákonem požadovanou většinou zastupitelů. Uzavřená kupní smlouva byla vložena do katastru nemovitostí a na jejím základě došlo k převodu vlastnictví k pozemkům na žalovanou. Nedošlo již k uzavření zástavní smlouvy, proto žalobce opakovaně vyzval žalovanou k jejímu uzavření, což však žalovaná podmiňovala vyřešením panující právní nejistoty ohledně dalšího postupu ve věci naplnění stavebních záměrů dle Smlouvy o developerském projektu. Vzhledem k neochotě žalované uzavřít novou zástavní smlouvu, žalobce odstoupil dopisem ze dne , datum, od uzavřené kupní smlouvy a na ní závislé smlouvy o developerském projektu, neboť zajištění zaplacení kupní ceny zástavním právem bylo stěžejní podmínkou, bez níž by k uzavření kupní smlouvy nedošlo.2. Žalobce dále předložil další právní argumentaci, dle které je uzavřená kupní smlouva neplatná. Jako první uvedl absenci odůvodnění nepřiměřeně nízké kupní ceny. Žalobce uvedl, že kupní cena ve výši , částka, je s ohledem na vypracovaný znalecký posudek nepřiměřeně nízká. Dle znalce je obvyklá cena pozemků , částka, a lze očekávat její růst s ohledem na zvýšenou poptávku po nemovitostech o dalších 20 % až 30 %. Usnesení zastupitelstva žalobce neobsahuje odůvodnění výrazně nižší kupní ceny a důvody pro její sjednání, což je v rozporu s ustanovením § 38 odst. 1 a § 39 odst2 zákona o obcích, která ukládají povinnost v případě úplatného převodu majetku, sjednat cenu zpravidla ve výši obvyklé v místě a čase, s tím, že odchylka od ceny musí být zdůvodněna, jinak se jedná o neplatné jednání. Toto zdůvodnění v jednání zastupitelstva chybí a mimoekonomický benefit uzavřené smlouvy spočívající ve výstavbě lesní školky a rekreačních objektů pro zaměstnance žalobce není zde dán, neboť by se vztahoval pouze na úzký okruh příjemců. S ohledem na neplatnost kupní smlouvy je tak i neplatná smlouva o developerském projektu, která je na kupní smlouvu navázána a lze ji považovat ve smyslu ustanovení § 1727 občanského zákoníku. Absolutní neplatnost jedné smlouvy pak způsobuje neplatnost i druhé smlouvy, na neplatné smlouvě závislé.3. Neplatnost z důvodu odstoupení pro závažné porušení kupní smlouvy a smlouvy o developerském projektu.Žalobce uvedl, že v kupní smlouvě se účastníci dohodli na zřízení zástavního práva k zajištění závazku žalované zaplatit dohodnutou kupní cenu včetně případného navýšení na cenu obvyklou. Ke dni podání žaloby k uzavření zástavní smlouvy nedošlo, žalobce považuje tuto skutečnost za podstatné porušení smlouvy podle ustanovení § 2002 odst. 1 občanského zákoníku. Pro žalobce bylo zřízení zástavního práva naprosto stěžejní podmínkou, bez které by k uzavření kupní smlouvy a smlouvy o developerském projektu nedošlo. Pokud k jejímu uzavření nedošlo z důvodů na straně žalované, která její podpis podmiňovala dalším jednáním, jedná se o podstatné porušení smlouvy a žalobce měl právo k odstoupení od smlouvy, v jehož důsledku se kupní smlouva i na ní závislá smlouva o developerském projektu ruší od počátku.4. Neplatnost z důvodu nezveřejnění záměru.Původní záměr prodeje pozemků žalované byl zveřejněn v prosinci , Anonymizováno, a , datum, došlo k přijetí usnesení zastupitelstva žalobce, kterým byl udělen souhlas k prodeji pozemků a zřízení zástavního práva na zajištění povinnosti žalované zaplatit kupní cenu. Usnesení ze dne , datum, bylo nicotné z důvodu neexistence mandátu zastupitelky , tituly před jménem, , jméno FO, a původní kupní smlouva a původní zástavní smlouva jsou ve smyslu ustanovení § 41 odst. 2 zákona o obcích neplatné. Dne , datum, bylo přijato usnesení zastupitelstva žalobce, kterým bylo schváleno uzavření kupní smlouvy k pozemkům, aniž by došlo k novému zveřejnění záměru, když tehdejší vedení žalobce považovalo za dostatečné zveřejnění v době od , datum, do , datum, . Pokud uplynula od zveřejnění záměru k uzavření kupní smlouvy doba devíti měsíců, považuje žalobce tuto dobu za dobu převyšující o tři měsíce dobu, kterou považuje Ministerstvo vnitra ve svém metodickém doporučení za přijatelnou dobu od zveřejnění záměru prodeje do doby realizace prodeje majetku. Žalobce uvedl, že je si vědom rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , podle něhož k posouzení splnění podmínky zveřejnění záměru je nutné posuzovat časovou, věcnou a logickou návaznost mezi zveřejněním a schválením záměru. Za obecně nepřijatelnou dobu mezi zveřejněním a schválením záměru pak Nejvyšší soud považuje dobu 2 let, i v tomto případě však připouští, že může být dána kontinuita záměru (hledisko trvání vůle obce). S ohledem na shora uvedenou právní úpravu s přihlédnutím k tomu, že se zastupitelstvo žalobce svolává čtvrtletně, nelze vyloučit možnost, že doba devíti měsíců od zveřejnění záměru k udělení souhlasu se záměrem zakládá neplatnost kupní smlouvy.5. Námitka následné nemožnosti plnění ze smlouvy.Žalobce ve svém doplnění žaloby ze dne , datum, uvedl, že podal návrh na změnu územního plánu č., hodnota, . V rámci posuzování vlivů na životní prostředí vydal Krajský úřad v , adresa, , odbor životního prostředí a zemědělství dne , datum, pod sp. zn. , Anonymizováno, /, č. účtu, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, stanovisko, ve kterém uvedl, že v případě změny funkčního užití pozemků p. č. , hodnota, a , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , je evidován dle náletové databáze AOPK přísně zvláště chráněný druh koprník štětinolistý. Z důvodu ochrany území a zachování přírodních hodnot přírodního parku pak odbor KÚ požadoval vypustit ze změny územního plánu oba shora uvedené pozemky. S pravděpodobností, hraničící s jistotou, pak zmíněné omezení bude platit i na pozemek p.č. , hodnota, , který bezprostředně sousedí s uvedenými pozemky. S ohledem na předmět smlouvy o developerském projektu, kterým je výstavba budov na uvedených pozemcích, a která je nedílně spojena a s kupní smlouvou, je skutečnost nejisté možnosti vydání územního rozhodnutí správním úřadem, které by výstavbu umožňovalo, nejistou událostí, která zakládá následnou nemožnost plnění z uzavřené kupní smlouvy, neboť zaplacení kupní ceny je vázáno na výstavbu dle uzavřené smlouvy o developerském projektu. Ve smyslu ustanovení § 2006 odst.1 o. z. se jedná a následnou nemožnost plnění, která zakládá zánik závazku ze smlouvy a povinnost smluvních stran vzájemně si vrátit poskytnutá plnění. Je proto na místě, aby žalovaný poskytl žalobci veškerou potřebnou součinnost k obnovení zápisu vlastnického práva žalobce v katastru nemovitostí.6. Žalovaná s žalobou nesouhlasila. Uvedla, že je vlastníkem předmětných pozemků, které řádně nabyla na základě kupní smlouvy uzavřené se žalobcem. Jak uvádí zcela správně žalobce ve své žalobě, v návaznosti na zveřejnění záměru prodeje pozemků na úřední desce obecního úřadu města , adresa, ve dnech , datum, až , datum, bylo dne , datum, zasedáním zastupitelstva města , adresa, přijato usnesení o schválení prodeje pozemků žalované, a následně dne , datum, uzavřena kupní smlouva, a to společně se zástavní smlouvou, kterou zřídila žalovaná jako zástavce ve prospěch žalobce jako zástavního věřitele zástavní právo k pozemkům. Pokud žalobce tvrdí, že skutečnost, že jedna ze zastupite