5 C 151/2024-342 — Okresní soud v Náchodě

1. Žalobce podal proti žalovaným žalobu, kterou se domáhá určení, že žalobce je vlastníkem nemovitostí uvedených ve výroku I. tohoto rozsudku, alternativně se domáhá zrušení kupní smlouvy, na základě které tyto nemovitosti převedl na žalované. Dále se podanou žalobou domáhá vyklizení těchto nemovitostí a také se po žalovaných domáhá zaplacení částky 96 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení od podání žaloby do zaplacení.2. V žalobě žalobce uvedl, že se žalovanými se seznámil v průběhu roku 2019. Žalobce je bezdětný vdovec, kromě rodiny neteře a synovce nemá nikoho, kdo by se o něj pravidelně staral a vypomáhal mu. Žalovaná začala nabízet žalobci pomoc a nechala se žalobcem pozvat do nemovitosti – rodinného domu, který žalobce užíval. Žalovaná začala žalobce navštěvovat častěji a občas mu vypomáhala s drobnými úkony. Žalobce drobnou výpomoc od žalované přivítal. Když žalovaná zjistila, že se žalobce nebrání myšlence převodu vlastnictví k nemovitostem, začala žalobci ještě více vypomáhat a také začala činit kroky vedoucí k uzavření kupní smlouvy. Pokud se žalobce a žalovaní bavili o kupní ceně, uváděli žalovaní cenu 1 milion Kč, pokud se hovořilo o tom, jakou cenu nemovitosti mají, uváděla žalovaná, že 2 až 3 miliony Kč. Žalobci předložila koncept kupní smlouvy. Následně žalobci sdělila, že zajistila podpis kupní smlouvy u advokáta , tituly před jménem, , jméno FO, . Finální kupní smlouva, podepsaná dne , datum, jak žalobce zjistil až po jejím podpisu, se však v některých ustanoveních lišila od původního konceptu. Změněná kupní smlouva nebyla diskutována a žalobci vysvětlena. Podle této kupní smlouvy měli žalovaní zaplatit žalobci kupní cenu 700 000 Kč v několika ročních splátkách, poslední splátku až , datum, . Zásadní význam pro žalobce mělo ustanovení kupní smlouvy o zřízení práva služebnosti užívání nemovitosti, zřízení zákazu zcizení a zatížení nemovitostí a konečně také zřízení reálného věcného břemene, spočívajícího v postarání se o žalobce coby oprávněného z reálného věcného břemene. Po podpisu kupní smlouvy žalobce očekával, že žalovaní se nastěhují k němu do rodinného domu, což se však nestalo. Žalobce si začal postupně uvědomovat, že žalovaní jej ve své podstatě obelhali, když mu slibovali zajištění jeho potřeb. Žalobce si nechal v prosinci 2023 vyhotovit znalecký posudek na odhad tržní hodnoty staveb a pozemků, a to včetně zohlednění hodnoty věcného břemene. Cena ke dni následujícímu po dni uzavření kupní smlouvy byla znalcem určena ve výši , Anonymizováno, . Tržní hodnota věcných břemen, včetně reálného věcného břemene, které v podstatě plněno nebylo, byla určena ve výši 199 434 Kč. Majetková hodnota plnění z kupní smlouvy je tak v hrubém nepoměru vůči ceně za převod nemovitostí, které mají mnohonásobně vyšší hodnotu.3. Dále žalobce v žalobě uvedl, že dne , datum, předal žalované , Jméno žalované A, bankovky v hodnotě , hodnota, Kč, a to za účelem výměny bankovek, které měly omezenou platnost. Žalobce však nikdy neobdržel hotovost zpět, ačkoliv o její navrácení opakovaně žádal.4. Žalobce je přesvědčen, že uzavřená kupní smlouva je neplatná z důvodu lichvy podle § 1796 Občanského zákoníku (dále jen „o.z.“), neboť je zde hrubý nepoměr mezi sjednanou (resp. ze strany žalovaných jednostranně určenou kupní cenou a výslednou cenou nemovitostí, kdy rozdíl činí , Anonymizováno, v neprospěch žalobce, bylo zneužito subjektivních slabostí žalobce (jeho stáří, nezkušenost, rozumové slabosti dané věkem, jakož i jeho rozrušení) a žalovaní tohoto stavu prokazatelně zneužili, když mu slíbili, že se o něj budou starat, ačkoliv věděli, že toto po podpisu kupní smlouvy nemají v úmyslu dodržet. Žalobce dále tvrdí, že kupní smlouva je neplatná rovněž z toho důvodu, že byl při sepisu kupní smlouvy uveden v omyl tím, že kupní smlouvu podepsal pod výslovným příslibem komplexního postarání se o jeho osobu žalovanými. Rovněž tento důvod neplatnosti uplatnil žalobce vůči žalovaným v předžalobní výzvě. Ke dni , datum, pak žalobce prostřednictvím předžalobní výzvy odstoupil od kupní smlouvy coby zastřené smlouvy darovací. Dále žalobce namítá, že v případě kupní smlouvy uzavřené mezi žalobcem a žalovanými došlo k neúměrnému zkrácení podle § 1793 o.z.. Proto žalobce eventuálním žalobním petitem požaduje zrušení kupní smlouvy. Žalobce současně žádá, aby žalovaní nemovitosti vyklidili, neboť jejich užíváním zasahují do vlastnického práva žalobce. Pokud jde o částku 96 000 Kč, uzavřel žalobce se žalovaným příkazní smlouvu, kterou je požádal o výměnu neplatných bankovek za nové. Žalovaní žalobci tuto částku nikdy nevrátili, proto žalobce od příkazní smlouvy odstoupil a požaduje po žalovaných vydání bezdůvodného obohacení ve výši 96 000 Kč se zákonnými úroky z prodlení ode de podání žaloby., právnická osoba, ohledem na výše uvedené skutečnosti žalobce žalované vyzval dne , datum, k součinnosti při opravě údajů o nemovitostech v katastru nemovitostí a vyklizení nemovitosti, jakož i vydání částky 96 000 Kč. Žalovaní jeho výzvě nevyhověli.6. Žalovaní se žalobou nesouhlasili, navrhovali zamítnutí všech částí žaloby. Ve vyjádření k žalobě namítali především, že žalovaná , Jméno žalované A, měla se žalobcem přátelský vztah, žalobci vypomáhala například s nákupy, odvozem k lékaři, na přání žalobce jej dokonce navštěvovala. Žalobce chtěl nemovitosti částečně darovat, již delší dobu měl zájem dům prodat a nabízel jej minimálně třem dalším lidem. Žalobce dokonce žalovaným nabízel, že jim nemovitosti daruje, což žalovaní odmítli (bylo by nutné platit daň darovací u tzv. osob neblízkých). , adresa, nemovitostí probíhala prostřednictvím právníka, u kterého byli žalobce i žalovaní několikrát. Žalobce byl za právníkem několikrát bez přítomnosti žalovaných. Kupní cenu navrhl sám žalobce spolu s veškerými podmínkami, které jsou obsaženy ve smlouvě. O tom, že nemovitosti mají zcela jinou hodnotu věděl žalobce i žalovaní. V září 2023 začali žalovaní řešit rekonstrukci domu. Až do konce roku probíhalo vše bez problémů, žalobce si na nic nestěžoval. , datum, zavolal žalobce žalované, že odjíždí na Mallorcu, následně již nebral žalovaným telefon. Žalovaní jsou přesvědčeni, že žalobce byl donucen, nebo zmanipulován svými příbuznými k tomu, aby podal žalobu. Žalovaní odmítají tvrzení žalobce o tom, že jim předal částku 96 000 Kč. Veškeré peněžní částky, které žalobce žalovaným předal, byly použity na potřeby žalobce, jako je jídlo, léky atd..7. Z výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že jako vlastníci v katastru nemovitostí, list vlastnictví č. , hodnota, pro obec a katastrální území , adresa, u , právnická osoba, pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , jsou zapsáni žalovaní. Nemovitosti jsou v jejich společném jmění manželů. Ve prospěch žalobce je zapsáno v katastru nemovitostí věcné břemeno užívání, zákaz zcizení a zatížení nemovitostí a reálné věcné břemeno postarání se o žalobce ve stáří a nemoci po dobu jeho života.8. Z kupní smlouvy a smlouvy o zřízení práva služebnosti, podepsané účastníky dne , datum, v kanceláři advokáta , tituly před jménem, , jméno FO, , advokáta se sídlem v , adresa, soud zjistil, že žalobce prodal žalovaným nemovitosti uvedené ve výroku I. tohoto rozsudku za kupní cenu 700 000 Kč. Splatnost kupní ceny je v kupní smlouvě uvedena tak, že částku 100 000 Kč měli kupující zaplatit nejpozději do , datum, , částku 100 000 Kč nejpozději do , datum, a částku 100 000 Kč nejpozději do , datum, . , adresa, , Anonymizováno, k rukám a ku prospěchu , jméno FO, , nar. , datum, ve splátkách tak, že částka 50 000 Kč měla být zaplacena do , datum, , částka 50 000 Kč do , datum, , částka 50 000 Kč nejpozději do , datum, a částka 50 000 Kč nejpozději do , datum, . Stejné splátky a ve stejných termínech splatnosti měly být zaplaceny i ku prospěchu a k rukám , jméno FO, , nar. , datum, . Současně bylo touto kupní smlouvou zřízeno právo služebnosti ve prospěch žalobce spočívající v užívání a spoluužívání nemovitostí s tím, že žalobce bude hradit vlastní náklady na spotřebovanou elektrickou energii, vodné, stočné, poplatky za televizi, rozhlas a internet. Dále bylo touto smlouvou zřízeno reálné věcné břemeno, jímž se žalovaní zavázali postarat se o žalobce ve stáří a nemoci, zejména provádět úklid domácnosti, praní a žehlení prádla, zajištění stravy nejméně 2x týdně, zajištění nákupu potravin a drogerie nejméně 2x týdně, zajištění otopu – dřeva, posekání trávy na převáděných pozemcích, včetně údržby porostů na těchto pozemcích, údržbu zahradní techniky a 1x za 2 roky zajistí výmalbu místností ve výlučném užívání žalobce. Materiální náklady na pořízení a opravy ponese žalobce. Žalovaní také zřídili ve prospěch žalobce zákaz zcizení nemovitostí a jejich zatížení na dobu života žalobce.9. Ze znaleckého posudku z oboru stavebnictví a ekonomika , jméno FO, soud zjistil, že ke dni , datum, byla tržní hodnota převáděných nemovitostí , Anonymizováno, Kč. Při stanovení ceny nemovitostí vycházel znalec ze znalosti místního trhu, mí