16 C 73/2024-109 — Okresní soud v Nymburce

1. Žalobou došlou soudu dne , datum, se žalobkyně domáhala zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví účastníků k nemovitostem uvedeným shora ve výroku I. a požadovala je přikázat do svého výlučného vlastnictví, a to za cenu zjištěnou znaleckým posudkem, který k žalobě současně přiložila. Jde o rodinný dům určený pro jednu rodinnou domácnost, reálné rozdělení tedy není možné, neboť by vyžadovalo rozsáhlou přestavbu, čímž by došlo k podstatnému snížení hodnoty předmětných nemovitostí. Žalovaný se ani na údržbě a provozu nemovitostí nijak finančně nepodílel a nepodílí.2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil. Poukázal na to, že měl s otcem, po němž zdědil podíl na předmětných nemovitostech, velmi blízký vztah, k domu má citovou vazbu a rád by v něm v budoucnu bydlel. Po smrti otce bydlel v předmětném domě bez jeho souhlasu manžel žalobkyně, žalovaný se do domu nemohl ani dostat, neboť byly vyměněny zámky. , adresa, má žalovaný k dispozici teprve od loňského léta. Matka žalovaného opakovaně žádala žalobkyni o sdělení částky a čísla účtu, kam by polovinu nákladů na provoz domu hradila, to jí však sděleno nebylo, naopak žalobkyně uvedla, že bude inkaso hradit sama. Když se žalovaný do domu po letech dostal, většina věcí po otci, včetně vybavení domácnosti, zde nebyla, také došlo k částečnému vybydlení nemovitosti. Žalovaný tak zprvu požadoval spoluvlastnictví zrušit a předmětné nemovitosti přikázat do jeho výlučného vlastnictví, to ovšem za cenu stanovenou na základě nezávislého znaleckého posudku, v průběhu řízení však dospěl k závěru, že není v jeho možnostech získat finanční prostředky na výplatu vypořádacího podílu, proto se přiklonil k přikázání předmětných nemovitostí do výlučného vlastnictví žalobkyně, nejspravedlivějším se mu však zdálo nemovitosti prodat v dražbě.3. Na základě provedených důkazů vzal soud za prokázaný tento skutkový stav věci.Účastníci jsou podílovými spoluvlastníky pozemků parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, (rodinný dům), parc. č. , Anonymizováno, parc. č. , Anonymizováno, a parc. č. , Anonymizováno, , vše v katastrálním , adresa, , přičemž každému z nich náleží podíl o velikosti 1/2 (prokázáno výpisem z katastru nemovitostí). Předmětné pozemky jsou reálně nedělitelné (prokázáno nesporným tvrzením účastníků). Aktuální obvyklá cena předmětných nemovitostí činí , částka, (prokázáno dodatkem č. , hodnota, ke znaleckému posudku společnosti , právnická osoba, . č. , hodnota, -, Anonymizováno, ze dne , datum, ). Žalobkyně má k dispozici finanční prostředky ve výši , částka, , z toho , částka, na svém účtu a , částka, jí poskytne ze svého účtu její matka , jméno FO, (prokázáno výpisy z termínovaného vkladu žalobkyně se splatností , datum, a , datum, a výpisem z termínovaného vkladu matky žalobkyně se splatností , datum, , včetně čestného prohlášení matky žalobkyně ze dne , datum, o poskytnutí finančních prostředků žalobkyni pro potřeby zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví), Anonymizováno4. Soud pro nadbytečnost neprováděl důkaz usnesením Okresního soudu v , adresa, ze dne , datum, , č.j. , spisová značka, , na jehož podkladě nabyli účastníci svůj spoluvlastnický podíl k předmětným nemovitostem, neboť spoluvlastnictví účastníků nebylo v řízení nijak zpochybňováno, pročež postačilo vyjít ze stavu zapsaného v katastru nemovitostí. S ohledem na to, že otázka možnosti reálného dělení pozemků nebyla mezi účastníky sporná, bylo rovněž nadbytečné provádět k důkazu geografické znázornění pozemků v mapě katastru nemovitostí. Soud neprováděl k důkazu navržený výslech matky žalovaného k otázce, jak by byl žalovaný schopen zajistit prostředky na úhradu vypořádacího podílu, neboť v řízení nebylo vůbec tvrzeno, že by tyto prostředky k dispozici měl, nejdříve je přitom třeba tvrdit, teprve poté lze tvrzení prokazovat; žalovanému byl navíc v řízení ponechán prostor právě pro doplnění těchto tvrzení (srov. 3. stranu protokolu o jednání ze dne , datum, ).5. , adresa, sporem ve věci bylo stanovení obvyklé ceny předmětných nemovitostí. Strana žalující za tím účelem předložila nejprve znalecký posudek společnosti , právnická osoba, . č. , hodnota, -, Anonymizováno, ze dne , datum, , jímž byla určena obvyklá cena , částka, ; posudek obsahuje doložku podle § 127a zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále též „o. s. ř.“). Žalovaný tomuto posudku vytýkal, že neodráží aktuální situaci na trhu nemovitostí, neboť srovnávací nemovitosti byly prodány v době realitní a hypoteční krize, přitom v roce 2024 dochází k významnému oživení realitního trhu. K doložení toho předložil odborná vyjádření realitních makléřů , tituly před jménem, , jméno FO, (který odhadoval obvyklou cenu předmětných nemovitostí částkou , částka, ) a , jméno FO, (která uvažovala o jejich ceně v rozmezí 9 700 000 až , částka, ), jakož i aktuální inzerci ze serveru www.sreality.cz, kdy nabídka nemovitostí v této lokalitě je velmi omezená, a to konkrétně nového (kolaudovaného v roce 2024) energeticky úsporného domu v obci , adresa, o velikosti 145 m², na pozemku o velikosti 334 m², za cenu , částka, . Ke zpochybnění správnosti znaleckého posudku žalovaný dále předložil odborné vyjádření , tituly před jménem, , jméno FO, , soudního znalce z oboru ekonomika a stavebnictví, odvětví ceny a odhady nemovitostí, ze dne , datum, , který potvrdil, že znalecký posudek je vypracován zjištěnou cenou výpočtem podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů (dále též „ZOM“), nicméně ve srovnávací metodě je chybně použita nemovitost č. , hodnota, , neboť prodej byl realizován před 14 měsíci od data ocenění, naopak při zařazení dalších 2 nemovitostí lze dospět k závěru o obvyklé ceně předmětných nemovitostí v rozsahu 9 200 000 až 9 850 000 Kč.6. V reakci na výtky žalovaného žalobkyně předložila dodatek č. , hodnota, ke znaleckému posudku č. , hodnota, -, Anonymizováno, ze dne , datum, , zpracovaný společností , právnická osoba, ., s cenou obvyklou , částka, ; dodatek obsahuje doložku podle § 127a o. s. ř. Žalovaný předložil znalecký posudek znalce , tituly před jménem, , jméno FO, č. , Anonymizováno, ze dne , datum, s cenou obvyklou , částka, ; znalecký posudek je opatřen doložkou podle § 127a o. s. ř.7. Podle § 127a o. s. ř., jestliže znalecký posudek předložený účastníkem řízení má všechny zákonem požadované náležitosti a obsahuje doložku znalce o tom, že si je vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku, postupuje se při provádění tohoto důkazu stejně, jako by se jednalo o znalecký posudek vyžádaný soudem. Soud umožní znalci, kterého některá ze stran požádala o znalecký posudek, nahlédnout do spisu nebo mu jinak umožní seznámit se s informacemi potřebnými pro vypracování znaleckého posudku.8. Podle § 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů (dále též „ZOM“), se majetek a služba oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Podle § 2 odst. 2 ZOM obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním.9. Z obou odborných vyjádření i znaleckých posudků je patrné, že předmětný dům byl postaven v roce 2002 v řadové zástavbě jako krajní (podle znaleckého posudku společnosti , právnická osoba, . jde o přestavbu původní zemědělské usedlosti), o 2 podlažích s dispozicí 4 + kk, s užitnou plochou 131,24 m² a pozemkem 356 m²; v domě nebyla provedena žádná kompletní rekonstrukce, okna jsou ve špatném stavu a nemovitosti parc. č. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, jsou zatíženy věcným břemenem chůze a jízdy.10. Podle dodatku č. , hodnota, znalecké společnosti , právnická osoba, . činí cena předmětných nemovitostí podle cenového předpisu , částka, a cena určená porovnávací metodou , částka, , obvyklá cena tedy , částka, ; pro potřeby porovnávací metody znalecká společnost zařadila 5 nemovitostí, a to řadový rodinný dům č.p. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, z roku 2002 prodaný , datum, za , částka, , rodinný dům č.p. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, (polovina dvojdomku) prodaný , datum, za , částka, , řadový rodinný dům č.p. , adresa, prodaný , datum, za , částka, , řadový ro