8 C 29/2023-223 — Okresní soud v Nymburce

1. Žalobce se žalobou ze dne , datum, domáhá po žalovaném nahrazení projevu vůle k uzavření kupní smlouvy o prodeji pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož nedílnou součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, a pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , vše v k.ú. , adresa, za kupní cenu , částka, . Žalobu odůvodnil tím, že se žalovaným uzavřel dne , datum, smlouvu o uzavření budoucí smlouvy kupní na shora uvedené nemovité věci s tím za kupní cenu , částka, . Část kupní ceny , částka, byla zaplacena v hotovosti při podpisu a , částka, mělo být splaceno ve splátkách po , částka, vždy do 20. dne příslušného měsíce počínaje dubnem 2015. Z důvodu připisování mzdy na účet žalobce ke dni 24. dni v měsíci se strany dohodly, že splatnost bude ke konci příslušného měsíce a splátka může být zaslána ve více platbách. Ve smlouvě se účastníci dohodli, že kupní smlouva bude uzavřena po splnění podmínek, a to řádné úhradě druhé části kupní ceny včetně příslušenství a uhrazení daně z převodu nemovitosti žalobcem. Daň z převodu nemovitosti byla zrušena ke dni , datum, . Žalobce na zbytek kupní ceny zaplatil celkem , částka, v období od dubna 2015 do prosince 2022. Žalobce vyzval žalovaného k vyčíslení zbývající nesplacené části kupní ceny, to ale žalovaný odmítl. Na to žalovaný odstoupil od smlouvy dopisem ze dne , datum, . Žalobce dopisem ze dne , datum, odmítl odstoupení od smlouvy a vyzval žalovaného k uzavření kupní smlouvy do , datum, . Ustanovení smlouvy o úročení nesplacené kupní ceny žalobce považuje za neurčité, nesrozumitelné a tedy neplatné a rovněž má za to, že odporuje dobrým mravům, neboť žalovaný nemovité věci nabyl v roce 2014 za , částka, a kupní ceny ve výši , částka, byla sjednána se zohledněním budoucích splátek. Také jednostranné navýšení úroku na 6,80 %, 8,96 % a 22,80 % považuje za neoprávněné. Ustanovení o smluvní pokutě, kterou měl žalobce platit ve výši , částka, za každé porušení smlouvy a kterou žalovaný vyčíslil na , částka, , považuje za neplatné pro rozpor s dobrými mravy, neboť její výše je nepřiměřená zajišťované povinnosti k uhrazení splátky ve výši , částka, . Navíc započtení již uhrazených splátek na tuto smluvní pokutu nemá oporu v zákoně, neboť nejde o příslušenství pohledávky.2. Žalovaný se žalobou nesouhlasil. Potvrdil, že mezi stranami byla uzavřena smlouva o uzavření budoucí kupní smlouvy. Žalobce však v letech 2019 až 2022 soustavně a opakovaně porušoval povinnosti co do placení splátek. V roce 2019 byl v prodlení s úhradou 10 splátek, v roce s úhradou 8 splátek, v roce 2021 s úhradou 7 splátek, celkem tedy byl v prodlení s 25 splátkami. Smluvní pokuta za toto období činila , částka, . Žalobce za rok 2022 zaplatil 11 splátek ve výši , částka, . Všechny částky byly započteny na smluvní pokutu. Platba za dvanáctý měsíc byla provedena po výpovědi smlouvy a byla započtena na dluh žalobce. Žalobce tak byl v prodlení se všemi splátkami za rok 2022. Žalovaný eviduje stále nedoplatek na smluvních pokutách ve výši , částka, . Z důvodu platební nekázně žalovaný od smlouvy odstoupil dne , datum, pro prodlení žalobce s úhradou alespoň dvou po sobě jdoucích splátek. Žádnou dohodu o úpravě termínu splácení neuzavřel. Žalovaný žalobce opakovaně telefonicky upomínal. Sdělil mu, že bude tolerovat pouze 1-2 dny opožděné platby. Žalovaný se žalobou ze dne , datum, (původně pod sp. zn. , spisová značka, ) domáhal vyklizení nemovitých věcí a zaplacení smluvní pokuty ve výši , částka, . Soud uvedené řízení spojil ke společnému projednání v tomto řízení a žalobu žalovaného považuje za vzájemný návrh. Nárok na zaplacení smluvní pokuty odůvodnil tím, že za rok 2019 až 2022 vzniklo žalovanému právo na zaplacení smluvní pokuty ve výši , částka, (, částka, za období roků 2019 – 2021 a , částka, za rok 2022) a po započtení první splátky ceny ve výši , částka, zbývá k uhrazení , částka, .3. Soud vzal za svá skutková zjištění shodná tvrzení účastníků o tom, že dne , datum, podepsali listinu označenou jako „smlouva o uzavření budoucí smlouvy kupní“ jejímž předmětem nylo ujednání o uzavření kupní smlouvy k pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož nedílnou součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, a pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , vše v k.ú. , adresa, . Kupní cena byla ujednání ve výši , částka, s tím, že , částka, bylo zaplaceno při uzavření smlouvy a druhá část měla být zaplacena ve splátkách po , částka, .4. Provedenými důkazy bylo dále prokázáno, že žalovaný nabyl vlastnictví k pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož nedílnou součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, a pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , vše v k.ú. , adresa, za , částka, na základě usnesení o příklepu, které nabylo právní moci dne , datum, (z vyrozumění soudního exekutora ze dne , datum, , usnesení ze dne , datum, č.j. , spisová značka, a usnesení ze dne , datum, č.j. , spisová značka, ). Účastníci se ve smlouvě dohodli, že nesplacená část kupní ceny bude úročena předem vždy k 1. lednu kalendářního roku, za který je úrok placen, a to smluvním úrokem v kapitalizované podobě ve výši 6,80 % z aktuální nesplacené kupní ceny s fixací na 3 roky s tím, že přirůstá k jistině. Žalobce se zavázal k zaplacení smluvní pokuty ve výši , částka, za každé porušení smlouvy se splatností spolu s řádnou splátkou kupní ceny splatnou v následujícím měsíci. Žalovaný byl oprávněn odstoupit od smlouvy v případě prodlení žalobce s úhradou alespoň dvou po sobě jdoucích splátek. Uzavření kupní smlouvy bylo podmíněno úplnou úhradou druhé části kupní ceny včetně příslušenství, případných smluvních pokut a dalších souvisejících nároků a úplné úhrady daně z převodu nemovitosti žalobcem. Ve smlouvě se žalobce zavázal platit náklady spojené s pojištěním nemovitosti a hradit daň z předmětné nemovitosti jménem žalovaného (z listiny označené jako „Smlouva o uzavření budoucí smlouvy kupní“).5. Za rok 2015 žalovaný vyúčtoval , částka, na úroku, , částka, na pojistném a , částka, na dani z nemovitosti a žalobce zaplatil 9 splátek po , částka, za měsíce 4/2015 až 12/2015 (z ročního vyúčtování ze dne , datum, ). Za rok 2016 žalovaný vyúčtoval , částka, na úroku, , částka, na pojistném a , částka, na dani z nemovitosti a žalobce zaplatil celkem , částka, s tím, že ve 3 měsících bylo zaplaceno méně než , částka, (z ročního vyúčtování ze dne , datum, ). Za rok 2017 žalovaný vyúčtoval , částka, na úroku, , částka, na pojistném a , částka, na dani z nemovitosti a žalobce zaplatil celkem , částka, tím, že ve 4 měsících zaplatil méně než , částka, (z ročního vyúčtování ze dne , datum, ). Za rok 2018 žalovaný vyúčtoval , částka, na úroku, , částka, na pojistném a , částka, na dani z nemovitosti a žalobce zaplatil celkem , částka, s tím, že ve dvou měsících zaplatil méně než , částka, (z ročního vyúčtování ze dne , datum, ). Za rok 2019 žalovaný vyúčtoval , částka, na úroku, , částka, na pojistném a , částka, na dani z nemovitosti a žalobce zaplatil celkem , částka, s tím, že jeden měsíc zaplatil méně než , částka, . Žalobci bylo sděleno, že od , datum, došlo k navýšení úroku na 8,96 % (z ročního vyúčtování ze dne , datum, ). Za rok 2020 žalovaný vyúčtoval , částka, na úroku, , částka, na pojistném, , částka, na dani z nemovitosti, , částka, na smluvní pokutě s tím že , částka, bylo prominuto, poplatek za prominutí pokuty ve výši , částka, a poplatek za vyhotovení vyúčtování ve výši , částka, a žalobce zaplatil celkem , částka, s tím, že v 5 měsících zaplatil méně než , částka, (z ročního vyúčtování ze dne , datum, ). Žalovaný žalobci zaslal opravné vyúčtování e-mailem dne , datum, a uvedl, že doplnil platbu a vyúčtování přepočítal. Žalobce téhož dne odpověděl, že nerozumí bodům pokuta atd., když má vše zaplaceno a každý měsíc mu přišly nějaké peníze, jak byli domluveni. Žalovaný téhož dne odpověděl, že ústní dohoda zatím platí, ale žalobce si jí možná nepamatuje, a proto má naúčtovanou jen jednu pokutu a ostatní jsou prominuté. Žalobci dále sdělil, že pokud bude platit splátky způsobem jako v roce 2020, pak bude nucen pokuty nepromíjet a řádně je účtovat (z e-mailové komunikace ze dne , datum, ). Za rok 2021 žalovaný vyúčtoval , částka, na úroku, , částka, na pojistném, , částka, na dani z nemovitosti a poplatek za vyhotovení vyúčtování ve výši , částka, a žalobce zaplatil 12 splátek po , částka, , celkem , částka, . Žalobci bylo sděleno, že od , datum, došlo k navýšení úroku na 22,80 % (z ročního vyúčtování ze dne , datum, ). Žalobce e-mailem ze dne , datum, požádal žalovaného o vyčíslení celkové zbývající částky k doplacení. Žalovaný žalobci odpověděl dne , datum, , že má žádost o doplacení zaslat písemně a tuto odůvodnit a tuto pak předá právnímu zástupci k přípravě ukončení smlouvy na náklady žalobce (z e-mailu ze dne , datum, a , datum, ). Dne , datum, prostřednictvím svého zástupce žalobce požádal žalovaného o vyčíslení aktuálního nedoplatku a žalovanému oznámil, že ustanovení o úroku považuje za neplatné, ale v rámc