16 C 168/2020-136 — Okresní soud v Opavě

1. Žalobou ze dne 28. května 2020 domáhal se žalobce po žalovaném zaplacení částky 97 578 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně jdoucím z této částky od 22. 5. 2020 do zaplacení. Tento svůj nárok odůvodnil tak, že dne , datum, uzavřel s tehdejším vlastníkem budovy panem , jméno FO, smlouvu o nájmu bytu, na jejímž základě byl oprávněn užívat byt číslo , hodnota, o velikosti 0+1 s příslušenstvím o výměře podlahové plochy 34,4 m², sestávající z pokoje, předsíně, koupelny a WC, nacházející se v , Anonymizováno, poschodí jako , Anonymizováno, v budově č. p. , číslo, – objektu bydlení, stojící na pozemku p. č. , hodnota, , v katastrálním území , obec, . Dále žalobce tvrdil, že dne , datum, uzavřel s panem , jméno FO, jako pronajímatelem dodatek číslo 1 k této smlouvě o nájmu bytu, na jehož základě mu tehdejší pronajímatel schválil provedení investic do bytu, spočívajících ve vybudování kuchyňské linky s barem v ceně 68 900 Kč s tím, že se pronajímatel zavázal pro případ ukončení nájemního vztahu uhradit uvedenou částku za předpokladu, že uvedené věci budou v bytě ponechány. Dále žalobce dne , datum, uzavřel s tehdejším pronajímatelem – vlastníkem domu – obchodní společností , právnická osoba, . dodatek číslo 2 ke smlouvě o nájmu bytu, kterým tehdejší pronajímatel schválil provedení investic do bytu, a to rekonstrukci koupelny v ceně 63 200 Kč, rekonstrukci předsíně (podhled a obklady stěn) v ceně 22 000 Kč, vybudování vestavěné skříně v ceně 29 800 Kč, rekonstrukci WC v ceně 9 800 Kč, vybudování vestavěné poschoďové postele v ceně 21 200 Kč, dobudování baru s napojením na obývací pokoj v ceně 14 000 Kč, vybudování knihovny na levé straně pokoje v ceně 8 100 Kč, vybudování knihovny na pravé straně pokoje v ceně 5 200 Kč a vybudování nadstavby nad kuchyní v ceně 15 500 Kč. Pronajímatel se současně zavázal pro případ ukončení nájemního vztahu uhradit uvedené investice v pořizovacích cenách za předpokladu, že budou v bytě ponechány. Žalobce všechny tyto investice v bytě skutečně provedl. Dopisem ze dne 6. 6. 2017 zástupkyně žalovaného žalobci zaslala výpověď z nájmu předmětného bytu datovanou dnem 24. 5. 2017, která podle připojeného dopisu měla být odesílána doporučeně dne 1. 6. 2017, a to jako výpověď bez výpovědní doby. Žalobce v té době předmětný byt neužíval a ani užívat nemohl, protože mu žalovaný již delší dobu znemožnil jeho užívání, a proto ani nemohl z bytu vyklidit žádnou z věcí, které v souladu s uvedenými dodatky k nájemní smlouvě v bytě žalobce vybudoval. Žalobce se proto po žalovaném domáhá zaplacení předmětné částky, k čemuž dále uvedl, že s ohledem na to, že po nikoliv zanedbatelnou dobu užíval v bytě všechny věci, které na základě dodatků k nájemní smlouvě v bytě vybudoval, nechal provést jejich odbornou amortizaci, z níž zjistil, že ke dni skončení nájmu byla zůstatková hodnota všech jeho investic 97 578 Kč, kterou tudíž po žalovaném požaduje zaplatit, neboť žalovaný mu tuto částku nezaplatil ani přes výzvu doručenou žalovanému dne 14. 5. 2020.2. Žalovaný v obraně proti uplatněnému nároku namítal, že o žalobcem tvrzených dodatcích k nájemní smlouvě, kterými předchozí pronajímatelé schválili provedení změn v předmětu nájmu a zavázali se k jejich úhradě po ukončení nájemního vztahu, žalovaný nemá žádnou povědomost, když nikdy takovou informaci neobdržel. Namítal přitom dále, že žalobci nic nebrání, aby si „svou“ kuchyni a „své“ věci v demontovatelné části převzal, přičemž pak by samozřejmě, za předpokladu, že dohoda o investicích byla platně sjednána, neměl nárok na jejich plnou úhradu. Dále žalovaný v obraně namítal, že dne , datum, byla uzavřena kupní smlouva mezi prodávajícími společností , právnická osoba, ., společností , právnická osoba, a , Jméno žalobce, (žalobcem) s kupujícím , Jméno žalovaného, (žalovaným), jejímž předmětem byl převod objektu bydlení č. p. , číslo, na cizím pozemku p. č. , hodnota, , v katastrálním území , obec, včetně příslušných spoluvlastnických podílů. Ve smlouvě prodávající uvedli, že každý z nich prodává svůj spoluvlastnický podíl se všemi jeho součástmi a příslušenstvím, právy a povinnostmi, bez dluhů a jakýchkoliv jiných právních vad v dnešním stavu a kvalitě. Tedy žalovaný nabyl do svého vlastnictví předmětný byt ve stavu, v jakém se nacházel ke dni prodeje, bez jakýchkoliv závazků. Pokud pak žalobce skutečně provedl v předmětném bytě investice, jak žalobce tvrdí, tyto se staly majetkem žalovaného, když předmětnou nemovitost včetně bytu nabyl žalovaný do svého vlastnictví ve stavu, v jakém se nacházely ke dni , datum, , a to bez dluhů. Účastníkovi smlouvy – žalobci nepochybně nic nebránilo v tom, aby si své tvrzené nároky nechal do kupní smlouvy zakomponovat jako jeho nároky k předmětnému bytu, nicméně tak neučinil. Bez ohledu na vše právě uvedené je však podle žalovaného stěžejní, že ve sporu není vůbec pasivně legitimován. Poukazoval přitom na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 23. 11. 2010, sp. zn. 26 Cdo 410/2010 a ze dne 23. 3. 2017, sp. zn. 26 Cdo 5485/2016 podle nichž právo nájemce na vypořádání investic vložených do pronajaté věci je vázáno na splnění dvou předpokladů, a to, že změny na věci jsou provedené se souhlasem pronajímatele; druhým předpokladem je skončení nájmu jako takového (nikoliv snad „skončení“ nájmu s původním pronajímatelem), kdy účelem citovaného ustanovení je vypořádat investice nájemce provedené se souhlasem pronajímatele, a to subjektem, jenž je pronajímatelem ke dni skončení nájmu věci. Vzniká-li nájemci uvedené právo vůči pronajímateli až v okamžiku zániku nájmu, je nájemce v té době v právním vztahu se subjektem, který byl tehdy pronajímatelem. Proto je oprávněn tento nárok uplatnit v rámci existujícího právního vztahu vůči subjektu, který byl pronajímatelem v době ukončení nájmu; nárok nemůže uplatnit vůči subjektu, s nímž v době skončení nájmu nebyl v žádném právním vztahu (tedy vůči dřívějšímu pronajímateli). Pasivně věcně legitimovaným k zaplacení protihodnoty ve smyslu ustanovení § 667 odst. 1 občanského zákoníku je proto ten subjekt, který byl při skončení nájmu v postavení pronajímatele věci. Rovněž pak platí, že vyrovnání (investice) je splatné nejpozději ke dni skončení nájmu, pokud se pronajímatel s nájemcem nedohodli na dřívějším termínu. Skončením nájmu dle § 2294 o. z. se nerozumí okamžik, kdy skončí nájemní vztah, ale okamžik, kdy je byt v souladu s § 2292 o. z. předán zpět do dispozice pronajímatele. Opačný výklad by vedl k absurdní situaci, kdy by vyrovnání bylo již splatné, ale nájemce, který byt v rozporu se zákonem neodevzdal, by změny v bytě stále užíval, čímž by snižoval jejich hodnotu. Dále žalovaný uvedl, že je pravdou, že žalovaný zaslal žalobci výpověď z nájmu předmětného bytu ze dne , datum, , nicméně dne , datum, žalovaný prodal kupujícímu , jméno FO, , bytem , adresa, nemovitosti spolu s předmětným bytem a následně uzavřel žalovaný s panem , jméno FO, dne , datum, dohodu o narovnání, ve které, mimo jiné, uvedli, že na nemovitostech vázne nájemní právo k bytu pro žalobce, které je dotčeno žalobou nájemce (žalobce v tomto řízení) o neplatnost výpovědi, která je vedena u Okresního soudu v Opavě pod sp. zn. 37 C 166/2017. Žalobci je přitom uvedený stav velmi dobře znám, když ve věci vedené u Okresního soudu v Opavě pod sp. zn. 37 C 166/2017 o zrušení výpovědi soudem vznesl žalovaný, s ohledem na výše uvedené, dne 14. 2. 2018 námitku zániku pasivní legitimace z důvodu změny subjektu pronajímatele. Na tuto námitku reagoval okresní soud vyrozuměním ze dne 26. 2. 2018 o odročení jednání vedeného pod sp. zn. 37 C 166/2017 na dobu neurčitou, k němuž připojil návrh žalobce , tituly před jménem, , jméno FO, na změnu účastníka ze dne 20. 2. 2018, kterou žalobce navrhl soudu, aby na místo dosavadního žalovaného , Jméno žalovaného, vstoupil do řízení nový vlastník nemovitosti pan , jméno FO, . Soud tomuto návrhu nepochybně vyhověl, když ve věci bylo pokračováno již bez účasti žalovaného , Jméno žalovaného, a věc byla pravomocně skončena dne 8. 3. 2019. Konečně proti uplatněnému nároku žalovaný namítal, že žalobce mu zanechal byt zdevastovaný, sám žalobce investice, pokud je skutečně provedl, zcela znehodnotil a v neposlední řadě nezajistil jejich vydání žalovanému, žalovaný dále užíval byt v rozporu s nájemní smlouvou, když byt dále pronajímal třetím osobám a proto přiznání žalobního nároku by i z tohoto důvodu bylo nemravné. Navrhl proto podanou žalobu v celém rozsahu jako nedůvodnou zamítnout.3. Po provedeném dokazování soud vzal ze smlouvy o nájmu bytu za prokázáno, že žalovaný a pan , jméno FO, mezi sebou uzavřeli dne , datum, smlouvu, kterou pan , jméno FO, jako vlastník objektu bydlení č. p. , číslo, na cizím pozemku p. č. , hodnota, v katastrálním území , obec, a jako pronajímatel žalovanému jako nájemci pronajímá byt o velikosti 0+1 s příslušenstvím o velikosti 34,4 m², sestávající z pokoje o výměře 24 m², předsíně o výměře 4 m², koupelny o výměře 3,8 m² a WC o výměře 2,6 m², předmětný byt se nac