107 C 3/2022-206 — Okresní soud v Opavě

1. Žalobou podanou soudu dne , datum, se žalobce domáhal vůči žalovanému zaplacení částky , částka, se zákonným úrokem v rozsahu shora ve výroku vymezeném, že mezi účastníky byla dne , datum, uzavřena kupní smlouva, na základě které žalovaný jako prodávající převedl na žalobce jako kupujícího pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , jehož součástí je , Anonymizováno, č. p. , Anonymizováno, , dále pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , jehož součástí je rozestavěná stavba bez č. p., zapsané na LV č. , hodnota, pro obec a k. ú. , adresa, za dohodnutou kupní cenu , částka, . Žalovaná částka , částka, představuje slevu z kupní ceny za vadné plnění, za vadu převáděné nemovitosti – rodinného domu, popř. náhradu skutečné škody způsobené žalobci úmyslným jednáním žalovaného spočívajícím v porušení smluvní povinnosti žalovaného jako prodávajícího předat žalobci jako kupujícímu věc bez vad a s obvyklými vlastnostmi. Nejzávažnější vadou se ukázal nedostatečný výkon systému vytápění, resp. tepelného čerpadla v rodinném domu č. p. , Anonymizováno, v , Anonymizováno, , který nebyl schopen zajistit dostatečný, zdravotně nezávadný tepelný komfort v jednotlivých místnostech rodinného domu tak, aby bylo možné rodinný dům užívat bez ohrožení zdraví jeho uživatelů. Tepelné čerpadlo se ukázalo být zastaralým a dimenzovaným na daleko menší obytný prostor, na vytápění pouze přízemního podlaží rodinného domu, nikoli též na první nadzemní podlaží. Žalovaný jako prodávající přitom v rozporu se svými zákonnými a smluvními povinnostmi na nedostatečný výkon vytápění rodinného domu žalobce jako kupujícího vůbec při vzájemných jednáních neupozornil, ani v samotné kupní smlouvě o této záležitosti není ani zmínka. Žalobce ihned poté, co vada v podobě nedostatečně výkonného tepelného čerpadla vyšla při velmi nízkých teplotách koncem , Anonymizováno, , Anonymizováno, najevo, řešil danou záležitost s odbornou firmou a na tuto vadu , Anonymizováno, bez zbytečného odkladu upozornil na nedostatečný výkon tepelného čerpadla představující z hlediska funkčnosti a garantovaných vlastností převáděného rodinného domu podstatné porušení kupní smlouvy, popisem projevů dané vady, a to nemožnost zvýšit nedostatečnou teplotu v místnostech rodinného domu, tedy dům dostatečně vytopit, aby byl obyvatelný, 1 se současnou žádostí o její urychlené vyřízení s upozorněním, že tuto vadu je třeba řešit buďto v podobě zajištění nezbytného zásahu do vytápění rodinného domu, anebo v podobě finanční kompenzace, tedy přiměřené slevy z ceny za převod rodinného domu. Šlo o naléhavou situaci, když rodinný dům z důvodu nízké vnitřní teploty v zimě prakticky nebyl obyvatelný, a bylo tedy nezbytné reagovat co nejrychleji. Žalovaný však na toto oznámení žalobce odpověděl se značným prodlením až e-mailovou zprávou ze dne , datum, s nabídkou bohužel zcela nedostatečné kompenzace ve výši pouhých , částka, . V mezidobí žalobce musel akutně vyřešit danou nouzovou situaci zajištěním instalace náhradního zdroje vytápění elektrokotlem místo tepelného čerpadla. Elektrokotel nemůže nahradit vysoce sofistikovaný moderní a úsporný zdroj vytápění, jakým je tepelné čerpadlo, a představuje pouze provizorní řešení. Žalobce zopakoval svou reklamaci vady a popsal vadu rodinného domu a též to, jakým způsobem se tato vada projevuje, a zároveň uplatnil právo na přiměřenou slevu z kupní ceny s tím, že by se žalovaný podílel i na nákladech na výměnu nevhodného tepelného čerpadla a také na výběru možného dodavatele. Žalovaný vadu vůbec neuznal.2. Žalovaný navrhnul zamítnutí žaloby, jestliže věc, tak jak se z žaloby podává, nedává věrný obraz celé situace, okolností samotného prodeje nemovitosti a skutečného postoje žalovaného k celé věci, zejména v době po vytčení tvrzené vady. Žalovaný považuje žalobcova tvrzení ve značné míře za účelová, spekulativní a vůči tvrzením, že měl žalovaný snad jednat s nepoctivým záměrem či lstivě se důrazně proti tomu ohrazuje. Předmětná nemovitost byla uvedena do provozu v roce , Anonymizováno, , tepelné čerpadlo, jehož vlastnosti jsou základem předmětu sporu, bylo zabudováno odbornou firmou , právnická osoba, , IČO: , IČO, , v roce předcházejícím. Montáž již byla prováděna s vědomím toho, že připravené půdní prostory budou bytovými jednotkami, jejichž tepelný komfort má být prostřednictvím tohoto tepelného čerpadla zajištěn. V roce , Anonymizováno, došlo ke kolaudaci nemovitosti, od tohoto roku byla nemovitost v plném provozu a vytížení nájemníky. Žalovaný užíval společně se svojí rodinou přízemní bytovou jednotku a 2 bytové jednotky v 1. nadzemním podlaží byly trvale obývány nájemníky. Pokud jde o výkon předmětného tepelného čerpadla ve vztahu k celé nemovitosti, tedy zahrnující potřeby i 2 bytových jednotek v 1. nadzemním podlaží, logicky žalovaný tuto záležitost řešil, a to konzultací a servisem Ing. , jméno FO, , který je odbornou osobou, která provádí servis tepelných čerpadel na , Anonymizováno, . Na základě doporučení ze dne , datum, v období řešení problematiky tepelného komfortu v domě v době vlivem silných mrazů se toto týkalo výměny drátového prostorového termostatu, instalace silnějšího záložního zdroje (elektrokotle) pro pokrytí tepelné ztráty v hlubších mrazech při vědomí, že objekt aktuálně ještě nebyl zateplen, stávající ohřev , Anonymizováno, elektrickou patronou. Tato kontrola tepelného čerpadla byla Ing. , jméno FO, provedena z iniciativy žalovaného, provedení tohoto servisu žalovaný také jako gesto pomoci žalobci Ing. , jméno FO, uhradil. Jedním z nájemníků žalovaného byla paní , jméno FO, , zaměstnankyně společnosti , právnická osoba, , která se zabývá zprostředkováním koupě a prodeje nemovitostí. Tato byla obeznámena s rodinnou situací žalovaného, v září roku , Anonymizováno, oslovila žalovaného s tím, že v řadách klientů společnosti , právnická osoba, . je právě žalobce jakožto jejich významný klient, který má zájem investovat do koupě nemovitosti a že právě nemovitost žalovaného by mohla žalobce zaujmout, neboť tento už nějaké nemovitosti (další bytový dům) vlastní a má nyní volný kapitál, který , právnická osoba, . V kupní smlouvě ze dne , datum, v čl. , Anonymizováno, . odst. , Anonymizováno, ., Anonymizováno, bylo ujednáno, že samotné předání nemovitosti proběhne až do 90 dnů ode dne, kdy bude vlastnické právo zaneseno do katastru nemovitostí ve prospěch žalobce. Po celou dobu procesu jednání o uzavření kupní smlouvy a rovněž jejím samotným účastníkem byla zmiňovaná společnost , právnická osoba, ., jakožto zprostředkovatel, která sama nemovitost žalovaného pro žalobce vyhledala a měla tomuto zajišťovat služby, které s činností zprostředkovatele souvisejí a jsou podstatou jeho účasti v celém procesu. Bez povšimnutí rozhodně není skutečnost, že osoba , jméno FO, , která za zprostředkovatele jednala a žalobci celý obchod zajišťovala, byla od , Anonymizováno, roku , Anonymizováno, sama nájemcem bytu v předmětné nemovitosti v jedné z jednotek v 1. nadzemním podlaží. Tepelný komfort obyvatelů domu mohla zcela nepochybně zhodnotit, byl jí totiž znám. Žalobce ve svém podání tvrdí, že nedostatečnost tepelného čerpadla žalovaný lstivě zatajil či se o ní záměrně vůbec nezmínil, ale toto tvrzení žalobce se nezakládá na pravdě, neboť žalovaný neměl co tajit, když má za to, že nemovitost žádné vady nevykazovala, a ani nevykazuje, ale je také prokazatelnou skutečností, že právě tepelný komfort nemovitosti musel být mezi stranami komunikován, neboť z důvodu nedokončeného zateplení nemovitosti, které má zcela nepochybně také na uvedené vliv, byla žalobci jakožto kupujícímu poskytnuta sleva z kupní ceny ve výši , částka, . Žalovaný nerozumí tomu, z jakého důvodu právě zateplení domu žalobce neprovedl již při první možné příležitosti na jaře roku , Anonymizováno, , obzvlášť za situace, kdy řeší navýšení tepelného komfortu nájemníků. Tvrzení žalobce, že žádným způsobem se žalovaným tepelné vlastnosti domu neřešil nebo snad byl obelhán nemůže obstát. Žalovaný má za to, že vytýkaná vada žalobcem není vadou, a zejména pak nemůže být vadou skrytou, neboť neexistovala v době převzetí nemovitosti kupujícím. Popsaná vada, pokud vadou vůbec je, vznikla až po přechodu nebezpečí škody na kupujícího a v důsledku ojediněle extrémního působení přírodních vlivů, a to silných mrazů.3. Z provedeného dokazování listinnými důkazy (kupní smlouva z , datum, , znalecký posudek č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, z , datum, včetně vyúčtování, průkaz energetické náročnosti budovy z , datum, , rozhodnutí , právnická osoba, , adresa, z , datum, , daňový doklad z , datum, , zálohový daňový doklad z , datum, , kupní smlouva č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, z , datum, , potvrzení o provedení platby z , datum, , , datum, , , datum, , posouzení vadného plnění – koupě domu č. p. , Anonymizováno, s pozemky v obci , adresa, z , datum, , předžalobní výzva z , datum, , e-mailová komunikace mezi žalobc