6 C 159/2023-112 — Okresní soud v Opavě

1. Žalobci se domáhali, aby jim žalovaní zaplatili každý rovným dílem částku v celkové výši , částka, s příslušenstvím. Uvedli, že s žalovanými jako prodávajícími uzavřeli dne , datum, kupní smlouvu, jejímž předmětem byl pozemek par. č. St , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č. e. , Anonymizováno, a dále pozemek par. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v k.ú. , adresa, (dále jen „pozemek“, „nemovitost“ či „chata“). V inzerci a při prohlídce nemovitosti s realitním makléřem byla nemovitost prezentována jako objekt k celoročnímu užití s vlastní studnou, ze které je brána užitková voda, což korespondovalo s předem avizovaným požadavkem žalobců, že nemovitost bude možné užívat po dobu celého roku včetně neomezeného přístupu k vodě. Chata byla dále prezentována tak, že má vodu v plastu včetně napojení pračky a myčky. Na fotkách v inzerci byla zachycena kuchyň s pračkou a myčkou a dále sprchový kout. Nic tak nenasvědčovalo tomu, že by do nemovitosti byla přiváděna pouze užitková voda. Žalobce před podpisem kupní smlouvy vykonal celkem dvě prohlídky nemovitosti, při první prohlídce byl přítomen on a realitní makléř , jméno FO, a u druhé pak dále žalovaný a pan , jméno FO, , který je kamarádem žalobce, vzdělání v oboru stavebnictví však nemá. U první prohlídky ujistil žalobce o existenci studny na pozemku realitní makléř , jméno FO, a u druhé prohlídky takto učinil přímo žalovaný. Při prohlídce , Anonymizováno, byla skruž na pozemku uzavřena poklopem a uzamčena kladkou, klíče od ní však neměl realitní makléř ani nebyly odevzdány žalobcům při předání nemovitosti. Po 14 dnech užívání nemovitosti žalobci došla voda, proto byla skruž odstraněna a žalobci zjistili, že se jedná o retenční nádrž, nikoliv studnu, o čemž následně žalobce informoval formou SMS žalovaného, který to potvrdil a sdělil objem nádrže. Předmětnou SMS ze dne , datum, je přitom nutné považovat za vytknutí vady. Na pozemku se nenachází žádný zdroj spodní vody, ani není možné přivést vodu ze sousedních pozemků, neboť žádný z vlastníků okolních pozemků s tímto nesouhlasí. Žalobci považovali neexistenci vlastního zdroje vody na pozemku za skrytou podstatnou vadu předmětu koupě, kterou žalovaným vytkli (situaci řešil žalobce s žalovaným a realitním makléřem) a následně uplatnili dopisem ze dne , datum, právo na přiměřenou slevu z kupní ceny ve výši žalované částky. Při určení výše přiměřené slevy z kupní ceny pozemku žalobci vyšli ze stanoviska realitní kanceláře, které stanovuje cenový rozdíl mezi chatami se zavedenou vlastní vodou a bez ní v dané lokalitě v rozmezí 20-30 % s tím, že žalobci požadovali 20 %. Skutečnost, že nemovitost neměla takovou cenu, za kterou ji prodali žalovaní potvrzuje rovněž to, že ji nabyli v , Anonymizováno, , Anonymizováno, za cenu , Anonymizováno, tis. Kč, přičemž po roce a půl ji žalobcům prodali za cenu převyšující , Anonymizováno, mil. Kč, rozdíl cen přitom nemohl být zapříčiněn jejich nárůstem v mezidobí. Vadu nemovitosti nelze považovat za vadu zjevnou, neboť by ji neodhalil ani profesionál z oboru stavebnictví, když se jednalo o skruž s pevným dnem plnou vody a nebylo možné do ní při prohlídce nahlédnout. Žalovaní v podstatě uznali vytýkanou vadu nemovitosti, když poskytovali žalobci součinnost při pokusu o zřízení věcného břemene ve prospěch nemovitosti k tíži sousedního pozemku ve vlastnictví manželů Boykových tak, že nechali pár dní po vytknutí vady vypracovat na své náklady smlouvu o zřízení věcného břemene- užívání studny včetně práva na vodu a návrh na vklad do katastru nemovitosti. Před podáním žaloby byli žalovaní vyzvání k úhradě dlužné částky a současně byli upozorněni, že v případě nesplnění výzvy se žalobci budou domáhat nároku soudní cestou.2. Žalovaní uplatněný nárok žalobců neuznali ani částečně. Sdělili, že kupní smlouva k nemovitosti byla skutečně uzavřena, s tím, že chata na pozemku byla určena k využití pro rodinnou rekreaci. Zástupce žalobců až 17 měsíců od sjednání kupní smlouvy (, datum, ) zaslal žalovaným sdělení o údajné skryté vadě nemovitosti, tj. neexistenci studny na pozemku nemovitosti s tím, že jej žalobci pověřili přípravou formálního odstoupení od smlouvy. Po sdělení žalovaných, že nepovažují nárok za důvodný pak zástupce žalobců dne , datum, zaslal žalovaným sdělení o uplatnění slevy z kupní ceny ve výši žalované částky bez odůvodnění její výše, což žalovaní rovněž odmítli. Tvrzená vada nemovitosti proto nebyla žalovaným oznámena bez zbytečného odkladu potom, co ji mohli žalobci při včasné prohlídce zjistit. Absenci vlastní studny nelze považovat za skrytou vadu, neboť kupující se se stavem nemovitosti předem dostatečně seznámili během dvou vykonaných prohlídek, a to i za přítomnosti odborníka z oboru stavebnictví, což korespondovalo se zněním kupní smlouvy. V inzerci žádná zmínka o existenci vlastní studny na pozemku nebyla. V předsmluvní fázi přitom žalobci byli informování o tom, že do nemovitosti včetně myčky a pračky je přiváděna užitková voda a že pitnou vodu je nutné dovážet. Žalovaní nikdy žalobcům výslovně netvrdili ani je neujišťovali o existenci vlastní studny na pozemku. U nemovitosti určených k rodinné rekreaci v dané oblasti není ani napojení na vlastní studnu běžné. Současně bylo žalobcům sděleno, že sousední nemovitosti mají vrtané studny a neměl by být problém se s jejich vlastníky domluvit na možnosti odebírání pitné vody. Žalobci nicméně užívali nemovitost v rozporu s účelem zapsaným v katastru nemovitostí - rodinná rekreace, když nemovitost poskytli k trvalému bydlení většímu množství cizích státních příslušníků, což podstatně přesáhlo poměry dané nemovitosti. Údajnou vadu nemovitosti je případně nutné považovat za vadu zjevnou, kterou museli žalobci poznat s vynaložením obvyklé pozornosti již na první pohled.3. Mezi účastníky nebylo sporné tvrzení, že dne , datum, uzavřeli kupní smlouvu, jejímž předmětem byl pozemek par. č. St , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č. e. , Anonymizováno, a dále pozemek par. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v k.ú. , adresa, . Žalobci touto smlouvou nabyli od žalovaných předmětnou nemovitost za částku , částka, .4. Z provedeného dokazování soud zjistil následující skutečnosti:Z kupní smlouvy ze dne , datum, bylo zjištěno, že v čl. I je vymezena předmětná nemovitost s tím, že se jedná o stavbu se způsobem využití pro rodinnou rekreaci. Nemovitost není ve smlouvě blíže specifikována ve smyslu toho, zda je součástí pozemku studna, či retenční nádrž. Uvedené není součástí ani prohlášení prodávajících. V čl. V. smlouvy prodávající prohlásili, že jsou seznámeni se stavem nemovitosti ke dni uzavření smlouvy a v takovém stavu ji kupují. V čl. VI. je pak uvedeno, že smlouvu je možné měnit nebo doplňovat pouze písemným ujednáním obou smluvních stran.Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. , hodnota, stav k , datum, bylo zjištěno, že ke dni podpisu kupní smlouvy mezi účastníky byl způsob využití zapsaný v katastru nemovitostí u stavby č.e. , Anonymizováno, rodinná rekreace. Vlastnické právo k nemovitosti svědčilo žalovaným s tím, že tito nemovitost nabyli na základě kupní smlouvy ze dne , datum, . Z výpisu z katastru nemovitostí LV , Anonymizováno, dokládající stav k , datum, bylo zjištěno, že způsob využití u stavby č.e. , Anonymizováno, se nezměnil.Z kupní smlouva ze dne , datum, bylo zjištěno, že žalovaní nabyli nemovitost za celkovou kupní cenu , částka, .Z listiny nadepsané jako Prodej chaty , adresa, soud zjistil, že pod tímto tučně uvedeným nadpisem je údaj o ceně - , částka, , pod cenou jsou základní parametry nabídky, např. lokalita, poloha a stav objektu, užitná a zastavěná plocha. Dále je uveden popis nabídky: „Exkluzivní nabídka kompletně vybavené chaty s garáží k celoročnímu využití v nádherné lokalitě , Anonymizováno, pod , Anonymizováno, . Chata po rekonstrukci, nová elektřina v mědi, voda v plastu, , právnická osoba, , nové vchodové dveře, nová koupelna, kuchyň s ledničkou, pračkou a myčkou, v obývacím pokoji krb. V pokojích 2x balkon. Parkování přímo u chaty. , adresa, m od chaty. Krásný výhled na , Anonymizováno, , , Anonymizováno, horu a , Anonymizováno, .“ Pod popisem nabídky jsou 3 fotografie chaty, kdy na jedné z nich je zachycena kuchyň, jejíž součástí je zabudovaná pračka, na další fotografii je pak zachycena moderní koupelna s umyvadlem a sprchovým koutem. Pod fotografiemi je pak označení , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , označení realitní kanceláře: , jméno FO, a makléře: , jméno FO, a kontaktní údaje na tuto osobu.Z e-mailu realitního makléře , jméno FO, ze dne , datum, adresovaného na e-mail: , e-mail, bylo zjištěno, že realitní makléř v e-mailu uvedl: „, právnická osoba, paní , jméno FO, , potvrzuji, že v inzerci byla chata inzerována s vlastní studnou….“.Z , Anonymizováno, .cz bylo zjištěno, že , jméno FO, inzeruje na těchto stránkách pod označení , jméno FO, , právnická osoba, . Z , Anonymizováno, .cz bylo zjištěno, že inzertní server www.bazos.cz vlastní a pro