6 C 179/2023-50 — Okresní soud v Opavě

1. Žalobce se domáhal, aby soud zavázal žalovanou zaplatit ji částku 55 850 Kč s příslušenstvím. Uvedl, že na základě nájemní smlouvy z 4. 12. 1995 užíval byt č. , hodnota, nacházející se v domě č.p. , Anonymizováno, v obci , adresa, , kdy nájemní smlouva byla uzavřena se , právnická osoba, , adresa, s tím, že následně došlo k převedení vlastnictví bytového domu žalované. V dubnu , Anonymizováno, žalobce s písemným souhlasem žalované vyměnil okna v bytě, na což vynaložil finanční prostředky ve výši 129 173,87 Kč. Nájem bytu skončil dohodou k datu , datum, . Výměnou oken byl zhodnocen předmět nájmu o 50 850 Kč, což dokládá vypracovaný znalecký posudek z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí s tím, že žalobce za vypracování znaleckého posudku vynaložil částku 5 000 Kč. Okamžik vzniku práva na vyrovnání se přitom váže k okamžiku ukončení nájmu a v daném případě se řídí zák. č. 89/2012 Sb., občanským zákoníkem (dále jen „n.o.z“), přičemž podstatné pro vznik práva bylo pouze to, zda byly opravy činěny se souhlasem či bez souhlasu pronajímatele. To, že pronajímatel sdělil nájemci, že ponese náklady na úpravu, se kterou souhlasí, nevedlo k vyloučení práva nájemce na vyrovnání, neboť se jednalo o jednostranný úkon pronajímatele, nikoliv o změnu nájemní smlouvy, se kterou souhlasil rovněž nájemce. Případná změna nájemní smlouvy by musela být učiněna písemným dodatkem a musela by být podepsána nájemcem. V dané věci není podstatné rovněž ani to, že bytový dům nebyl rozdělen na jednotky, nýbrž zda byl pronajatý prostor určen k bydlení. Přes výzvu žalobce k zaplacení žalovaná neuhradila dlužnou částku v celkové výši 50 850 Kč. Žalobce se v tomto řízení proto domáhal úhrady zhodnocení předmětu nájmu včetně vynaložených nákladů na vypracovaný znalecký posudek.2. Žalovaná navrhla, aby soud žalobu zamítl. Uvedla, že žalobce na základě nájemní smlouvy sjednané s předchůdcem žalované, která vstoupila do práv a povinností původní vlastnice bytového domu, užíval označený byt, přičemž nájem skončil ke dni 31 1. 2022, tak jak uvedl žalobce. Žalovaná dne 15. 1. 2008 udělila žalobci souhlas s výměnou oken v bytě s tím, že bude provedena na náklady nájemce, k výměně oken došlo v dubnu 2008. Tímto žalovaná vyloučila zákonnou úpravu práva nájemce na zhodnocení věci po skončení nájmu. To, že žalovaná hodlala tímto úkonem vyloučit možnost jakýchkoliv náhrad za zhodnocení bytu i do budoucna, muselo být žalobci zřejmé z běžné praxe žalované, kdy takto činila při veškerých úpravách bytů i u jiných nájemců. Praxe odpovídala i výši nájemného, které nedosahovalo výše tržního nájemného. Pokud by žalovaná hodlala hradit v budoucnosti zhodnocení bytu, mohly by tyto náklady snadno přesáhnout výši běžného nájemného. Žalobce navíc sám koncipoval žádost tak, že úpravy budou provedeny na jeho náklady. Žalobce na výměně oken trval, a to i přes upozornění, že žalovaná hodlá v budoucnu měnit okna v celém domě za použití dotačních prostředků, k čemuž skutečně došlo. Žalobce v bytě provedl výměnu kuchyňské linky, nicméně náhradu za zhodnocení v tomto případě nepožadoval. I kdyby žalobci tato pohledávka vznikla, měl právo jen na protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota celého domu č.p. , Anonymizováno, , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , když bytový dům není rozdělen na jednotky. V daném případě výměnou oken v jednom z bytů provedená před 15 lety nemohlo dojít ke zvýšení hodnoty celého domu. Vzhledem ke skutečnosti, že předložený znalecký posudek oceňuje pouze byt, není možné z něj vycházet.3. Mezi účastníky nebylo sporné, že:- Žalobce jako nájemce užíval byt č. , hodnota, nacházející se v domě č.p. , Anonymizováno, (dále jen „byt“) v obci , adresa, na základě nájemní smlouvy z , datum, .- Nájemní smlouva byla sjednána se , právnická osoba, , adresa, na dobu neurčitou.- Usnesením vlády ČR č. , hodnota, ze dne 30. 3. 2005 a na základě darovací smlouvy ze dne , datum, převedla , právnická osoba, , adresa, dne 7. 3. 2007 bytový dům, ve kterém se nachází byt, do vlastnictví žalované.- Nájem bytu skončil dohodou ke dni 31. 1. 2022.- Žalovaná dne 15. 1. 2008 udělila na žádost žalobce souhlas s výměnou oken v bytě s tím, že bude provedena na náklady nájemce.- K výměně oken došlo v dubnu 2008 a žalobce v této souvislosti vynaložil částku 129 173,87 Kč.4. S ohledem na nesporná tvrzení účastníků soud nečinil z těchto provedených listinných důkazů žádná skutková zjištění:- převod bytového domu , adresa, ,- informace nájemníkům bytovým domů č. p. , Anonymizováno, v obci , adresa, ,- dohoda o ukončení nájemní smlouvy ze dne 31. 1. 2022.- faktura-daňový doklad, VS , var. symbol, .5. Z provedeného dokazování soud zjistil následující skutečnosti:Z nájemní smlouvy ze dne , datum, , že v čl. IV. bodu 7 je uvedeno, že nájemci nesmí provádět stavební úpravy ani jinou podstatnou změnu v bytě bez výslovného písemného souhlasu pronajímatele, a to ani na svůj náklad.Ze souhlasu s výměnou oken ze dne 15. 1. 2008 bylo zjištěno jeho znění: Na základě Vaší žádosti ze dne 17. 12. 2007 Obec , adresa, souhlasí s výměnou oken ve Vašem nájemním bytu s domě č.p. , Anonymizováno, za těchto podmínek: výměna oken bude provedena na vlastní náklady nájemníka, budou dodrženy stávající okenní rozměry, barva okenních rámů-bílá. Souhlas je adresován žalobci, za žalovanou je podepsán starosta , jméno FO, .Z daňového dokladu č. , hodnota, ze dne , datum, bylo zjištěno, že žalované byla v roce 2012 fakturována dodávka výměny oken v obecních bytových domech ve , obec, .Z evidenčního listu pro výpočet nájemného ze dne 14. 5. 2007 včetně rozpisu místností bylo zjištěno, že v květnu 2007 činilo nájemné včetně služeb u bytu s celkovou plochou 141,32 m2 celkovou částku 2 894 Kč. Ze zkráceného výpisu evidenčního listu bytu ze dne 1. 12. 2008 pak bylo zjištěno, že celkové měsíční poplatky včetně služeb spojených s bydlením v bytě od 1. 1. 2009 nově činily 3 415 Kč.Ze znaleckého posudku č. položky , Anonymizováno, vypracovaného znalkyní , tituly před jménem, , právnická osoba, s datem vyhotovení 28. 6. 2022, podle stavu k datu 31. 1. 2022 včetně doplnění z 1. 7. 2024, č. položky , Anonymizováno, bylo zjištěno, že výměnou oken v předmětném bytě byla jeho hodnota zvýšena ke dni 31. 1. 2022 o 50 850 Kč. Znalecký posudek po doplnění obsahoval doložku znalce § 127a o.s.ř.Z faktury - daňového doklad , Anonymizováno, ze dne 28. 6. 2022 bylo zjištěno, že znalkyně , tituly před jménem, , právnická osoba, vyfakturovala žalovanému za znalecký posudek – zhodnocení bytu ve , adresa, částku 5 000 Kč. Částka měla být uhrazena na účet č. , č. účtu, .Z výpisu z účtu ze dne 3. 8. 2022 bylo zjištěno, že dne 30. 6. 2022 žalobce uhradil na účet příjemce č. , č. účtu, částku 5 000 Kč.Z výzvy k zaplacení částky ve výši 60 000 Kč ze dne 8. 2. 2022 soud zjistil, že žalobce vyzval žalovanou k úhradě zhodnocení předmětu nájmu ve výši 60 000 Kč do 15. 3. 2022. Žalovaná v listině označené: výzva k zaplacení částky ve výši 60 000 Kč – odpověď ze dne 9. 3. 2022 sdělila, že ke zhodnocení věci – celého domu, (nikoliv jen bytu) výměnou oken v jednom z bytů před 14 lety podle jejího názoru nedošlo. Z předžalobní výzvy k zaplacení částky ve výši 55 850 Kč ze dne 5. 9. 2022 bylo zjištěno, že žalobce vyzval žalovanou k úhradě dlužné částky – zhodnocení bytu 50 850 Kč a účelně vynaložených nákladů na vypracování znaleckého posudku 5 000 Kč. Výzva byla doručena žalované dne 5. 9. 2022 (doručenka datové zprávy).Z faktury daňového dokladu dle obj. č. , hodnota, soud zjistil, že dne 27. 5. 2009 byla žalobci fakturována výroba a montáž vestavné atypické kuchyňské linky včetně spotřebičů.K tomuto důkazu žalovaná sdělila, že souhlas obce s výměnou kuchyňské linky se nepodařilo dohledat, a proto je k důkazům předložená pouze tato faktura.Žalobce sdělil k namítané změně v podobě kuchyňské linky, že je na žalobci, co se bude žalobou domáhat. V daném případě neměl k dispozici starou kuchyňskou linku, a proto nemohlo dojít k výměně při ukončení nájmu. Vzhledem k povaze kuchyňské linky, kdy není zřejmé, že se stane součástí věci a vzhledem k zavedené praxi, že si nájemci mohli nové kuchyňské linky při skončení nájmu demontovat, by byl tento požadavek nejspíš zamítnut.Z žádosti o povolení úprav ze dne 18. 4. 2015 s datem doručení žalované 18. 4. 2016 soud zjistil, že žalobce žádal žalovanou rovněž o vybourání příčky mezi jídelnou a obývacím pokojem v bytě s tím, že koncipoval žádost tak, že úpravy budou provedeny na náklady nájemce.Z vyjádření k žádosti o povolení úprav ze dne 20. 4. 2016 bylo zjištěno, že žádosti žalobce o povolení vybourání příčky bylo vyhověno s tím, že úpravy budou provedeny na náklady žadatele.Z výslechu svědka , jméno FO, bylo zjištěno, že je členem zastupitelstva žalované od roku 1990. V roce 2002 až 2010 vykonával funkci starosty a následně byl členem zastupitelstva. V roce 2007 obec získala 4 bytové domy od bývalého , Anonymizováno, , celkem , hodnota, bytů. Všichni nájemci byli občany , obec, . Obec chtěla bytov