33 C 3/2023-104 — Okresní soud v Ostravě

1. Žalobkyně se svou žalobou podanou u soudu dne 27. 9. 2023 domáhala určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu č. , hodnota, nacházejícího se v 2. nadzemním podlaží domu č. p. , Anonymizováno, , který je součástí pozemku p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , v k. ú. , adresa, , obec , adresa, (dále jen „byt“), ze dne 26. 7. 2023. Svou žalobu odůvodnila tím, že na základě nájemní smlouvy ze dne , datum, uzavřené mezi žalovaným jako pronajímatelem a žalobkyní jako nájemkyní je nájemkyní bytu, nájem byl sjednán na dobu neurčitou. Výpovědí z nájmu bytu ze dne 26. 7. 2023 žalovaná dala žalobkyní výpověď z nájmu bytu z důvodu hrubého porušení povinnosti vyplývající ze zákona spočívajícím v tom, že žalobkyně trvale neužívá byt a tento přenechává do podnájmu třetím osobám, a to rodině , jméno FO, ukrajinské národnosti v počtu 2 dospělých a 2 děti. Žalobkyně si není vědoma jakéhokoli hrubého porušování povinností vyplývajících z nájmu bytu a považuje výpověď za neoprávněnou. Žalobkyně rozporuje, že byt trvale neužívá. Žalobkyně byt trvale užívá od roku 1970 a doposud si řádně plní své povinnosti vyplývající z nájmu bytu. Od uvedeného roku má v bytě nahlášeno i trvalé bydliště. S ohledem na pokročilejší věk žalobkyně často vyjíždí za účelem rekreace mimo své trvalé bydliště (zejména do obce , adresa, ). Žalobkyně nepopírá, že předmětný byt začala užívat rodina , jméno FO, , ukrajinské národnosti v počtu 2 dospělý a dvě děti. Žalobkyně umožnila této rodině bydlení v bytě z čistě humanitárních důvodu, nikoliv za účelem dosažení zisku, s ohledem na válečných konflikt na Ukrajině, před kterým uvedená rodina uprchla. Žalobkyně má za to, že tento důvod není sám o sobě hrubým porušením nájemní smlouvy a je v rozporu s dobrými mravy, že žalovaný tento důvod, nepochybně si vědom válečného konfliktu, použil jako důvod k výpovědi z nájmu bytu. Žalobkyně dále uvedla, že byt řádně užívá již déle než 53 let a nikdy s ní nebyly řešeny problémy v souvislosti s užíváním bytu, vždy řádně a včas hradila nájemné a plnila své další povinnosti. Žalobkyně má za to, že žalovaný s ní měl věc nejprve projednat a věc vyřešit smírně, nikoliv rovnou vypovědět nájemní smlouvu. Ve vyjádření ze dne 15. 1. 2024 žalobkyně uvedla, že byt užívá částečně. Dále zopakovala, že rodině , jméno FO, umožnila bydlení v bytě z čistě humanitárních důvodů. Celou záležitost za žalobkyni vyřizoval její syn pan , jméno FO, . Není pravdou, že platby za užívání bytu uvedené v nájemní smlouvě uzavřené s panem , jméno FO, vysoce převyšují částky, které žalobkyně za užívání bytu včetně služeb hradí žalovanému. Částky placené ukrajinskou rodinou zhruba pokrývají náklady či platby hrazené žalovanému.2. Žalovaný k výzvě soudu ve svém vyjádření ze dne 18. 10. 2023 uvedl, že činí nesporným, že je vlastníkem bytu, který smlouvou č. , IBAN, /, Anonymizováno, od 1. 6. 1970 pronajal žalobkyni. K této nájemní smlouvě byl uzavřen jeden dodatek, a to Dohoda o zvýšení nájemného ze dne 27. 11. 2019. Žalovaný dal žalobkyni výpověď z nájmu bytu dle § 2288 odst. 1 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). Výpověď zaslal na adresu trvalého pobytu žalobkyně, avšak tuto si žalobkyně nevyzvedla, tudíž byla zaslána na adresu , adresa, , kde byla doručena dne 31. 7. 2023. Žalovaný považuje výpověď z nájmu bytu ze dne 26. 7. 2023 za oprávněnou. Od roku 2017 žalovaný zaznamenal snahu o komerční podnajmutí bytu, což dokládá inzeráty z internetu. Dne 12. 5. 2022 technik správy majetku žalovaného , jméno FO, zjistil, že se v bytě nachází ukrajinská rodina, což bylo dne 17. 5. 2022 potvrzeno za přítomnosti syna žalobkyně, který toto nepopíral. Skutečnost, že v bytě žije ukrajinská rodina, potvrdila dne 22. 3. 2023 sousedka žalobkyně paní , jméno FO, , která dále uvedla, že žalobkyni nezná, zná pouze jejího syna, dále pan , jméno FO, , nájemce bytu č. , hodnota, v domě na , adresa, . Dne 25. 7. 2023 v bytě zastihla ukrajinskou rodinu referentka odboru správy domovního fondu , tituly před jménem, , jméno FO, a získala od ní nájemní smlouvu na byt. Žalovaný považuje tvrzení žalobkyně, že byt užívá za nepravdivé, a to s ohledem na vlastní poznatky a výpovědi výše uvedených sousedů a samotné ukrajinské rodiny. Žalobkyně nikdy žalovaného nepožádala o souhlas s podnájmem pro rodinu , jméno FO, . Žalobkyně dala byt do podnájmu bez souhlasu a vědomí žalované. , jméno FO, nebyla nahlášena ani jako spolubydlící osoby, hlášený je pouze syn, snacha a vnučka žalobkyně. Žalovaný dále poukázal na to, že v nájemní smlouvě s panem , jméno FO, bylo sjednáno nájemné ve výši 14 000 Kč měsíčně + 1000 Kč za služby, přičemž aktuální nájemné sjednané mezi žalobkyní a žalovaný činí od 1. 7. 2022 částku celkem 6 988 Kč. Žalovaný tak trvá na oprávněnosti své výpovědi z nájmu bytu a navrhl zamítnutí žaloby. Jelikož žalobkyně byt nevyklidila a neodevzdala žalovanému, žalovaný vznesl vzájemný návrh, kterým se domáhá vyklizení žalobkyně z bytu a uložení povinnosti žalované nahradit mu náklady řízení.3. U ústního jednání konaného dne 17. 4. 2024 žalobkyně setrvala na své žalobě a dále uvedla, že žalobkyně byt do podnájmu nepřenechala, neuzavřela podnájemní smlouvu a neobdržela ani žádné peněžní prostředky. Žalobkyně však nepopírá, že rodina , jméno FO, byt nějakou dobu užívala. Žalobkyně po 24. 2. 2022, avšak ještě před tím, než rodina , jméno FO, začala byt užívat, předběžně informovala pana , jméno FO, o možnosti, že byt bude přenechán k užívání třetím osobám.4. Žalovaný setrval na svém procesním stanovisku a vzájemném návrhu a doplnil, že je bezpředmětné, kdo smlouvu uzavřel. Podstatné je, že žalobkyně umožnila užívat byt třetím osobám bez souhlasu pronajímatele.5. Soud provedl důkazy navržené a předložené účastníky a dospěl k níže uvedeným skutkovým zjištěním:- z výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že vlastníkem pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , jehož součástí je bytový dům č. , hodnota, nacházejícím se v k. ú. , adresa, , v obci , adresa, , je Statutární město , adresa, , přičemž správa výše uvedené nemovitosti byla svěřena Městskému obvodu , adresa, .- z nájemní smlouvy , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , Anonymizováno, a , IBAN, /2 Ne soud vzal prokázáno, že žalovaný jako pronajímatel přenechal žalobkyni jako nájemkyni do užívání byt od 1. 6. 1970 na dobu neurčitou. V čl. III. bodu 2 této nájemní smlouvy bylo sjednáno, že nájemce může pronajatý byt nebo jeho část přenechat do podnájmu na dobu určenou ve smlouvě o podnájmu nebo bez časového omezení jen s předchozím písemným souhlasem pronajímatele. Porušení této povinnosti se považuje za hrubé porušení povinnosti vyplývající z nájmu bytu.- z dohody o zvýšení nájemného ze dne 27. 11. 2019 soud zjistil, že tato dohoda byla uzavřena mezi účastníky jako dodatek ke smlouvě o nájmu bytu č. j. , Anonymizováno, /DO , Anonymizováno, a , IBAN, /, Anonymizováno, Ne a týká se zvýšení nájemného za byt č. , hodnota, na , adresa, . Dále byla sjednána inflační doložka s účinností od roku 2021, na základě které je pronajímatel oprávněn zvýšit nájemné o koeficient růstu inflace vyhlášený ČSÚ za předchozí rok, a to vždy od 1. 7. daného roku.- z listiny označené jako „Výpověď z nájmu bytu dle § 2288 odst. 1 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku v posledním znění (dále jen „občanský zákoník“ – z důvodu hrubého porušování povinnosti nájemce vyplývající z nájmu“ ze dne 26. 7. 2023 soud zjistil, že žalovaný dal žalobkyně výpověď z nájmu bytu podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. pro hrubé porušení povinnosti nájemcem, jehož naplnění spatřuje ve skutečnosti, že na základě dlouhodobého monitoringu situace v domě , adresa, bylo zjištěno, že byt neužívá žalobkyně, ani žádná z řádně hlášených spolubydlících osob. Od měsíce května 2022 byt užívá rodina , jméno FO, ukrajinské národnosti, a to dvě dospělé osoby a dvě děti, přičemž podle § 2276 o. z. dá-li nájemce byt nebo jeho část do podnájmu třetí osobě v rozporu s ustanovením § 2275 o. z. hrubě tím poruší svou povinnost. Ve výpovědi byla žalobkyně poučena podle § 2286 odst. 2 o. z., že podle § 2290 o. z. má právo podat místně příslušenému soudu návrh, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, a to do dvou měsíců ode dne, kdy žalobkyni výpověď došla. Dále byla poučena, že je povinna nejpozději v den skončení nájmu vyklizený byt odevzdat pronajímateli.- z dodejky k doporučené zásilce č. RR , Anonymizováno, CZ vzal soud za prokázané, že výpověď z nájmu bytu ze dne 26. 7. 2023 nebyla žalobkyni na adrese , adresa, doručena, jelikož si žalovaná zásilku v úložní době nevyzvedla.- z dodejky na č. l. 26 vzal soud za prokázané, že výpověď z nájmu bytu ze dne 26. 7. 2023 byla žalobkyni doručena dne 31. 7. 2023 na adrese , adresa, .- z výpočtového listu platného od 1. 7. 2022 bylo zjištěno, že smluvní nájem za byt č. , hodnota, na ulici poštovní , adresa, od uvedeného data činí 6 905 Kč, pronájem inventáře činí 83 Kč, úhrady za plnění poskytovaná s nájmem činí 3 720 Kč (voda, teplo, te