7 C 55/2024-102 — Okresní soud v Příbrami

1. Žalobkyně se žalobou podanou u zdejšího soudu domáhala zřízení věcného břemene specifikovaného ve výroku I. tohoto rozsudku. Žalobu odůvodnila tím, že je výlučným vlastníkem pozemku parc. č. , Anonymizováno, o výměře , Anonymizováno, m², jehož součástí je stavba – objekt občanské vybavenosti čp. , Anonymizováno, , zapsaného v katastru nemovitostí na LV č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, . Stavba čp. , Anonymizováno, dříve sloužila k provozování restaurace, v současné době má žalobkyně záměr tuto stavbu zrekonstruovat a zřídit v ní hotel a školicí středisko. Žalovaní jsou spoluvlastníky pozemku parc. č. , Anonymizováno, o výměře , Anonymizováno, m², jakož i pozemku parc. č. , Anonymizováno, , zapsaných v katastru nemovitostí na LV č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, . Pozemek žalobkyně se nalézá uvnitř pozemku žalovaných parc. č. , Anonymizováno, , přičemž z jedné strany bezprostředně hraničí s pozemkem parc. č. , Anonymizováno, , jenž také vlastní žalovaní. Uvedené pozemky žalovaných tedy ze všech stran obléhají pozemek žalobkyně. Přístup k pozemku žalobkyně parc. č. , Anonymizováno, a ke stavbě, která je jeho součástí, není možné zajistit pro jeho vlastníka jinak, než přes pozemek žalovaných parc. č. , Anonymizováno, . Jelikož žalobkyně je vlastníkem rovněž i pozemku parc. č. , Anonymizováno, o výměře , Anonymizováno, m², ze kterého již žalobkyně má přístup k veřejné cestě, považuje žalobkyně za nejméně zatěžující nemovitost žalovaných zřízení přístupu cca v šíři 3,5 m a délce 10 m nejbližším směrem od hranice pozemku žalobkyně parc. č. , Anonymizováno, přes pozemek žalovaných parc. č. , Anonymizováno, na pozemek žalobkyně parc. č. , Anonymizováno, , jak je vyznačeno v geometrickém plánu č. , hodnota, -, Anonymizováno, vyhotoveném , tituly před jménem, , jméno FO, . Žalobkyně se proto obrátila na žalované dopisem ze dne 4. září 2023 s návrhem na uzavření smlouvy o zřízení služebnosti stezky a cesty v šíři cca 3 m a délce cca 8 m. Žalobkyně navrhovala za zřízení takovéto služebnosti žalovaným úplatu ve výši 30 000 Kč a dále projevila ochotu zbudovat svým nákladem ze západní strany budovy čp. , Anonymizováno, nový vstup, který by přímo navazoval na navrhovanou nezbytnou cestu přes pozemek žalovaných znázorněný v příloze. Následně mezi právními zástupci účastníků probíhala v této věci vyjednání, kdy žalobkyně předložila dne , datum, vstupu do budovy čp. , Anonymizováno, v , Anonymizováno, , k jejíž realizaci by ovšem nemohlo dojít bez souhlasu žalovaných. Zástupkyně žalovaných v odpovědi ze dne 14. 11. 2023 mimo jiné sdělila, že žalovaní požadují za zřízení nezbytné cesty přes jejich pozemek úplatu ve výši 180 000 Kč. Žalobkyni se tak nepodařilo dohodnout s žalovanými na zřízení nezbytné cesty přes jejich pozemek mimo jiné i z důvodu odlišných představ o výši úplaty za zřízení takového věcného břemene. Proto žalobkyně navrhuje, aby soud ustanovil znalce za účelem zjištění hodnoty nezbytné cesty přes pozemek žalovaných, a takto zjištěnou částku pak uložil žalobkyni zaplatit žalovaným jako jednorázovou náhradu za zřízení věcného břemene. Záležitost přístupu žalobkyně ke svému pozemku přes pozemek žalovaných byla již v minulosti předmětem řízení vedeného před Okresním soudem v Příbrami pod č. j. , spisová značka, , kdy ve věci byl vydán rozsudek vyhovující žalobkyni, avšak rozhodnutí nenabylo právní moci a pozemek žalobkyně je stále bez možnosti přístupu. Žalobkyně rovněž odkázala na usnesení o zastavení řízení vydané dne , datum, Městským úřadem v , Anonymizováno, , kterým bylo zastaveno řízení vedené ve věci žádosti žalobkyně o dodatečné povolení stavby - vnitřní úprava a zateplení budovy č.p. , Anonymizováno, z důvodu nepředložení dohody uzavřené s vlastníky sousedních pozemků (žalovaných) k provedení stavby. Žalobkyně tak odkázala na ustanovení § 1029 občanského zákoníku o povolení nezbytné cesty, kdy žalobkyně nemá jinou možnost přístupu ke svému pozemku parc. č. , Anonymizováno, a ke stavbě, která je jeho součástí, nežli přes pozemek žalovaných parc. č. , Anonymizováno, . Žalobkyně se opakovaně snažila řešit situaci smírně a věcné břemeno práva cesty založit smlouvou, avšak k dohodě účastníků nikdy nedošlo.2. Žalovaní ve svém vyjádření k žalobě ze dne 16. 5. 2024 uvedli, že jednání mezi stranami probíhají již po mnoho let a po celou tuto dobu žalobkyně k přístupu ke svým nemovitostem (domu) využívá pozemky žalovaných, kterým nikdy ničeho z titulu bezdůvodného obohacení nezaplatila. Odkázali na řízení vedené u Okresního soudu v Příbrami pod sp. zn. , spisová značka, . Z obsahu vzájemné písemné komunikace je zřejmé, že žalovaní se nebránili, co do podstaty věci, tedy zřízení nezbytné cesty, bránili se však v minulosti jeho rozsahu a nyní nesouhlasí s výší navrhované náhrady 30 000 Kč. Odkázali na dopis ze dne 14. 11. 2023, ve kterém se zřízení nezbytné cesty přes jejich pozemek podle geometrického plánu vyhotoveného , tituly před jménem, , jméno FO, nebrání, navrhli však zaplacení částky ve výši 180 000 Kč, když je nutno vycházet z principu proporcionality mezi výhodou, kterou požívá nemovitost z nezbytné cesty a nevýhodou, kterou je postižen vlastník zatíženého pozemku, kdy zřejmým zájmem žalobkyně je využívat budovu jako hotel. Žalovaní zdůraznili, že nezbytná cesta křižuje hlavní (přístupovou) cestu do tenisového areálu. Zároveň odkázali na ustanovení § 1032 odst. 1 písm. b) občanského zákoníku, podle kterého soud nepovolí nezbytnou cestu, způsobil-li si nedostatek přístupu z hrubé nedbalosti či úmyslně ten, kdo o nezbytnou cestu žádá. Z kupní smlouvy, na základě které žalobkyně nemovitost nabyla, vyplývá snížená kupní cena o částku 1 885 500 Kč pro absenci věcného břemene vstupu ke kupovanému objektu, kdy dle žalovaných již tato částka vyjadřuje hodnotu nezbytné cesty. Požadovaná částka ve výši 180 000 Kč je tak naprosto minimální. Žalobkyně kupovala nemovitosti s vědomím nemožnosti přístupu a nyní navrhuje naprosto zanedbatelnou částku ve výši 30 000 Kč, přičemž zřízením nezbytné cesty nemovitosti žalobkyně získají mnohonásobně vyšší tržní hodnotu.3. Při jednání soudu konaném dne 15. 8. 2024 navrhli žalovaní možnost uzavření nájemní smlouvy na dobu neurčitou, což by nevyžadovalo žádné stavební úpravy.4. Žalobkyně ve svém podání ze dne 15. 8. 2024 dále poukázala na závazek žalovaných obsažený v kupní smlouvě se společností , právnická osoba, . týkající se věcného břemene ve prospěch , Anonymizováno, , Anonymizováno, a spočívající ve volném přístupu a příjezdu na celý pozemek , Anonymizováno, pro osoby a organizace, podle rozhodnutí , Anonymizováno, , včetně bezplatného užívání parkoviště. Žalovaní tak pozemek koupili se závazkem umožnit osobám a organizacím určeným , Anonymizováno, volný přístup a příjezd na celý pozemek, při koupi pozemku tak věděli, že , právnická osoba, bude uvedený pozemek využívat i proto, že uvedená tělovýchovná jednota byla v roce 2000 vlastníkem domu čp. , Anonymizováno, a neměla k němu jiný přístup, než právě přes pozemek žalovaných, kteří se pak v kupní smlouvě z 24. 5. 2000 nijak neohradili vůči přístupu a příjezdu osob a organizací podle rozhodnutí , Anonymizováno, na celý pozemek. Uvedené smluvní ujednání lze tedy vyložit pouze tak, že žalovaní povinnost trpět přístup a příjezd na celý pozemek parc. č. , Anonymizováno, s koupí tohoto pozemku převzali. Žalobkyně koupila dům čp. , Anonymizováno, s pozemkem parc. č. , Anonymizováno, kupní smlouvou ze dne 28. 4. 2009 od prodávající , Anonymizováno, , adresa, a dle této kupní smlouvy zjevně znala stav, že přístup ke kupovaným nemovitostem není zajištěn věcným břemenem, znala nicméně také i závazek žalovaných převzatý v jejich kupní smlouvě z 24. 5. 2000. Žalovaní ovšem tento svůj závazek záhy přestali ctít, a proto mezi účastníky ohledně přístupu k domu čp. , Anonymizováno, přes pozemek žalovaných parc. č. , Anonymizováno, začaly vznikat neshody, jejichž vyjádřením bylo již dřívější řízení vedené před Okresním soudem v Příbrami pod č. j. , spisová značka, . Nelze tak přisvědčit argumentaci žalovaných, že jednání žalobkyně při koupi domu čp. , Anonymizováno, s pozemkem parc. č. , Anonymizováno, bylo nedbalé v tom směru, že nabývala nemovitost, aniž by k ní měla zajištěno spojení s veřejnou cestou, a tedy že se jedná o důvod nepovolení nezbytné cesty. Naopak předloženou kupní smlouvou z 24. 5. 2000 žalobkyně prokazuje, že takovýto přístup ke jejímu pozemku parc. č. , Anonymizováno, přes pozemek žalovaných parc. č. , Anonymizováno, , byť v rovině obligační a ne přímo zajištěný věcným břemenem, de facto existuje dosud, leč žalovaní takovému přístupu byť i v minimálním rozsahu žalobkyni brání, což je důvodem vzniku tohoto soudního řízení. Žalovaní v průběhu řízení změnili své procesní stanovisko a navrhli uzavření nájemní smlouvy v jiném rozsahu, než je zakresleno v geometrickém plánu č. , hodnota, -, Anonymizováno, (byť společně se žalobkyní byli v roce 2023 žalovaní přítomni geometrickému za