ECLI: ECLI:CZ:OSPB:2025:7.C.181.2021.1 Datum: 2025-01-30 Předmět: zrušení a vypořádání spoluvlastnictví Ustanovení: ["§ 1140 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 1143 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 1144 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 1147 z. č. 89/2012 Sb."] ["znalecký posudek""oddělení ze spoluvlastnictví""dražba""spoluvlastnictví""veřejná dražba""zrušení spoluvlastnictví"]
O co šlo: zrušení a vypořádání spoluvlastnictví (["§ 1140 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 1143 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 1144 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 1147 z. č. 89/2012 Sb."])
1. Žalobkyně se svou žalobou podanou u zdejšího soudu dne 22. 9. 2021 domáhala zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem, a to pozemkům parc. č. , Anonymizováno, (jehož součástí je stavba), , Anonymizováno, , zapsaným na LV č. , hodnota, pro obec , Jméno žalovaného B, , k. ú. , adresa, , vedeným u , právnická osoba, pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram (dále též „nemovitosti či pozemky“). Svou žalobu odůvodnila tím, že nechce dále setrvávat s žalovaným ve spoluvlastnictví, jelikož spolu nekomunikují, nejsou schopni se domluvit na účelném využití spoluvlastněných nemovitostí, jakož i proto, že žalobkyně má zájem vytvořit ucelený areál ve spojení se sousedícími pozemky ve svém výlučném vlastnictví nacházejícími se ve stejném katastrálním území. Žalobkyně před podáním žaloby předložila žalovanému návrh na vypořádání spoluvlastnictví mimosoudní cestou, nejprve zasláním doporučeného dopisu ze dne 9. 8. 2021, který se však nepodařilo žalovanému doručit, a následně totožný dopis zaslala obyčejnou poštou, na ten však žalovaný nereagoval. Žalobkyně v něm navrhla konkrétní rozdělení předmětných nemovitostí. Dále žalobkyně uvedla, že žalovaný dlouhodobě s žalobkyní nekomunikuje a převážně se nepodílí na správě pozemků, které částečně využívá, aniž by se na správě a využití s žalobkyní domlouval a o výtěžek z využití se s žalobkyní dělil. Žalobkyně má zájem scelit své pozemky s bezprostředně sousedícími pozemky, spoluvlastnictví přináší žalobkyni pouze starosti a omezuje ji to, když veškeré zásadní záležitosti musí projednávat s žalovaným, který na její výzvy nereaguje. Žalobkyně má především zájem na tom, aby mohla spravovat některé z pozemků bez jakéhokoliv omezení a aby tyto vytvořily ucelený areál s pozemky ve svém výlučném vlastnictví. Jelikož k dohodě mezi žalobkyní a žalovaným nedošlo, nezbývá žalobkyni, než se domáhat zrušení a vypořádání spoluvlastnictví soudní cestou. Žalobkyně nepreferuje jinou variantu vypořádání spoluvlastnictví, jelikož jejím primárním zájmem je vytvořit ucelený zastavěný areál. Ráda by zachovala rodinný odkaz a řádně spravovala nejen své pozemky, ale i jí požadované pozemky v současné době spoluvlastněné s žalovaným. K jejich ocenění navrhla zpracování znaleckého posudku.2. Žalovaný ve svém vyjádření ze dne 22. 11. 2021 uvedl, že v žádném případě nesouhlasí s navrhovaným způsobem vypořádání. Není pravda, že by na dopis žalobkyně nikterak nereagoval, na druhý dopis doručený žalovanému dne 14. 9. 2021 reagoval prostřednictvím svého právního zástupce přípisem ze dne 23. 9. 2021, a následně dopisem ze dne 19. 10. 2021 žalovaný navrhl žalobkyni takové rozdělení nemovitostí, aby ve výlučném vlastnictví každého ze spoluvlastníků zůstaly jak stavební parcely, tak lesní pozemky, a zároveň byla zachována celistvost a návaznost jednotlivých nemovitostí na sebe. Zároveň vyzval k mimosoudnímu vyřešení sporu s ohledem na zabránění soudnímu projednání věci. Žalobkyně s návrhem žalovaného nesouhlasila, proto žalovaný navrhl kompromisní řešení reagující na její požadavek, aby rozdělení nemovitostí bylo takové, že pozemky, které připadnou jí, budou navazovat na pozemky v jejím výlučném vlastnictví a budou společně tvořit jeden funkční celek. Na uvedený návrh již žalovaný neobdržel do dnešního dne konkrétní odpověď, nicméně zástupci účastníků se domluvili na společném jednání. Není tedy pravda, že by se žalovaný nepokusil vyřešit spor s žalobkyní smírnou cestou, nebo že by s žalobkyní nekomunikoval. Dále ve svém vyjádření podrobně popsal historii nemovitostí, zejména jejich postupné nabývání od předchůdců a způsob, jakým byla a je zajišťována jejich údržba a správa. Žalovaný uvedl, že ve velké míře zajišťuje údržbu nemovitostí, a to přes svůj pokročilý věk, aktuální zdravotní stav a skutečnost, že žalobkyně se o údržbu nemovitostí nezajímá a ani finančně nepřispívá. Žalovaný nesouhlasí s tím, aby veškeré stavební pozemky a stavby, jež jsou jejich součástí, respektive pozemky v budoucnu zastavitelné, připadly do výlučného vlastnictví žalobkyně a žalovanému zbyly pouze pozemky lesní, případně pozemky označené jako ostatní plocha. Přestože co se týká rozlohy, by žalovanému připadlo dle návrhu žalobkyně sice více metrů čtverečních než žalobkyni, nicméně i tak je s ohledem na průměrnou cenu za metr čtvereční stavebního pozemku a lesního pozemku rozdělení velmi nepoměrné. V tomto ohledu je žalovaný přesvědčen, že je nutné při vypořádání zohlednit pravděpodobný budoucí vývoj cen pozemků, kdy lze očekávat, že cena stavebních pozemků bude stoupat nebo přinejmenším již nebude klesat, kdežto cena lesního pozemku je velmi proměnlivá a závislá na mnoha faktorech, který vlastník lesa nemůže vždy ovlivnit. Stejně tak je třeba zohlednit to, že žalovanému zůstanou pozemky, jejichž údržba je fyzicky i finančně náročná a žalobkyně bude mít k dispozici pozemky téměř bezúdržbové, navíc s mnohem vyšším potenciálem budoucího využití. Záměrem žalovaného je také zachování odkazu jeho rodičů, kterým stejně jako žalovanému velmi záleželo na tom, aby nemovitosti zůstaly v rodině, proto také žalovaný vede svou dceru i vnoučata k péči o nemovitosti a rád by jednou zastavitelné pozemky převedl na vnoučata, aby měla možnost využít je k budoucímu bydlení. Z těchto důvodů navrhl, aby nemovitosti byly rozděleny tak, aby jak žalobkyni, tak žalovanému zůstaly stavební, respektive v budoucnu zastavitelné pozemky, i pozemky lesní. U pozemku parc. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je stodola, navrhl jeho faktické rozdělení, když stodola má dva samostatné vchody a rozdělení stavby na dvě samostatné poloviny je technicky možné. Žalovaný tedy navrhl vlastní způsob rozdělení spoluvlastnictví mezi účastníky a zároveň se připojil k návrhu žalobkyně na ustanovení znalce, který určí obvyklou cenu nemovitostí.3. Účastníci se v průběhu řízení opakovaně pokoušeli o nalezení dohody, přičemž každý předkládal své konkrétní návrhy na vypořádání nemovitostí. Způsob vypořádání lesních pozemků byl od počátku mezi účastníky víceméně nesporný. K dohodě nedošlo ohledně zbývajících nemovitostí, neboť účastníci měli odlišný náhled na hodnotu těchto pozemků a přístupu k pozemku parc. č. , Anonymizováno, z veřejné komunikace. Z těchto důvodů společně navrhli, aby soud nechal zpracovat znalecký posudek na ocenění předmětných nemovitostí, kdy v mezidobí se zavázali zajistit stanovisko silničního správního úřadu ohledně možnosti vybudovat přístupovou cestu k pozemku parc. č. , Anonymizováno, z veřejné komunikace.4. Po vypracování znaleckého posudku účastníci opětovně obnovili mimosoudní vyjednávání ohledně konkrétního způsobu vypořádání a následně soudu sdělili, že k dohodě o předmětu sporu mezi účastníky již došlo, přičemž vzhledem k tomu, že součástí dohody je rozdělení několika pozemků, probíhá jednání s geodetem o zaměření a vytvoření geometrického plánu, který je nezbytný k sepisu dohody, a proto navrhli, aby řízení bylo přerušeno. Soud tak usnesením ze dne 26. 5. 2023, č. j. 7 C 181/2021-234, řízení přerušil.5. Žalobkyně podáním ze dne 2. 1. 2024 navrhla pokračování v řízení s tím, aby soud při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví respektoval dosavadní smírná jednání mezi účastníky, a pozemky mimo ucelený areál přikázal žalovanému tak, aby stanovený vypořádací podíl byl co nejnižší. Součástí uvedeného podání byl i geometrický plán k rozdělení pozemků parc. , Anonymizováno, , který plně reflektuje dosavadní smírná jednání účastníků ohledně těchto pozemků.6. S ohledem na dílčí dohodu ohledně reálného rozdělení uvedených nemovitostí dle navrženého geometrického plánu bylo se souhlasem účastníků zadáno dopracování znaleckého posudku při zohlednění toho, že nově vzniklé pozemky, které by případně připadly žalovanému, by po jejich oddělení měly vyšší hodnotu. V návaznosti na dodatečné ocenění nemovitostí dle geometrického plánu navrhla žalobkyně rozdělení pozemků pro oba účastníky tak, aby se minimalizoval vypořádací podíl, který by žalobkyně byla povinna vyplatit žalovanému, jehož výše by činila 8 772 Kč (viz. č.l. 357).7. Žalovaný za dodatkem znaleckého posudku nesouhlasil, jelikož dle jeho názoru tento pracuje s návrhem územního plánu, který však dosud nebyl schválen, a žádostmi o změnu využití území, které nejen že nebyly podány, ale ani jim nemusí být vyhověno. Dodatek je tak založen na potenciálních scénářích a spekulacích a nevychází z aktuálního stavu nemovitostí. Je nutné vzít v úvahu, že dojde-li k rozdělní pozemku par. č. , Anonymizováno, , přijde žalovaný o přípojku elektrické energie, vody a kanalizaci, které bude muset na vlastní náklady zbudovat znovu. Tato skutečnost dle žalovaného není promítnuta do hodnoty nemovitosti. Stejně tak bude muset žalovaný vybudovat na své náklady vjezd na pozemek, jinak k němu nebude mít přístup. Uvedené náklady dosahují stovek tisíc korun. Žalovaný nesouhlasil ani s rozdělením lesních pozemků dle návrhu žalobkyně s odkazem na jeho zdravotní stav, který mu neumožňuje o ně pečovat.8. Zástupce žalobkyně k námitká