15 C 156/2020-118 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobci se žalobou domáhali po žalované zaplacení částky ve výši , částka, s příslušenstvím za majetkovou újmu. Žalobci tvrdí, že žalobci a) a b) uzavřeli dne , datum, kupní smlouvu s žalovanou, jejímž předmětem byla bytová jednotka č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, umístěná na st. parc. č. , hodnota, , jejíž součástí je stavba rodinného domu č.p. , Anonymizováno, , se spoluvlastnickým podílem ve výši , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na společných částech nemovitých věcí st. parc. č. , hodnota, a parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, (dále jen „Kupní smlouva 1“). Dále byla předmětem Kupní smlouvy 1 mimo společných částí domů rovněž střecha domu včetně výplní výstupních otvorů, hromosvodů a oken včetně okenic. Kupní cena byla sjednána ve výši , částka, . Vklad do katastru nemovitostí byl proveden dne , datum, pod sp. zn. , Anonymizováno, -, č. účtu, -, Anonymizováno, . Žalobci c) a d) uzavřeli dne , datum, kupní smlouvu s žalovanou, jejímž předmětem byla bytová jednotka č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, umístěná na st. parc. č. , hodnota, , jejíž součástí je stavba rodinného domu č.p. , Anonymizováno, , se spoluvlastnickým podílem ve výši , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na společných částech nemovitých věcí st. parc. č. , hodnota, a parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, (dále jen „Kupní smlouva 2“). Dále byla předmětem Kupní smlouvy 2 mimo společných částí domů rovněž střecha domu včetně výplní výstupních otvorů, hromosvodů a oken včetně okenic. Kupní cena byla sjednána ve výši , částka, . Vklad do katastru nemovitostí byl proveden dne , datum, pod sp. zn. , Anonymizováno, , č. účtu, -, Anonymizováno, . Žalobci se v průběhu loňského roku dozvěděli, že na jejich objekt by měl být ze zákona umístěn hromosvod tak, jak definuje zákon č. 183/2006 Sb. a ust. § 36 vyhlášky č. 268/2006 Sb. V Kupních smlouvách 1 a 2 jsou kromě jiného specifikované společné části, a to výplně výstupních otvorů u střechy domu, hromosvodů a okenic u oken, jejichž cena je zahrnuta v kupní ceně. Hromosvod však nebyl na předmětném objektu vybudován. Tímto neplněním Kupní smlouvy 1 a 2 a rovněž porušením zákona vznikla žalobcům majetková újma a žalovaná se na jejich úkor obohatila. Žalobci odhadem stanovili cenu chybějících částí specifikovaných v Kupní smlouvě 1 a 2 a vyzvali žalovanou k úhradě majetkové újmy v celkové výši , částka, . Žalovaná požadavek odmítla s odůvodněním, že se jedná o požadavek spekulativního charakteru, kdy s odstupem několika let jsou vyhledávány na domě neexistující vady, a dále uvedla, že z výzvy nevyplývá, jakým způsobem žalobci došli k uvedené sumě. Z tohoto důvodu žalobci provedli konzultaci a současně zadali výpočet celkové kalkulace na okenice a hromosvod, kdy z uvedených kalkulací vychází celková cena ve výši , částka, , kterou žalobci po žalované požadují. Žalovaná ničeho neuhradila ani po zaslání předžalobní výzvy.2. Žalovaná ve vyjádření uvedla, že nárok uplatněný v žalobě neuznává, a to ani z části, ani co do základu. Žalovaná tvrdí, že vylíčení skutkových okolností žalobci není úplné. Ještě před podpisem Kupní smlouvy 1 a 2 došlo mezi žalovanou a žalobci a) a b) dne , datum, k uzavření rezervační smlouvy č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a mezi žalovanou a žalobci c) a d) dne , datum, k uzavření rezervační smlouvy č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , jejichž přílohou byl dokument „Standardní vybavení RD“ obsahující detailní popis stavebního provedení a vybavení domu a jednotek. V uvedeném dokumentu je např. detailní specifikace materiálu, barvy a provedení oken a balkonových dveří. Okenice však mezi standardním vybavením domu a jednotek nejsou. Standardním vybavením domu ani jednotek nebyl hromosvod ani výstupní otvor na střechu či obecně jakýkoliv přístup na střechu. Žalobci rovněž v souladu s rezervační smlouvou obdrželi zkrácené vyhotovení projektové dokumentace, podle níž byl dům i jednotky zhotoveny, tudíž byli bezmála rok před podpisem kupních smluv prokazatelně obeznámeni s podobou a provedením domu a jeho budoucím vybavením a příslušenstvím. V návaznosti na rezervační smlouvy byla mezi žalovanou a žalobci a) a b) dne , datum, a mezi žalovanou a žalobci c) a d) dne , datum, uzavřena smlouva o smlouvě budoucí kupní, v jejichž článku V. odst. 5 žalobci stvrdili, že se seznámili se stavební a prodejní dokumentací, standardním vybavením jednotek a dalšími podklady vztahujícími se k výstavbě domu. Dále při předání jednotek žalobcům byly vyhotoveny předávací protokoly, jejichž součástí je výslovné prohlášení žalobců jako kupujících, že při předání jednotek byli seznámeni se stavem jednotek (domu), že si je v dostatečně poskytnutém čase prohlédli a že jednotky jsou ke dni podpisu předávacích protokolů prosté zjevných vad bránících užívání a v tomto stavu je žalobci převzali. Kupní smlouvy 1 a 2 uzavřené mezi účastníky tohoto řízení byly standardizovaným a unifikovaným zněním užívaným v rámci podnikatelské činnosti žalované. Dle žalované čl. III odst. 4 a 5 Kupních smluv 1 a 2 obsahuje výčet jednotlivých stavebních prvků považovaných za společné části domu, kdy se jedná o demonstrativní výčet, neboť jsou uvozeny slovy „a zejména“. Toto ustanovení Kupních smluv 1 a 2 slouží ke všeobecné identifikaci prvků náležejících ke společným částem domu bez ohledu na to, zda daný prvek ve skutečnosti je, či není součástí domu, a neznamená proto, že na nemovitosti všechny v něm uvedené prvky mají a musí být umístěny. Dále žalovaná uvedla, že po právní stránce se ani o majetkovou újmu (škodu) ani o bezdůvodné obohacení jednat nemůže. Pokud žalobci namítají nesoulad obsahu Kupních smluv 1 a 2 se skutečným stavem domu a jednotek, měli vytknout vady podle ust. § 2099 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“). Žádná škoda žalobcům nevznikla. Dále žalovaná zdůraznila, že žalobci vytýkají údajnou absenci uvedených prvků s časovým odstupem bezmála 3 let ode dne převzetí domu a jednotek. Absenci přístupu na střechu, okenic či hromosvodu však mohli zjistit a měli zjistit prakticky okamžitě při převzetí. I kdyby se o vady jednalo, bylo by vytčení vad a uplatnění práva z nich opožděné.3. Ve vyjádření ze dne , datum, žalobci uvedli, že zásadně nesouhlasí s tím, že výčet prvků v čl. III. odst. 4 a 5 je demonstrativní, protože by se jednalo o porušení ust. § 2079 odst. 1 občanského zákoníku. Žalobci se domnívají, že porušením nejen zákona, ale i Kupních smluv 1 a 2 jim vznikla ze strany žalované jako prodávající skutečná újma na majetku a významnou roli hraje i otázka prevence. Pokud by se na danou věc aplikovala vada stavby, tak dle ust. § 2129 odst. 2 občanského zákoníku pro vytknutí skrytých vad činí 5 let. Zákon umožňuje podat žalobu do 3 let, což bylo splněno.4. Mezi účastníky řízení bylo nesporné následující. Žalovaná jako prodávající uzavřela se žalobci a) a b) jako kupujícími dne , datum, kupní smlouvu č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , na základě které žalobci a) a b) nabyli bytovou jednotku č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , vymezenou v rodinném domě č. , hodnota, , Anonymizováno, který je součástí pozemku parc. č. , hodnota, , vč. spoluvlastnického podílu , Anonymizováno, , Anonymizováno, na společných částech, vše zapsáno v KN vedeném k.ú. pro , Anonymizováno, kraj, katastrální pracoviště , adresa, – východ, pro obec , adresa, , na LV č. , hodnota, a , Anonymizováno, , k.ú. , adresa, . Žalovaná jako prodávající uzavřela se žalobci c) a d) jako kupujícími dne , datum, kupní smlouvu č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , na základě které žalobci c) a d) nabyli bytovou jednotku č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, 2, vymezenou v domě č. , hodnota, , který je součástí pozemku parc. č. , hodnota, , vč. spoluvlastnického podílu ve výši 1198/2396 na společných částech, vše zapsáno v KN vedeném k.ú. pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště , adresa, – východ, pro obec , adresa, na LV č. , hodnota, a 1520, k. ú. , adresa, . Před uzavřením kupních smluv došlo mezi stranami k uzavření rezervační smlouvy č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ze dne , datum, a rezervační smlouvy č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ze dne , datum, a smlouvy o smlouvě budoucí kupní ze dne , datum, a smlouvy o smlouvě budoucí kupní ze dne , datum, . Mezi účastníky je dále nesporný obsah protokolu o předání a převzetí domu ze dne , datum, a ze dne , datum, .5. Provedeným dokazováním má soud za prokázaný následující skutkový stav.6. Kupní smlouvou ze dne , datum, uzavřenou mezi žalovanou jako prodávající a žalobci a) a b) jako kupujícími má soud za prokázané, že předmětem koupě byla bytová jednotka č. , Anonymizováno, /1, umístěná na st. p. č. , hodnota, , jejíž součástí je stavba rodinného domu č.p. , Anonymizováno, , včetně spoluvlastnického podílu , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na společných částech nemovitých věcí st. p. č. , hodnota, a p. č. , Anonymizováno, /, A