ECLI: ECLI:CZ:OSPH01:2023:14.C.212.2014.1 Datum: 2023-05-04 Předmět: zaplacení 3 671 347,31 Kč s přísl. Ustanovení: ["§ 3 z. č. 116/1990 Sb.", "§ 358 z. č. 513/1991 Sb.", "§ 359 z. č. 513/1991 Sb.", "§ 420 z. č. 40/1964 Sb.", "§ 258 z. č. 125/2008 Sb.", "§ 359 z. č. 513/1991 Sb.", "§ 3036 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 451 ["předsmluvní odpovědnost""bezdůvodné obohacení""smlouva nájemní""nebytový prostor""započtení pohledávky"]
O co šlo: zaplacení 3 671 347,31 Kč s přísl. (["§ 3 z. č. 116/1990 Sb.", "§ 358 z. č. 513/1991 Sb.", "§ 359 z. č. 513/1991 Sb.", "§ 420 z. č. 40/1964 Sb.", "§ 258 z. č. 125/2008 Sb.", "§ 359 z. č. 513/1991 )
1. Žalobkyně se domáhala rozhodnutí, kterým by byla žalované č. 1 uložena povinnost zaplatit žalobkyni 4 129 087,31 Kč s příslušenstvím.2. Žaloba byla odůvodněna tím, že žalobkyně jako nájemce uzavřela se žalovanou č. 1 dne 7. 4. 2000 nájemní smlouvu na kancelářské prostory na adrese , adresa, . Smlouva byla uzavřena na dobu určitou; do 30. 4. 2003. Následně se strany dohodly na pokračování nájemního vztahu a dne 16. 4. 2004 spolu uzavřely novou nájemní smlouvu týkající se totožných prostor (dále též „Smlouva“).3. Žalobkyně je přesvědčena, že žalovaná č. 1 jí v rámci předmětného nájemního vztahu účtovala neoprávněně náklady na amortizaci (odpisy) topného a chladicího zařízení nacházejícího se v pronajatých prostorech.4. Ve Smlouvě bylo sjednáno, že žalobkyně bude platit měsíční zálohy na náklady na vytápění ve výši 1,18 EUR za m2, tedy celkem 1 039,66 EUR měsíčně. Bližší podmínky účtování nákladů na vytápění a chlazení stanovoval čl. 5.4 Smlouvy následujícím způsobem: Nebytové prostory jsou vybaveny kombinovaným topným a chladicím zařízením. Uvedená zálohová platba nákladů na vytápění a chlazení vychází z aktuálních cen energie společnosti , právnická osoba, . a nezbytných nákladů přímo souvisejících s dodávkou plynu, údržbou, opravami, odpisy, vyúčtováním, revizemi, odečty stavů a provozem topeného a chladicího systému. Cena bude upravována dle vývoje ceny plynu. Vzhledem k odlišnému způsobu vyúčtování, který si nájemce zvolil oproti jiným nájemcům v Objektu, se Nájemce zavazuje nést veškeré náklady, spojené s předmětným vyúčtováním. Náklady dle citovaného čl. 5.4 Smlouvy měly být podle čl. 5.5 Smlouvy žalobkyni účtovány v poměrné části odpovídající podílu plochy pronajaté žalobkyni a celkové plochy dané budovy.5. Dne 10. 11. 2005 žalobkyně obdržela vyúčtování č. , hodnota, , ze kterého vyplynulo, že náklady na vytápění za rok 2004 vyúčtovala žalovaná č. 1 na částku 591 522 Kč bez DPH. Žalobkyně toto vyúčtování rozporovala dopisem ze dne 22. 5. 2006, a to zejména z důvodu, že žalovaná č. 1 do vyúčtování zahrnula i částku 467 913 Kč představující odpisy topného a chladicího zařízení, jehož hodnota měla být 130 323 462 Kč. Reakcí žalované č. 1 bylo zaslání dobropisu na částku 7 451 Kč, z něhož vyplynulo, že si na odpisech účtuje částku 401 527,48 Kč.6. I do vyúčtování za rok 2005 žalovaná č. 1 zahrnula odpisy topného a chladicího systému, a vyúčtování tak znělo na částku 508 345 Kč (odpisy z toho činily 401 527 Kč). Žalobkyně tak v dopise ze dne 26. 4. 2007 opětovně uplatnila své námitky proti odpisům.7. Shodná situace panovala i u vyúčtování za následující roky. Žalovaná č. 1 bez vysvětlení účtovala žalobkyni na odpisech topného a chladicího zařízení částku 401 527 Kč ročně. Žalobkyně účtovanou částku vždy uhradila, avšak žalovanou č. 1 upozornila, že tak činí z opatrnosti a vzniklé bezdůvodné obohacení bude po žalované č. 1 vymáhat.8. Dne 7. 5. 2013 zaslala žalobkyně žalované č. 1 dopis, ve kterém započetla své pohledávky na vydání bezdůvodného obohacení vzniklého na straně žalované č. 1 v důsledku úhrad odpisů v letech 2007 a 2006 oproti pohledávkám žalované č. 1 na nájemné za měsíc květen roku 2013 ve výši 572 487,18 Kč a na zálohy na služby za měsíc květen roku 2013 ve výši 30 201,08 Kč.9. Dopisy ze dne 10. a 28. 5. 2013 pak žalobkyně provedla další započtení svých pohledávek na bezdůvodné obohacení oproti pohledávkám žalované č. 1. Konkrétně se jednalo o pohledávky žalobkyně na vydání bezdůvodného obohacení vzniklého na straně žalované č. 1 v souvislosti s účtováním odpisů za roky 2004, 2005, 2006 a 2011 (jen, co do částky 1 842,46 Kč) a o pohledávky žalované č. 1 na úhradu spotřebované elektrické energie a poplatku za užívání elektroměru za měsíc duben roku 2013 ve výši 29 001 Kč, na úhradu likvidace nadměrného odpadu v dubnu roku 2013 ve výši 5 508 Kč, na úhradu nájemného za měsíc červen roku 2013 ve výši 572 487,18 Kč a na úhradu záloh za služby za měsíc červen roku 2013 ve výši 30 201,08 Kč.10. Dopisem ze dne 12. 6. 2013 pak žalobkyně dále započetla část svojí pohledávky na vydání bezdůvodného obohacení za rok 2011 oproti pohledávce žalované č. 1 na úhradu spotřebované elektrické energie a poplatku za užívání elektroměru za měsíc květen roku 2013 v celkové výši 3 366 Kč.11. Na základě popsaných skutečností žalobkyně požadovala po žalované č. 1 celkem pět nároků.12. Zaprvé požadovala vydání bezdůvodného obohacení, které žalované č. 1 vzniklo v důsledku toho, že žalobkyně jí uhradila odpisy topného/chladicího zařízení za roky 2008 až 2011. Žalobkyně uvedla, že ze Smlouvy neplynulo právo účtovat dané odpisy. Ustanovení o ostatních nákladech je zcela neurčité. Žalobkyně požadovala, aby jí žalovaná č. 1 vydala jako bezdůvodné obohacení částku 1 600 901,46 Kč (za roky 2008, 2009, 2010 částky vždy po 401 527,48 Kč a za rok 2011 částku 396 319,02 Kč, neboť částka 5 208,46 Kč za dané období byla žalobkyní již započtena vůči nárokům žalované č. 1). Žalobkyně pak požadovala, aby jí soud přiznal i související zákonný úrok z prodlení jdoucí pro jednotlivé částky od data jejich úhrady žalované č. 1.13. Zadruhé žalobkyně žádala, aby soud žalované č. 1 uložil povinnost vydat bezdůvodné obohacení v částce 631 689,26 Kč, které vzniklo v důsledku duplicitní úhrady nájemného za měsíc květen roku 2013 a spotřebované elektrické energie za měsíc duben roku 2013. Žalobkyně vysvětlila, že dne 10. 6. 2013 uhradila žalované č. 1 celkem částku 631 689,26 Kč, která představovala úhradu nájemného a záloh za služby za květen 2013 a úhradu spotřebované elektrické energie a poplatku za užívání elektroměru za měsíc duben 2013. K úhradě této částky žalobkyně přistoupila z opatrnosti přesto, že uvedené pohledávky žalované č. 1 zanikly započtením provedeným žalobkyní dopisy ze dne 7. a 10. 5. 2013. Žalobkyně tedy částky uhradila, ale současně žalovanou č. 1 upozornila na to, že se jedná o bezdůvodné obohacení, které bude požadovat vydat. Žalobkyně pak požadovala, aby jí soud přiznal i související úrok z prodlení z dané částky jdoucí od 12. 6. 2013, tj. ode dne kdy došlo k úhradě dané částky.14. V rámci dalšího (třetího) nároku žalobkyně požadovala, aby jí žalovaná č. 1 vrátila doposud nevrácenou část kauce a související úroky z kauce a přeplatek na nájemném za leden roku 2013. Žalovaná č. 1 byla žalobkyni po skončení Smlouvy povinna vrátit kauci, úroky z této kauce za roky 2012, 2013 a přeplatek na nájemném za leden roku 2013 v celkové výši 1 678 522,49 Kč. Žalovaná č. 1 provedla na dané závazky zápočet dne 4. 7. 2013 v celkové výši 1 153 485,39 Kč a žalobkyni vrátila rozdíl, tj. částku 525 037,10 Kč. Žalobkyně však provedený zápočet uznala jen, co se týče částky 28 615,79 Kč. Ve zbytku jej považuje za neoprávněný. Žalobkyně proto žádala, aby jí žalovaná č. 1 uhradila částku 1 124 869,60 Kč představující její pohledávku na neuhrazenou část kauce a úroky z této kauce za roky 2012, 2013 a přeplatek na nájemném za leden roku 2013 (1 678 522,49 Kč – 525 037,10 Kč – 28 615,79 Kč = 1 124 869,60 Kč). Současně pak žalobkyně požadovala související úrok z prodlení jdoucí od 5. 7. 2013.15. Jako čtvrtý nárok žalobkyně uplatnila svoji pohledávku na vrácení přeplatku na úhradě spotřeby plynu za roky 2012 a 2013. V rámci vyúčtování za dané roky žalovaná č. 1 účtovala žalobkyni odpisy topného/chladicího zařízení. Pokud by tyto nebyly účtovány, vznikl by žalobkyni v dané roky přeplatek, a nikoliv nedoplatek. V roce 2012 by šlo o přeplatek ve výši 162 085,30 Kč a v roce 2013 o přeplatek ve výši 79 316,69 Kč. Žalobkyně proto požadovala, aby soud uložil žalované č. 1 zaplatit žalobkyni částku 241 401,99 Kč a související úrok z prodlení jdoucí od 18. 7. 2013.16. V rámci posledního, tj. pátého nároku, žalobkyně požadovala náhradu škody způsobené jí tím, že žalovaná č. 1 odmítla bezdůvodně uzavřít dojednanou dohodu o předčasném skončení nájmu. Žalobkyně uvedla, že v průběhu roku 2012 začala s žalovanou č. 1 jednat o možnosti prodloužení Smlouvy, která měla skončit na konci června roku 2013. Nebylo však dosaženo dohody, a žalobkyně se proto rozhodla, že již Smlouvu neprodlouží a najde si jiné prostory. Obrátila se proto na žalovanou č. 1 s nabídkou předčasného ukončení Smlouvy. Žalobkyně původně navrhla, aby nájem skončil již ke dni 28. 2. 2013. Žalovaná č. 1 reagovala prostřednictvím , tituly před jménem, , jméno FO, , který byl pověřen jednáním v této věci. , tituly před jménem, , jméno FO, v e-mailu uvedl, že žalovaná č. 1 je ochotna ukončit Smlouvu dohodou k 30. 4. 2013 s tím, že za období měsíců května a června roku 2013 nebude žalovaná č. , hodnota, požadovat nájemné ani jiné platby. To pak , tituly před jménem, , jméno FO, zopakoval i v e-mailu ze dne 14. 12. 2012. V rámci navazujících jednání se strany dohodly, že nájem skončí k 30. 4. 2013, žalobkyně uhradí náklady na uvedení prostoru do původního stavu. Dne 5. 4. 2013 žalobkyně zaslala žalované č. 1 návrh dohody e-mailem. Dále došlo k dalším jednáním ohledně obsahu dohody (tyto se nicméně netýkaly data skončení Sm