26 C 208/2020-280 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobou podanou zdejšímu soudu se žalobci domáhali na žalované zaplacení částky uvedené v záhlaví tohoto rozsudku z titulu sjednané smluvní pokuty. Svou žalobu odůvodnili tím, že žalobci jako kupující, a žalovaná jako prodávající uzavřeli dne 10.7.2019 kupní smlouvu (dále jen „Kupní smlouva“), jejímž předmětem byl úplatný převod nemovitých věcí ve vlastnictví žalovaného, a to bytové jednotky č. , Anonymizováno, umístěné v domě č.p. , Anonymizováno, nacházejícím se na pozemku parc.č. , hodnota, a pozemek parc.č. , Anonymizováno, 3 (to vše dále jen „Nemovitost“). Kupní smlouvou se žalovaná zavázala předat žalobcům Nemovitost do 10 dnů od převodu vlastnického práva k Nemovitosti do společného jmění manželů žalobců, tedy do 7.9.2019. K pokusu předat Nemovitost došlo až dne 20.9.2019 s tím, že Nemovitost měla k tomuto datu vady spočívající v chybějícím zábradlí na terase, vadně řešené instalaci k dopojení kuchyňské linky, použití více , právnická osoba, pro svislé obvodové konstrukce, poškození Nemovitosti jejím vytopením a tím vlhkosti stavebních konstrukcí, poškození obložek dveří, podlahových lišt, malby, omítky, kdy pro tyto vady odmítli žalobci Nemovitosti převzít. Podle žalobců zamlčením těchto skutečností žalovaná porušila své prohlášení v Kupní smlouvě, že žalobcům nezamlčela žádné podstatné skutečnosti, které by mohly ovlivnit jejich rozhodnutí nabýt Nemovitosti do vlastnictví, a za porušení této povinnosti mají žalobci právo na jednorázovou smluvní pokutu ve výši 50 000 Kč dle ujednání uvedených v Kupní smlouvě. Další část smluvní pokuty ve výši 50 000 Kč pak žalobcům dle jejich tvrzení náleží za porušení povinnosti žalované nejpozději ve lhůtě 20 dnů od vyplacení uschované částky na účet žalované předat žalobcům potvrzení o zániku zástavního práva , právnická osoba, k Nemovitosti, kdy i za porušení toto povinnosti byla v Kupní smlouvě ujednána jednorázová smluvní pokuta ve výši 50 000 Kč, a dále denní smluvní pokuta ve výši 1 000 Kč za každý den prodlení se splněním právě uvedené povinnosti, kterou uplatňují za dva dny prodlení, tj. ve výši 2 000 Kč. K úhradě smluvní pokut byla žalovaná vyzvána v rámci odstoupení od smlouvy ze dne 8.10.2019 a předžalobní upomínkou ze dne 15.5.2020., právnická osoba, podané žalobě se vyjádřila žalovaná, která na svou obranu uvedla, že žalovaná jakožto developer prováděla rekonstrukci a přístavbu domu, který byl následně rozdělen na jednotky a rozprodán zájemcům. V době, kdy žalovaná s žalobci uzavírala kupní smlouvu na Nemovitosti byla již Nemovitost zkolaudovaná, téměř dokončená a žalobci se účastnili pravidelných prohlídek, včetně prohlídky před uzavřením Kupní smlouvy. Vůle žalobců Kupní smlouvu na Nemovitosti uzavřít byla stvrzena tím, že dne 26.8.2019 uzavřeli další kupní smlouvu identického znění na bytovou jednotku č. , Anonymizováno, . Uvedla, že žalobci byli plně seznámení s faktickým stavem Nemovitostí a žalovanou jim nebylo nic zatajeno. Dále uvedla, že vady Nemovitosti vytčené v žalobě, které měly být žalobcům zatajeny, byly odstraněny a následně byla Nemovitost předána žalobcům, přičemž žádná z vyjmenovaných vad neměnila vlastnosti Nemovitosti či způsob jejího budoucího využití. K vadám terasy uvedla, že tato byla ukotvena správně a chybějící zábradlí bylo z důvodu, že žalobci měli uvést, že si zábradlí objednají přes svého zahradníka, který měl na místo zábradlí instalovat květináče. V tomto bodě uplatněného nároku na smluvní pokutu (z důvodu vytčených vad) považuje nárok žalobců za neoprávněný, neboť žalobci byli seznámení s faktickým i právním stavem Nemovitostí v době uzavření Kupní smlouvy. Pokud jde o nárok na smluvní pokutu za porušení povinnosti předat potvrzení o zániku zástavního práva k Nemovitosti, zde žalovaná tvrdila, že potvrzení o zániku zástavního práva , právnická osoba, . předala dne 1.8.2019, přičemž žalovaná vložila návrh na výmaz zástavního práva na katastr pro všechny jednotky v domě dne 5.8.2019. Dne 26.8.2019 podepsali žalobci druhou kupní smlouvu, která nebyla vložena na katastr nemovitostí. Vlastnického právo k Nemovitosti ve prospěch žalobců bylo zapsáno dne 28.8.2019 s právními účinky vkladu ke dni 17.7.2019. Žalobci si tedy jako noví vlastníci museli být vědomi toho, že na katastru probíhá vkladové řízení o výmazu zástavního práva , právnická osoba, . (dále jen „Banka“). O porušení povinnosti vyplývajících z Kupní smlouvy se žalovaná dozvěděla prvně z přípisu žalobců ze dne 8.10.2019, kdy v tomto dni došlo k výmazu zástavního práva Banky. K žalobci tvrzenému odstoupení od kupní smlouvy pak žalovaná uvedla, že toto nekorespondovalo se skutečnou vůlí žalobců, kdy ti následně po odstoupení od smlouvy komunikovali se žalovanou a formulovali své požadavky na provedení oprav Nemovitosti. Žalovaná závěrem uvedla, že má za to, že žalobci zneužívají práv a obchází smysl příslušných ustavení Kupní smlouvy o smluvní pokutě, která měla sloužit k utvrzení uvedených závazků za účelem jejich splnění a případné náhradě škody v případě jejich nesplnění.3. Ve své replice na vyjádření žalované žalobci uvedli, že nesouhlasí s tvrzením žalované, že vady Nemovitosti nebyly vadami bránícími řádnému užívání, kdy i ze samotného vyjádření žalované ze dne 10.10.2019, že nejméně jedna vada byla vadou bránící řádnému užívání. Ještě ke dni 11.2.2020, kdy došlo k předání Nemovitosti, byl sepsán předávací protokol, jehož součástí je soupis vad, z něhož vyplývá, že žalovaná uznala, že chybně provedené dveře do koupelny jsou vadou bránící řádnému užívání Nemovitosti. Šlo tedy podle žalobců o vady, o nichž žalovaná musela vědět, že by žalobci Kupní smlouvu neuzavřeli, pokud by o těchto vadách věděli. Pokud jde o předání potvrzení o zániku zástavního práva, k tomu uvedli, že žalovaná ve svém vyjádření uvádí, že jej předala jeho dodáním na katastr nemovitostí, přitom v Kupní smlouvě se zavázala předat jej přímo žalobcům, nikoliv prostřednictvím katastru nemovitostí. V době, kdy k výmazu zástavního práva došlo, byla již žalovaná v prodlení se svou povinnosti potvrzení předložit, pročež žalobcům vzniklo právo na zaplacení smluvní pokuty dle příslušných ustanovení Kupní smlouvy.4. V duplice na repliku žalobců žalovaná uvedla, že s tvrzeními žalobců nesouhlasí potud, že dne 20.9.2019 mělo dojít k předání Nemovitosti, kdy byl sepsán protokol s vadami Nemovitosti, které ale žalovaná následně odstranila, což vyplývá z protokolu ze dne 11.2.2020, v němž již vady vytčené dne 20.9.2019 uvedeny nejsou. Následně mezi účastníky probíhala emailová komunikace, jejímž předmětem bylo provedení oprav v Nemovitosti, které bylo oddalováno tím, že žalobkyně b) jejich provedení podmiňovala účastí svého stavebně-technického zástupce, kterého ale dodala až posléze, kdy za jeho účasti byla Nemovitost připravena k předání dne 28.11.2019, přičemž žalobci Nemovitost i poté převzít odmítli, dožadovali se uzavření dohody o narovnání, což žalovaná odmítla, na což žalobci reagovali tím, že zdůrazňovali platné odstoupení od smlouvy. Podle žalované šlo o vytvoření tlaku ze strany žalobců cílené na získání neoprávněných kompenzací. K výzvě ze dne 20.12.2019 se zdůrazněním, že nebude-li Nemovitosti převzata v náhradní lhůtě 30 dnů, bude se považovat za předanou, došlo dne 11.2.2020 k převzetí Nemovitosti, přičemž žalovaná tvrdí, že k pozdním převzetí došlo z důvodů na straně žalobců, nikoliv žalované.5. V průběhu jednání žalobci navrhli změnu žaloby jejím rozšířením o další peněžité nároky z titulu odpovědnosti za vady a slevy z kupní ceny, změna žaloby v tomto směru však soudem připuštěna nebyla.6. Soud věc projednal a na základě provedeného dokazování učinil následující skutková zjištění z dále vypočtených důkazních prostředků.7. Z nesporných tvrzení účastníků soud zjistil, že uzavřeli dne 10.7.2019 Kupní smlouvu na Nemovitost, zápis vlastnického práva byl proveden 29.8.2019 s právními účinky vkladu ke dni 17.7.2019, k předání Nemovitosti mělo dojít do 10-ti dnů ode dne převodu vlastnického práva.8. Z výpisu z obchodního rejstříku ohledně žalované soud zjistil, že žalovaná je obchodní společností s datem vzniku 28.5.2003, jejímž předmětem podnikání je výroba obchod a služby neuvedené v příloze 1-3 živnostenského zákona a jediným jednatelem je , jméno FO, .9. Z výpisu z katastru nemovitostí na č.l. 37 – 38 soud zjistil, že jde o výpis z KN ke dni 2.9.2019, v němž žalobci jsou vlastníky Nemovitosti a současně i druhé bytové jednotky č. , Anonymizováno, v tomtéž domě, a to v obou případech na základě kupní smlouvy ze dne 10.7.2019 s právními účinky vkladu ke dni 17.7.2019, a na nemovitostech vázne k uvedenému datu zástavní právo Banky.10. Z odstoupení od smlouvy ze dne 8.10.2019 soud zjistil, že tímto přípisem odstupují žalobci prostřednictvím svého zástupce od Kupní smlouvy na Nemovitost z důvodu existence vad Nemovitosti, a to zejména vady uložení venkovní terasy v rozporu s projektovou dokumentací, chybějící zábradlí na terase, vadné finální úpravy pohledových ploch, nedostatečné rovinatosti stavebních konst