63 C 104/2022-99 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobce se domáhal rozhodnutí, kterým by byla žalovanému uložena povinnost zaplatit žalobci , částka, s příslušenstvím.2. Žalovaný se vzájemnou žalobou, která byla do datové schránky zdejšího soudu doručena dne , datum, , domáhal rozhodnutí, kterým by byla žalobci uložena povinnost zaplatit žalovanému , částka, s příslušenstvím.Žalobní tvrzení3. Žaloba byla odůvodněna tím, že dne , datum, uzavřel žalovaný s žalobcem kupní smlouvu („smlouva“), jejímž předmětem byl prodej nemovité věci:− jednotky č. , Anonymizováno, v budově bytový dům sestávající z č. p. , Anonymizováno, v části obce , adresa, na pozemcích parc. č. , Anonymizováno, ;− příslušného spoluvlastnického podílu na společných částech budovy sestávající z č. p. , Anonymizováno, v části obce , adresa, na pozemcích parc. č. , Anonymizováno, ;− podílu o velikosti , Anonymizováno, na pozemku parc. č. , Anonymizováno, , druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří;− podílu o velikosti , Anonymizováno, na pozemku parc. č. , Anonymizováno, , druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří;− podílu o velikosti , Anonymizováno, na pozemku parc. č. , Anonymizováno, , druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří., právnická osoba, článku , Anonymizováno, smlouvy byla sjednána kupní cena , částka, , přičemž žalovaný se zavázal k úhradě kupní ceny následujícím způsobem:částka, případně částky v dosud neupřesněné výši bude z důvodu , Anonymizováno, prodávajícího kupujícím uhrazena v souladu se zástavní smlouvou k nemovitým věcem věřiteli – , právnická osoba, ., uzavřené dne , datum, přímo na označený účet , Anonymizováno, ., tak aby věřitelská banka vydala prodávajícímu písemné prohlášení nezbytné pro provedení zápisu zániku zástavního práva v katastru nemovitostí;částka rovnající se rozdílu mezi sjednanou kupní cenou ve výši , částka, a sumou vynaloženou k realizaci zániku zástavního práva bude prodávajícímu uhrazena do , Anonymizováno, dnů po pravomocném zápisu vlastnického práva ve prospěch strany kupující k předmětné nemovitosti podle této kupní smlouvy, a to na bankovní účet prodávajícího.5. Celková částka uhrazena žalovaným k realizaci zániku zástavního práva činila , částka, . Je tvořena třemi splátkami ve výši , částka, uhrazenými dne , datum, , , datum, a , datum, a uhrazením zbývající dlužné částky ve výši , částka, . Dále žalovaný žalobci ničeho na úhradu zbývající kupní ceny neuhradil.6. Zápis vlastnického práva k předmětné nemovitosti byl proveden dne , datum, . S ohledem na výše uvedené tak měla být zbývající část kupní ceny dle čl. , Anonymizováno, / smlouvy uhrazena nejpozději dne , datum, . Část kupní ceny ve výši , částka, ovšem nebyla žalobci uhrazena. Žalobce požaduje po žalovaném také zaplacení zákonného úroku z prodlení od prvního dne prodlení do zaplacení.7. Jednostranný zápočet pohledávek provedený žalovaným jeho dopisem označený datem , datum, je neplatným právním jednáním, neboť údajná pohledávka žalovaného na úhradu smluvní pokuty ve výši , částka, dle článku , Anonymizováno, smlouvy za žalobcem neexistuje a nikdy neexistovala. Žalobce neuvedl do smlouvy žádné nepravdivé prohlášení. Již při prvním kontaktu, tj. dávno před uzavřením smlouvy, žalovaného výslovně informoval, že předmětný byt užívá jeho známá , adresa, s dětmi se zvýhodněným nájemným na dobu neurčitou. Žalovaný byl rovněž informován o přesné výši tohoto nájemného jakož i o tom, že příslušnou nájemní smlouvu nemá žalobce k dispozici.8. Na osobní schůzce v , Anonymizováno, žalovaný sdělil žalobci, že má o předmětný byt i přesto zájem, že by stejně nehodlal následujících , Anonymizováno, let s předmětným bytem nic dělat a že se s paní , jméno FO, po zakoupení předmětného bytu nějak domluví na vyšším nájemném. Za tímto účelem žalovaný žalobce požádal o telefonický kontakt na paní , jméno FO, , který mu žalobce při této schůzce předal, aby s paní , jméno FO, prodiskutoval, cokoliv jej zajímá, domluvil si s ní případnou prohlídku předmětného bytu a případně se s ní domluvil, na čemkoliv bude chtít, než předmětný byt zakoupí.9. S ohledem na zvýhodněné nájemní bydlení paní , jméno FO, žalovaný nabídnul žalobci kupní cenu v částce , částka, , což odpovídalo téměř cca , Anonymizováno, tržní ceny předmětného bytu v místě a čase obvyklé (u bytu bez nájemníka se zvýhodněným nájemným). Text smlouvy byl vypracován samotným žalovaným. Žalobce měl jakožto právní laik za to, že v čl. , Anonymizováno, ., kde je uvedeno, že na nemovitosti neváznou žádné právní povinnosti, jsou myšleny povinnosti zapsané v katastru nemovitostí či právní povinnosti, které by žalovanému zamlčel (což rozhodně nebyl případ informace o nájmu paní , jméno FO, ). Z tohoto důvodu žalobce žalovaným předloženou kupní smlouvu podepsal. V čl. , Anonymizováno, smlouvy není sjednáno, že byt má být předaný vyklizený a bez užívacích práv třetích osob. To taktéž svědčí o tom, že žalovaný o nájmu paní , jméno FO, při vypracování smlouvy věděl.10. Zcela lživé je tvrzení žalovaného, že by mezi žalobcem a žalovaným měla být uzavřena jakási ústní dohoda o odložení splatnosti kupní ceny do doby, než se paní , jméno FO, z bytu odstěhuje. Dle čl. , Anonymizováno, . smlouvy musí být jakékoliv změny či dodatky provedeny písemně.11. Prohlášení prodávajícího dle čl. , Anonymizováno, smlouvy, že na předmětném bytě neváznou „žádné právní povinnosti“ je naprosto vágní, neurčité a zároveň od počátku nemožné. Na každém bytě vždy váznou nějaké právní povinnosti, ať už se jedná o povinné poplatky společenství vlastníků jednotek nebo např. povinnost hradit státu daň z nemovitosti nebo obecné povinnosti udržovat byt v takovém stavu, aby nezpůsoboval škody ostatním. Toto obecně platí pro jakoukoliv nemovitost nejenom pro byt. Pokud tedy žalobce měl dle čl. , Anonymizováno, zajistit, aby na předmětném bytě nevázly „žádné právní povinnosti“, jednalo se o závazek od počátku nemožný, a tudíž neplatný dle § 580 odst. 2 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění („o. z.“). Ujednání o smluvní pokutě dle odst. , Anonymizováno, smlouvy je tak absolutně neplatné, neboť postihuje nesplnění absolutně neplatného závazku.12. Účastníci řízení nebrali prohlášení v čl. , Anonymizováno, . smlouvy doslovně a vážně. Žalovaný tak v čl. , Anonymizováno, smlouvy prohlašuje, že si nemovitosti prohlédl a že je ve zjištěném stavu kupuje a přijímá do svého výlučného vlastnictví. Pokud je žalobci známo, tak žalovaný na místě samém nebyl (přestože mu v tomto žalobce nijak nebránil). Pokud by si předmětný byt na místě samém prohlédl, zjistil by nepochybně přítomnost paní , jméno FO, .13. Ujednání o smluvní pokutě ve výši , částka, dle čl. , Anonymizováno, smlouvy je absolutně neplatné z důvodu rozporu s dobrými mravy. Ten vyplývá z nepřiměřené výše dané smluvní pokuty s ohledem na okolnosti, za kterých byla sjednána. Již samotný obsah smlouvy, kterou nechal vyhotovit žalovaný, je sám o sobě velmi nevyvážený v neprospěch žalobce. Obsahuje prvky lichevní smlouvy a prvky neúměrného zkrácení (leasio enormis). Kupní cena předmětného bytu byla již tak téměř na jedné polovině jeho tržní hodnoty (za předpokladu, že by se tento prodával vyklizený a bez nájemních práv). Smluvní pokuta ve výši , Anonymizováno, % z již tak takto „dumpingově“ nízké kupní ceny postihující jakékoliv nepravdivé prohlášení smluvních stran v čl. , Anonymizováno, (a to i v případě, že toto nepravdivé prohlášení nebude představovat vážnější újmu druhé smluvní straně) je zcela nepřiměřené sjednané kupní ceně. Žalobce jakožto prodávající je smluvní pokutou sankcionován mnohonásobně více (celkem v 7 případech) nežli žalovaný jakožto kupující (pouze v jednom případě). Prodlení kupujícího s úhradou kupní ceny, jakožto zásadní povinnost žalovaného, navíc není smluvní pokutou sankcionováno vůbec.14. Výše smluvní pokuty uvedená v čl. , Anonymizováno, smlouvy je zcela přemrštěná a nepřiměřená rovněž s ohledem na čl. , Anonymizováno, smlouvy. V něm je sjednána další smluvní pokuta ve prospěch žalovaného jakožto prodávajícího ve výši , částka, . Žalovaný by tedy mohl po žalobci požadovat za zamlčení nájemní smlouvy s paní , jméno FO, duplicitně dvojí smluvní pokutu, a to jednak podle odst. , Anonymizováno, smlouvy ve výši odpovídající , Anonymizováno, % denně ze sjednané kupní ceny (což je samo o sobě nepřiměřeně vysoké) a zároveň paušální smluvní pokutu ve výši , částka, .15. Výše uvedené smluvní podmínky navíc nastavil žalovaný jakožto osoba znalá v oboru nemovitostí žalobci – laikovi, seniorovi a nezkušené osobě. V době uzavření smlouvy byl totiž žalobce jednatelem v řadě obchodních společností, jejímž předmětem podnikání byla „realitní činnost“ nebo „realitní kancelář“ (např. společnost , právnická osoba, , spol., společnost , právnická osoba, . a společnosti , právnická osoba, ). Kupní cena předmětného bytu sjednaná ve smlouvě tak představovala prakticky neúměrné zkrácení dle § 1793 o. z. či dokonce lichvu, popř. se tomuto minimálně blížila. Žalovaný jakožto odborník navíc nedoporučil žalobci a ne