78 C 66/2023-33 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Podanou žalobou se žalobce domáhá vůči žalované dlužného nájemného a poskytnutých služeb za období června 2020 až února 2021, dále vyúčtování služeb za leden až únor 2021 a smluvní pokuty, a to za nemovitost v , Anonymizováno, konkrétně za pronájem pozemku parc. č. , hodnota, jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, v , Anonymizováno, , Anonymizováno, . Na tyto nemovitosti uzavřely strany nájemní smlouvu dne 10. 2. 2010. Nájem byl sjednán na dobu neurčitou, přičemž strany si ujednaly roční nájemné ve výši 3 402 600 Kč (tj. 32 100 Kč/m2/rok). Za uvedené období však žalovaná za nájemné žalobci nezaplatila. Stejně tak v uvedeném období nehradila sjednané zálohy na služby s prostorem související. Žalobce dále požaduje smluvní pokutu ve výši 2 651 206 Kč. K veškerým dlužným částkám je pak požadováno příslušenství v podobě úroků.2. Žalovaná k žalobě uvedla, že nerozporuje to, že by mezi stranami byl uzavřen nájemní vztah ani to že svůj závazek nehradila řádně, avšak argumentuje tím, že vzhledem k mimořádné situaci, která v České republice panovala v žalovaném období v důsledku pandemie coronaviru, neměla z čeho nájemné a související služby hradit. Snažila se proto s žalobcem domluvit na poskytnutí individuální slevy a následně k rychlejšímu ukončení nájemního vztahu, poté co jí byla žalobcem dána výpověď z nájmu. K tomu však nedošlo, jelikož žalovaná odmítla dohodnout způsob úhrady dluhu což bylo podmínkou žalobce. Žalovaná se domnívá, že neměla jak získat finanční prostředky na úhradu svých závazků vůči žalobci, a proto navrhuje zamítnutí žaloby.3. Z provedených důkazů a nesporných tvrzení účastníků soud zjistil následující.Účastníci učinili nesporným, že dne 1. 12. 2009 mezi nimi byla uzavřena nájemní smlouva na nájem nebytových prostor č. , č. účtu, , a to ve znění dodatku č. 1 ze dne 10. 2. 2010, kterou žalobce přenechal žalované do užívání nebytové prostory v budově č.p. , Anonymizováno, v , Anonymizováno, ulici , Anonymizováno, o výměře , Anonymizováno, m2. Výše nájemného byla sjednána na 32 100 Kč/m2/rok (3 402 600 Kč /rok). Nesporným je také to, že si strany ujednaly smluvní pokutu ve výši 0,1% z dlužné částky za každý den prodlení. Strany se shodly taktéž na tom, že v srpnu 2020 žalobce vypověděl žalované nájemní smlouvu.4. Přičemž totožné informace soud zjistil z doložené nájemní smlouvy ze dne 1. 12. 2009 a dodatku č. 1. k nájemní smlouvě ze dne 10. 2. 2010.5. Z výpočtového listu platného od 5/2020 soud zjistil výměru úhrad za užívání nebytových prostor v celkové výši 304 631 Kč měsíčně.6. Z vyúčtování služeb za období od 1.1.2021 do 28.2.2021 se podává nedoplatek žalované ve výši 2 312 Kč. Z připojené dodejky je potvrzeno doručení žalované.7. Z evidence předpisu a plateb pro období od května 2020 do února 2021 a stejně tak konta uživatele za období od června 2020 do února 2021, se podává nedoplatek žalované ve výši 2 726 639 Kč.8. Z reakce žalobce na žádost žalované ze dne 9. 7. 2021stejně tak jako z urgence odpovědi žalované na dopis ze dne 11. 9. 2020, dopisu žalované pro žalobkyni ze dne 12. 10. 2020, žádosti žalované ze dne 31. 5. 2021, reakce žalované na výpověď z nájmu ze dne 11. 9. 2020, reakce žalované na výzvu k úhradě dluhu ze dne 7. 6. 2022 a emailové komunikace právních zástupců stran soud zjistil, že žalovaná se opakovaně snažila domoci u žalobce slevy na nájemném. Žalobce žalovanou odkazoval na svůj program schválený Radou hl. m. Prahy a sdělovala, že individuální slevy neposkytuje. Žalovaná se pak opakovaně odkazuje na ustanovení § 1765 občanského zákoníku. Po podání výpovědi z nájmu pak žalovaná žádá o jeho ukončení okamžitě s čímž žalobce souhlasí za předpokladu, že žalovaná navrhne způsob úhrady dlužné částky, k čemuž ovšem ze strany žalované nedochází.9. Z výzva ze dne 5. 10. 2020 je patrné, že žalobce vyzval žalovanou k úhradě dluhu ve výši 2 726 639 Kč.10. Z výpovědi nájmu ze dne 19. 8. 2020 se podává, že tuto dal žalobce žalované s 6měsíční výpovědní dobou, přičemž z doručenky datové zprávy je patrné její doručení žalované dne 31. 8. 202011. Z protokolu o předání nebytových prostor je patrné předání předmětu nájmu ke dni 28. 2. 202112. Z vyčíslení smluvní pokuty soud zjistil její výši 2 651 206,13 Kč.13. Z předžalobní výzva žalobce ze dne 25. 5. 2022 se podává výzva k úhradě částky 2 728 951 Kč.14. Z ostatních listin nacházejících se ve spisu soud neučinil žádná skutková zjištění relevantní pro rozhodnutí ve věci.15. Soud dále nevyhověl návrhu žalované na výslech jednatele žalované, výslech svědků , Anonymizováno, a , Anonymizováno, a provedení elektronické komunikace stran a pravidel pro uplatňování slev Hlavního města Prahy během covidu, a to pro nadbytečnost, kdy skutkový stav byl prokázán dostatečně listinnými důkazy.16. Na základě výše uvedeného učinil soud následující závěr o skutkovém stavu. Strany uzavřely dne 10. 2. 2010 nájemní smlouvu na pronájem nemovitosti v , Anonymizováno, . Tato nemovitost byla pronajata jako obchod s , Anonymizováno, a , Anonymizováno, . S nástupem pandemie coronaviru se žalovaná dostala do platební neschopnosti a přestala své závazky, plynoucí z nájemního vztahu, vůči žalobci hradit řádně a včas, v důsledku čehož dal žalobce žalované dne 19. 8. 2020 výpověď z tohoto nájmu. Žalovaná předmět nájmu vyklidila ke dni 28. 2. 2021, tedy ke dni uplynutí výpovědní lhůty. Žalovaná však žalobci neuhradila nájemné ani zálohy za související služby od června roku 2020 do doby vyklizení nájmu, a to ani částečně. Žalobce v souladu s čl. VIII nájemní smlouvy požaduje mimo dlužných plateb také smluvní pokutu.17. Podle ust. § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“), se nájemní smlouvu pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájem.18. Podle ust. § 2205 písm. c) OZ nájemní smlouva pronajímatele zavazuje zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu19. Podle ust. § 2213 OZ je nájemce i bez zvláštního ujednání povinen užívat věc jako řádný hospodář k ujednanému účelu, nebo není-li ujednán, k účelu obvyklému, a platit nájemné.20. Podle ust. § 2217 odst. 1 OZ se nájemné platí v ujednané výši, a není-li ujednaná, platí se ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek.21. Podle § 2302 odst. 1 OZ …..není-li dále stanoveno jinak užijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.22. Soud po provedeném dokazování dospěl k jednoznačnému závěru, že žaloba byla podána důvodně. Žalovaná v rozporu s nájemní smlouvu neuhradila žalobci nájemné a náklady za související služby za žalované období. Svou obranu stavěla na tom, že v době coronaviru nemohla dosahovat ekonomického zisku, jelikož její provoz byl odkázán na turisty a neměla tak z čeho své závazky hradit. Stejně tak žalovaná brojila tím, že po žalobci chtěla slevu na nájemném nebo alespoň jeho dřívější ukončení, než uplynutím výpovědní doby k čemuž však žalobce nesvolil. Žalovaná považuje podání žaloby i ukončení nájmu za osobní, kdy z jednání žalobce nabyla dojmu, že se nakonec dohodnou, k čemuž však nedošlo. Soud nepopírá, že ekonomická situace žalované se během pandemie mohla rapidně zhoršit, ovšem jen stěží by šlo přisvědčit tomu, že v rámci vzniklé situace není třeba dodržovat platné závazky. Soud žalované uvěřil ve smyslu, že v žalovaném období nedosahovala takových zisků, na jaké byla dříve zvyklá na druhou stranu vznik pandemie nelze přisuzovat žalobci a není tak důvod za tento stav trestat jeho. Stejně tak by zřejmě žalovaná sama od sebe nezačala žalobci platit vyšší nájemné za období, kdy by se jí nad míru obvyklou dařilo. Žalobce navíc vypsal, nad rámec svých povinností, dotační program, v rámci něhož docházelo k posouzení nároku na případné slevy z nájmu, avšak žalovaná pro uplatnění tohoto programu nesplnila podmínky. Což jí bylo žalobcem také opakovaně sděleno. Žalovaná se přesto dál domáhala individuálních slev, ač byla žalobcem informována, že tyto neposkytuje a nebylo v jeho časových ani personálních možnostech o těchto žádostech rozhodovat nebo na ně alespoň zamítavě odpovídat. Což byla další z žalovanou vytýkaných vad, jenž se měl žalobce dopustit. Žalovaná se v rámci tohoto jednání domáhala slev z dotačního programu žalobce tak, jako kdyby se jednalo o nárokové plnění, ovšem je třeba si uvědomit, že bylo na žalobci, že vůbec takovýto program vypsal a komu z něho plnění poskytne. K tomuto byly zveřejněny podmínky, platící pro všechny subjekty, které mohla žalovaná splnit stejně, jako kterýkoliv jiný subjekt a dotaci získat. Pokud tak z jakéhokoliv důvodu neučinila, je to toliko její zásluha. Žalovaná nebyla ochotna uznat svůj dluh či například navrhnout postupné splátky, lze tak uzavřít, že na svůj závazek z nájemní smlouvy naprosto rezignovala. Své závazky se nesnažila hradit ani z části. Naopak se podivovala, proč jí byly zaslány dvě předžalobní výzva a mylně dovozovala, že zasláním druhé je patrné, že první ne