11 C 134/2024-34 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne 15.5.2024 se žalobce domáhá částky 500 000 Kč představující slevu z kupní ceny za věcné břemeno, které vázne na nemovitosti, kterou koupil od žalované a o jehož existenci při její koupi nevěděl. Žalobce se dále domáhá zaplacení částky 35 255,39 Kč, která představuje náklady řízení, které vynaložil na vedení neúspěšného řízení o žalobě na vyklizení „nájemce“ koupené nemovitosti. Ve svých žalobních tvrzeních zdůraznil, že uzavřel dne 9.8. 2021 s žalovanou jako prodávající kupní smlouvu č. , Anonymizováno, , na základě které se stal mimo jiné vlastníkem pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, - rodinný dům v katastrálním území , adresa, . Ještě před podpisem smlouvy byl žalobce upozorněn na to, že předmět prodeje je zatížen nájemním právem ve prospěch společnosti , právnická osoba, . Poté, co se žalobce stal vlastníkem výše specifikované nemovité věci, rozhodl se nájemní vztah se společností , právnická osoba, . ukončit a podal výpověď z nájmu. Jelikož však po uplynutí výpovědní lhůty nájemce předmět nájmu nevyklidil, podal žalobce žalobu na vyklizení. Tato žaloba byla pravomocně zamítnuta s tím, že dle soudního rozhodnutí se mezi , právnická osoba, . a společností , právnická osoba, . nejednalo o nájemní vztah, ale o zákonné věcné břemeno. Protože existence věcného břemene, které vázne na nemovitosti významně snižuje hodnotu koupené nemovitosti domáhá se žalobce slevy z kupní ceny ve výši 500 000 Kč.2. Žalovaná částka 35 255,39 Kč představuje škodu, kterou mu žalovaná způsobila vedením řízení na vyklizení, které bylo bezúspěšné a sestává z nákladů řízení, které byl zavázán zaplatit protistraně ve věci vedené u OS , adresa, pod sp. zn. , spisová značka, a u , Anonymizováno, v , adresa, pod sp. zn. , spisová značka, v celkové výši 25 225,39 Kč (16.743,-Kč + 8.512,39 Kč) a dále ze soudního poplatku za žalobu ve výši 5 000 Kč a za odvolání ve výši 5 000 Kč.3. Žalovaná tvrzení uvedené v žalobě sporovala a na svoji obranu poukázala na čl. 3.2 a čl. 3.3 předmětné kupní smlouvy uzavřené mezi účastníky tohoto řízení. Z čl. 3.2. vyplývá, že žalobci byla smlouva o pronájmu nebytových prostor s dodatky poskytnuta a že se se smlouvou řádně žalobce seznámil. Z čl. 3.3 pak vyplývá, že žalobce byl žalovanou upozorněn na případná věcná břemena, která vyplývají z právních předpisů (zákonná věcná břemena). Není tedy podstatné, jak je tento vztah nazván, zda nájemní vztah (jak uvedla v kupní smlouvě žalovaná) nebo věcné břemeno (jak uzavřely soudy obou stupňů). Podstatné je, že žalobce byl seznámen s tím, že v budově je umístěno telekomunikační zařízení společnosti , právnická osoba, . (dříve , Anonymizováno, . Nemůže se tedy jednat o vadu kupní smlouvy a žalobce nemá nárok na slevu z kupní ceny.4. Mezi účastníky bylo nesporné, že mezi nimi byla uzavřena kupní smlouva se zřízením služebnosti dne 9. 8. 2021 a žalobce byl seznámen se skutečností, že k části předmětu nájmu má uzavřenu nájemní smlouvu o pronájmu nebytových prostor ze dne 26. 11. 1991 ve znění dodatků 1–12 se žalovanou společnost , Anonymizováno, a tuto nájemní smlouvu včetně dodatků měl žalobce k dispozici. Dále je mezi účastníky nesporné, že žalobce po nabytí předmětu koupě dal nájemci výpověď a následně podal o Okresního soudu , adresa, žalobu na vyklizení. Tato žaloba na vyklizení však byla pravomocně zamítnuta s odůvodněním, že nejde o nájemní vztah, ale jde o zákonné věcné břemeno, které vázne na předmětu koupě.5. Spornou tak mezi účastníky zůstává otázka, zda věcné břemeno váznoucí na kupované nemovitosti představuje právní vadu věci a kupujícímu za něj náleží sleva z kupní ceny.6. Na základě provedeného dokazování a nesporných skutečností má soud za prokázáno, že mezi účastníky byla uzavřena kupní smlouva se zřízením služebnosti ze dne 9. 8. 2021, na základě které žalobce nabyl pozemek parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, - rodinný dům v katastrálním území , adresa, . V čl. 1.4. smlouvy je uvedeno, že předmět koupě je popsán ve znaleckém posudku , tituly před jménem, , adresa, . Ve znaleckém posudku na str. 2 je znalcem uvedeno, že objekt v přízemí slouží pro potřeby pošty a prostory telekomunikační společnosti. Na str. 5 posudku pak stojí, že v objektu jsou dvě místnosti, kde jsou umístěna telekomunikační zařízení. V č.l. 3.2. smlouvy prodávající prohlásil, že předmět koupě není zatížen právy třetích osob, zejm. nájemním právem, (…) s výjimkou nájemního práva, o kterém byl kupující prodávajícím informován. Ustanovení čl. 3.3. smlouvy není tímto prohlášením prodávajícího dotčeno. Dle čl. 3.3. smlouvy platí, že na předmětu koupě neváznou žádná věcná břemena vyjma (podtrženo soudem) případných věcných břemen, které vyplývají z právních předpisů (viz kupní smlouva se zřízením služebnosti ze dne 9. 8. 2021, znalecký posudek číslo , Anonymizováno, ze , Anonymizováno, vypracovaný , tituly před jménem, , adresa, ).7. Soud má dále za prokázáno, že mezi , právnická osoba, . a , Anonymizováno, a jejich právními předchůdci byla uzavřena dne 26.11.1991 smlouva o pronájmu nebytových prostor. Předmětem smlouvy byl pronájem prostor v celkové výměře 28,8 m2 pro výhradně telekomunikační účely. Ke smlouvě byl uzavřen dodatek č. 1–12, přičemž v dodatku č. 3 bylo v čl. I mezi účastníky dojednáno, že pronajímatel uděluje souhlas, „aby na jeho objektu , adresa, nájemce na své náklady provedl pro umístění telekomunikačního zařízení stavební úpravy spočívající ve vybudování stavebních úprav pro digitální ústřednu v roce 1996 (…)“. V ostatních dodatcích je řešena většinou změna názvu nájemce či pronajímatele a zvýšení nájemného nebo dohoda na možnosti činit nájemcem odpisy technického zhodnocení nemovitosti (viz smlouva o pronájmu nebytových prostor ze dne 26.11.1991 včetně jejích dodatků 1-12, barevně vyznačená příloha číslo 102, orto foto mapa).8. Soud má taktéž za prokázáno, ze právní zástupkyně žalobce vyzvala žalovanou přípisem ze dne 20. 11. 2023 k zaplacení slevy z kupní ceny ve výši 348 000 a zaplacení náhrady škody ve výši 35 225,39 Kč do 15. prosince 2023 a svou odpověď urgovala 18.1.2024 (viz přípis právní zástupkyně žalobce ze dne 20.11.2023 a 18.1.2024).9. Ve vztahu k soudnímu řízení žalobce vedeného z důvodu nároku na vyklizení koupené nemovitosti má soud za prokázáno, že žalobce zaplatil soudní poplatek za žalobu na vyklizení podanou proti spol. , právnická osoba, . u Okresního soudu v , Anonymizováno, ve výši 5 000 Kč. Soud má dále za prokázáno, že podaná žaloba byla zamítnuta rozsudkem ze dne 30.1.2023 s tím, že v předmětné nemovitosti došlo ke vzniku zákonného věcného břemene, opravňujícího žalovanou k užívání nebytového prostoru v nezbytném rozsahu dle § 12 odst. 1 písm. a) a b) zák. 110/1964 Sb. účinného od 1.4.1995 do 30.6.2000 a to nejpozději v roce 1996, kdy došlo k přebudování analogové ústředny na digitální ústřednu. Dále soud v odstavci 41 rozsudku uvedl, že nájemní smlouva a zákonné věcné břemeno si nekonkurují, tedy že existence nájemní smlouvy nevylučuje vznik zákonného věcného břemene, když i dle nálezu Ústavního soudu ze dne 16.3.2021, sp.zn. III ÚS 2498/2019 vyplývá, že je v na uvážení subjektu oprávněného z věcného břemene zda a v jaké míře bude svého oprávnění využívat. Soud má dále z prokázáno, že žalobce podal ve věci odvolání a za soudní poplatek z odvolání zaplatil dalších 5 000 Kč. Odvolací soud pak však zcela rozsudek prvního stupně potvrdil, když zdůraznil, že zákonné věcné břemeno a nájemní vztah vedle sebe mohou obstát a přitakal taktéž soudu prvního stupně s tím, že s ohledem na vznik zákonného věcného břemene je žaloba na vyklizení neoprávněná. Obě rozhodnutí se stala k 3.7.2023 pravomocná. Žalobce na náhradě nákladů soudního řízení zaplatil žalované straně v souladu s rozhodnutími celkem 25 255,39 Kč (viz žaloba na vyklizení nebytového prostoru ze dne , datum, , usnesení okresního soudu v , Anonymizováno, č. j. , Anonymizováno, s výzvou k zaplacení soudního poplatku ve výši 5 000 Kč, rozsudek Okresního soudu v , Anonymizováno, , č. j. , spisová značka, ze dne , datum, , usnesení Okresního soudu v , Anonymizováno, č. j. , spisová značka, s výzvou k zaplacení soudního poplatku z odvolání ve výši 5 000 Kč, rozsudek Krajského soudu v , adresa, č.j. , spisová značka, ze dne , datum, , oznámení o provedení příkazu k úhradě ve výši 25 255,39 Kč označený jako , tituly před jménem, , jméno FO, proti , právnická osoba, – náklady řízení).10. Na základě zjištění učiněných z předložených listin dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu ve věci samé:11. Mezi účastníky byla uzavřena smlouva o koupi nemovitosti, v níž se žalobce zavázal nemovitost koupit a žalovaná ji na žalobce převést. Žalovaná ve smlouvě ujistila žalobce, že na nemovitosti neváznou žádná práva třetích osob, vyjma nájemního práva spol. , právnická osoba, ., o němž byl žalobce informován. Z této deklarace byla vyloučena případná zákonná věcná b