21 C 128/2023-71 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobkyně se žalobou podanou soudu dne , datum, domáhala po žalované zaplacení částky , částka, s příslušenstvím, jak uvedeno ve výroku I. rozsudku, z titulu bezdůvodného obohacení. Žalobkyně uvedla, že dne , datum, s žalovanou uzavřela Dohodu o blokaci nemovitosti (dále jen „Dohoda“), jejímž obsahem byl závazek žalované blokovat nemovitost ve prospěch žalobkyně za účelem obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy a závazek žalobkyně uhradit ve prospěch žalované blokační zálohu ve výši , částka, a poskytnout žalované potřebnou součinnost pod sankcí smluvní pokuty. Dohoda byla sjednána na dobu určitou do , datum, . Smyslem dohody bylo zprostředkovat žalobkyni prodej nabízených nemovitostí. Žalobkyně však v době trvání závazku ztratila zájem uzavřít kupní smlouvu k blokované nemovitosti, neboť teprve za doby jeho trvání obdržela pro ní relevantní informace o nemovitosti. Do té doby žalobkyně poskytovala veškerou součinnost. Žalobkyně není profesionálem v oboru, žalovaná jí před uzavřením dohody o blokaci neposkytla veškeré relevantní informace ohledně nemovitosti. Důvody nezájmu žalobkyně žalované sdělila. Žalobkyně vyzvala žalovanou výzvou ze dne , datum, k vrácení blokační úhrady, neboť blokační úhradu zadržuje s ohledem na ust. § 14 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, dle kterého se zakazuje sjednat povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy, a proto nelze sankcionovat ztrátu zájmu žalobkyně realitní smlouvu uzavřít, stejně jako nelze sankcionovat nesoučinnost žalobkyně, bez právního důvodu. Žalovaná odmítla plnit, neboť žalobkyně neposkytovala potřebnou součinnost ke koupi nemovitosti, což není stejná povinnost jako uzavřít realitní smlouvu, a proto má žalovaná právo na smluvní pokutu. Žalovaná oznámením ze dne , datum, započetla vůči pohledávce žalobkyně z bezdůvodného obohacení svou domnělou pohledávku z titulu smluvní pokuty. Žalobkyně zápočet neuznává, žalované nárok na smluvní pokutu nevznikl, neboť součinnost ke koupi nemovitosti je pouze jinými slovy součinnost k uzavření kupní smlouvy. Lhůta k plnění dle výzvy uplynula dnem , datum, a žalovaná je od , datum, s plněním závazku v prodlení. Ve vyjádření ze dne , datum, žalobkyně doplnila, že žalovaná předmětné nemovitosti inzerovala jako „byt 5+kk s vlastní zahrádkou a parkovacím stáním v , adresa, “, přičemž vlastní zahrádka a parkovací stání bylo jedním z důvodů, proč se žalobkyně rozhodla dohodu o blokaci nemovitostí podepsat. Dalším důvodem k podpisu byl tlak ze strany makléře žalované, že o předmětnou nemovitost je velký zájem a neuzavře-li Dohodu rychle, žalovaná se obrátí na jiné zájemce. K podpisu Dohody došlo v sobotu , datum, .2. Žalovaná nárok neuznala a navrhla žalobu v celém rozsahu zamítnout. Uvedla, že mezi žalobkyní a žalovanou došlo dne , datum, k uzavření Dohody o blokaci nemovitosti č. , hodnota, na dobu určitou do , datum, . V čl. 10 Dohody byly sjednány povinnosti žalobkyně, zejména poskytnout součinnost potřebnou ke koupi nemovitosti a nemařit zprostředkovatelskou činnost žalované. Pro případ porušení byla mezi stranami sjednána smluvní pokuta ve výši blokační úhrady. Žalovaná namítla, že žalobkyně nerozlišuje povinnost uzavřít realitní smlouvu a povinnost poskytovat potřebnou součinnost ke koupi nemovitosti, což vyplývá i ze samotného čl. 10 Dohody. Jelikož žalobkyně bez opodstatněného důvodu upustila od realizace obchodu, nejednala s prodávajícím ani s žalovanou o podmínkách kupní smlouvy a neposkytovala řádnou součinnost, čímž zmařila zprostředkovatelskou činnost, žalované vznikl nárok na ujednanou smluvní pokutu. Dále uvedla, že samotnému uzavření kupní smlouvy předchází další jednání, na kterém je nutná součinnost žalobkyně. Žalovaná odmítá tvrzení žalobkyně, že by k uzavření smlouvy o blokaci nemovitosti došlo pod nátlakem. Žalobkyni byly veškeré informace poskytnuty, žalobkyní byla provedena prohlídka nemovitosti za účasti makléře , právnická osoba, , který jí žádné informace nezatajil. Žalobkyně pouze o koupi nemovitosti ztratila zájem, což vyústilo v nesoučinnost a zmaření zprostředkovatelské činnosti, a proto žalované vznikl nárok na smluvní pokutu. Žalovaná nárok na úhradu smluvní pokuty započetla vůči pohledávce žalobkyně oznámením o započtení ze dne , datum, . Žalovaná v doplnění ze dne , datum, uvedla, že z obsahu Dohody nevyplývá povinnost „uzavřít kupní smlouvu“, a namítla, že je matoucí, že se žalobkyně dobrovolně rozhodla uzavřít smlouvu o blokaci nemovitosti, neměla-li zájem o její koupi.3. Mezi stranami je nesporné, že žalobkyně s žalovanou uzavřela dne , datum, smlouvu o blokaci nemovitosti na dobu určitou do , datum, . Žalobkyně složila blokační úhradu ve výši , částka, na účet žalované dne , datum, . Žalobkyně ztratila o blokovanou nemovitost zájem, což sdělila žalované dne , datum, a požadovala o vrácení blokační úhrady. Žalovaná oznámením ze dne , datum, žalobkyni sdělila, že na její pohledávku započítává svůj nárok na úhradu smluvní pokuty ve výši blokační úhrady.4. Z provedených důkazů soud učinil následující skutková zjištění:5. Z Informací o nabídce – prodej bytu 5+kk se zahradou, , adresa, soud zjistil, že byl inzerován prodej nemovitosti, byt 5+kk, o velikosti 140 m2, s vlastní zahrádkou a parkovacím stáním v , adresa, , který bude připraven k nastěhování v červnu roku 2023, za kupní cenu , částka, . Byt se nachází v 1. patře domu, ve kterém jsou další dva byty. Dům i byt prošly rozsáhlou rekonstrukcí.6. Z Dohody o blokaci nemovitosti č. , hodnota, ze dne , datum, soud zjistil, že mezi žalobkyní jakožto zájemcem a žalovanou, realitní kanceláří, zastoupenou makléřem , právnická osoba, , byla uzavřena, smlouva, jejímž předmětem je závazek žalované blokovat nemovitosti ve své nabídce ve prospěch žalobkyně za účelem obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy a závazek žalobkyně plnit povinnosti sjednané v dohodě. Blokovaná nemovitost se nachází v k. ú. , adresa, , budoucí jednotka č. , Anonymizováno, , , adresa, , výše kupní ceny činila , částka, . V Dohodě bylo ujednáno, že blokační úhrada slouží k blokaci nemovitosti pro zájemce (žalobkyni), přičemž realitní kancelář (žalovaná) vrátí blokační úhradu zájemci, pokud nedojde k uzavření smlouvy. Výše blokační úhrady činila , částka, . Dohoda byla uzavřena na dobu určitou do , datum, . V Dohodě byla mimo jiné stanovena povinnost žalobkyně poskytnout žalované součinnost potřebnou ke koupi nemovitosti, nemařit zprostředkovatelskou činnost žalované, dostavovat se na naplánované schůzky a jednat o podmínkách smlouvy s prodávajícím a žalovanou. Žalobkyně v čl. 10 bod 10.1. prohlásila, že je jí znám právní a faktický stav nemovitosti. Dále byla ujednána smluvní pokuta pro případ porušení povinností žalobkyně ve výši blokační úhrady. K Dohodě byl přiložen výpis z katastru nemovitostí ke dni , datum, a Schéma vymezených ploch. Z těchto listin soud nezjistil žádné rozhodné skutečnosti, proto se jimi blíže nezabýval.7. Z Potvrzení o provedení tuzemské odchozí úhrady vytvořené dne , datum, v 8:22 hodin soud zjistil, že z účtu žalobkyně č. , č. účtu, byla dne , datum, zaslána na účet příjemce č. , č. účtu, částka , částka, .8. Z emailové komunikace makléře žalované , právnická osoba, a žalobkyně v období od , datum, do , datum, soud zjistil, že žalobkyně se realitního makléře opakovaně dotazovala na informace ohledně nemovitosti týkající se zejména spotřeby plynu a jeho výpočtu, rozpočítání spotřeby vody a elektřiny a ošetření oprav společných prostor. Makléř , jméno FO, na dotazy odpovídal. Dále žalobkyně makléři přeposlala dotazy ohledně nemovitosti od pana Kulhavého týkající se rozúčtování plynu, elektřiny a vody v jednotlivých bytech, způsobu provedení vlastnického práva do katastru nemovitostí, předání záručních listů ke spotřebičům v bytě, předání certifikátů a použitých materiálů při rekonstrukci v bytě, předložení provedených revizí a zkoušek na veškeré instalace, informací o všech tepelných izolací prodávané nemovitosti a požadavku zapracovat do prodejní smlouvy 60ti měsíční záruku na skryté vady, na které makléř rovněž dne , datum, odpověděl. Uvedl, že rozúčtování tepla a elektřiny bude prováděno dle měřičů pro danou bytovou jednotku, pouze na společné prostory bude jeden elektroměr; dokud nebudou prodány všechny 3 byty, bude plyn veden na současného majitele, který spotřebu přeúčtuje, poté se plynoměr přepíše na majitele jednoho z bytů a ten bude dostávat zálohové platby od ostatních majitelů, druhou variantou je založení SVJ, na které budou chodit zálohy; každý z bytů bude mít svůj podružný vodoměr; předání bytu je možné po převodu vlastnického práva do katastru nemovitostí; na spotřebiče platí záruka firmy , Anonymizováno, , na kotel a zásobník teplé vody záruka od dodavatele; certifikáty a prohlášení o použitých materiálech majitel nedodává; revize od plynu, elektřiny a tlakové zkoušky vody majitel předá ve formě zjednodušené technické dokumentace a fotografií z realizace; obvo