31 C 88/2023-99 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobce se žalobou z 2. 5. 2024 domáhá na žalované vyklizení nebytových prostor sloužících k podnikání o výměře , Anonymizováno, m2 v budově s č. p. , Anonymizováno, , jež je součástí pozemku parc. č. , hodnota, zapsané na LV č. , hodnota, , katastrální území , adresa, , jež byly žalované přenechány k užívání na podkladě nájemní smlouvy z 5. 1. 2022 č. , spisová značka, . Žalovaná opakovaně porušovala podmínky nájmu sjednané ve smlouvě, na což byla vícekrát písemně upozorněna. Nájemní vztah založený smlouvou žalobce ukončil výpovědí doručenou do datové schránky žalované dne 23. 2. 2023. Měsíční výpovědní doba v souladu se smlouvou uplynula dne 31. 3. 2023. Žalovaná dosud nevyklidila a nepředala žalobci prostory, které byly předmětem nájmu, jak byla povinna.2. Žalovaná žalobou uplatněný nárok neuznává, nedošlo totiž k platnému ukončení nájemního vztahu. Výpověď nebyla dána všemi pronajímateli a nebyla doručena žalovaná, nyní proto sto vyvolat žádné účinky. Předmětnou nájemní smlouvu uzavřela dne 5. 1. 2022 žalovaná na straně nájemce s žalobce a panem , jméno FO, na straně pronajímatelů. Ze smlouvy vyplývá, že jsou to pronajímatelé, kdo jsou oprávněni jednostranně ukončit nájemní smlouvu. Z textu výpovědi pak jasně vyplývá, že výpověď činí pouze žalobce. Podle zákona potom platí nevyvratitelná domněnka, že výpověď učinil pouze žalobce, viz § 435 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, („o. z.“). Žalovaná je obchodní společnost, její jednatel a společník jsou osoby , Anonymizováno, národnosti a český jazyk ovládají pouze v základech a své záležitosti vyřizují prostřednictvím osob hovořících plynně česky. Z toho důvodu žalovaná již 20. 12. 2022 zmocnila nadepsaného zástupce žalované k hmotněprávnímu jednání ve vztahu s pronajímateli. Zástupce žalované vstoupil s žalobcem do jednání a žalobce zmocnění nadepsaného zástupce reflektoval – došlo tedy ke změně oprávněné osoby pro komunikaci mezi stranami nájemní smlouvě, která byla smlouvou předvídána. Posléze doručovaná výpověď smlouvy, která byla zaslána výhradě žalované přímo, byla doručována v rozporu se smlouvou. Žalobce chtěl zneužít jazykové bariéry. Z uvedených důvodů je žaloba přinejmenším předčasná. Dále není dán smlouvou předvídaný důvod pro výpověď danou žalobkyní. Žalovaná užívala pronajatý prostor v souladu se smlouvou a neprodávala smluvně zakázaný sortiment. Nadto smluvní ujednání, že v předmětných prostorách bude žalovaná provozovat prodejnu luxusních delikates produktů je příliš obecné a nesrozumitelné. Žalovaná nedostála své smluvní a zákonné povinnosti řešit spor smírnou cestou, viz § 2913 odst. 1 o. z. a rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 5. 2018, sp. zn. 32 Cdo 871/2018.3. Soud ve věci provedl dokazování a zjistil následující skutkový stav.4. Z Nájemní smlouvy č. , spisová značka, z 5. 1. 2022 vyplynulo, že žalobce a pan , jméno FO, na straně pronajímatelů a žalovaní na straně nájemce spolu dne 5. 1. 2022 uzavřeli smlouvu, na jejímž základě žalobkyně, která má ve svém vlastnictví spoluvlastnický podíl o velikosti id. 2/3 a pan , jméno FO, vlastnící podíl id. 1/3 k budově s č. p. , Anonymizováno, , jež je součástí pozemku parc. č. , hodnota, zapsané na LV č. , hodnota, , katastrální území , adresa, , přenechali žalované k užívání nebytové prostory č. , hodnota, o výměře , Anonymizováno, m2 sloužící k podnikání nacházející se v 1. nadzemním podlaží budovy, vymezené podle situačního plánku, jež tvoří Přílohu č. 1 smlouvy. V čl. III. Smlouvy je vymezen účel nájmu, tj. nájemce je oprávněn užívat prostory za účelem provozování prodejny luxusních delikates produktů. Jiné využití je podmíněno písemným souhlasem žalobce (odst. 1.). Zakazuje se užívání prostor za účelem prodeje mj. cukrovinek, dále prodej upomínkových předmětů. Dle čl. IV. odst. 2. se smlouva sjednává na dobu určitou, skončí uplynutím pěti let od předání předmětu nájmu a strany jsou oprávněny před uplynutím sjednané doby ukončit pouze ze sjednaných důvodů. Podle čl. XIII. odst. 3. bod iii jsou pronajímatelé prostřednictvím žalobce jednostranně ukončit nájemní smlouvu, pokud nájemce předmět nájmu užívá v rozporu s účelem nájmu, takové porušení se považuje za podstatné porušení nájemní smlouvy. Podle odst. 4. jsou v případě uvedeného porušení pronajímatelé prostřednictvím žalobce smlouvu vypovědět kdykoliv s výpovědní dobou 1 měsíc počítané ode dne doručení písemné výpovědi nájemci. Podle čl. XVII. odst. 2. a 4. platí, že komunikace mezi stranami probíhá prostřednictvím oprávněných osob uvedených ve smlouvě, strany jsou oprávněny jednostranně změnit oprávněnou osobu, a to oznámením písemně druhé smluvní stranDále soud provedl důkazy listinami Dopisy z 15. 9. 2022, 14. 12. 2022 a z 9. 1. 2023, vč. doručenek, Výpověď nájemní smlouvy ze 17. 2. 2023, vč. doručenky, Usnesení , spisová značka, z 5. 12. 2022, Výzva k vyklizení nebytových prostor z 24. 4. 2023, vč. doručenky, Dopis z 21. 12. 2022, Plná moc z 20. 12. 2022, Návrh na smírné řešení z 20. 6. 2023, Výzva z 20. 1. 2023 Prohlášení spoluvlastníka z 22. 9. 2023, emailová korespondence mezi účastníky, Námitky z 28. 8. 2023, Reakce na námitky 22. 9. 2023, žaloba o neplatnosti výpovědi z 25. 10. 2023, Nabídka do výběrového řízení z 24. 5. 2023, Podmínky výběrového řízení z 29. 3. 2021, z nichž vyplynulo, že uzavření předmětné nájemní smlouvy předcházelo výběrové řízení, viz záměr č. ev. , spisová značka, z 29. 3. 2021, žalovaná ve vlastním přeloženém záměru z 24. 5. 2021 vyložila, že její koncept se chce odlišit od stylu místní večerky a vynikat bude v oblasti delikates sortimentu. V průběhu trvání nájemního vztahu žalobce písemně žalovanou upozorňoval na provedení místních šetření a v souvislosti s tím zjištěné užívání předmětu nájmu v rozporu s uzavřenou smlouvou a vyzýval k nápravě. Žalobce dne 23. 2. 2023 doručil žalované výpověď z nájmu v souvislosti s usnesením Rady , název úřadu, z 5. 12. 2022. Žalovaná byla vyzvána k vyklizení předmětu nájmu. Žalovaná udělila dne 20. 12. 2022 nadepsanému zástupci generální plnou moc, ten do jednání ve věci s žalobkyní vstoupil dne 21. 12. 2022, sdělil stanovisko žalované a vyzval k uspořádání schůzky ohledně sjednání podmínek dalšího trvání nájmu. Na dopis z 21. 12. 2022 reagoval žalobce přípisem z 9. 1. 2023. Z prohlášení spoluvlastníka soud zjistil o nesouhlasném stanovisku k výpovědi z nájmu předchozího spoluvlastníka , jméno FO, , narozeného , datum, . Žalovaná zaslala žalobci dne 28. 8. 2023 své námitky proti dané výpovědi a s žalobou z 25. 10. 2023 se k určení neplatnosti výpovědi obrátila na zdejší soud. Z fotografií předložených žalobcem stejně jako z fotografií, které jsou součástí předložené emailové komunikace soud zjistil o užívaní předmětného nebytového prostoru, kde je situována maloobchodní prodejna, na vývěsním štítu nad vchodem jsou umístěny nápisy , anonymizováno, v regálech umístěných uvnitř prodejny alkoholické a nealkoholické nápoje, sladkosti a pochutiny, předměty pro osobní hygienu kosmetika, suvenýry, upomínkové předměty a pohlednice s motivem Prahy.5. Provedení důkazu výslechem svědků manželů , jméno FO, , tj. výslech pana , jméno FO, , narozeného , datum, jako dřívějšího spoluvlastníka předmětné věci a jeho manželky, považuje soud za redundantní, a proto návrh na jeho provedení zamítl.6. Soud shledal argumentaci žalobkyně jako důvodnou, a proto žalobě vyhověl.7. Předně soud označuje za nepřípadnou námitku žalované směřující k zneužití tvrzené jazykové neznalosti orgánů žalované dále spojenou s námitkou nesprávného (neúčinného) doručení výpovědi. Jednak soud konstatuje, že žalobce mohl rozumně předpokládat, že žalovaná prostřednictvím svých orgánů bude schopna porozumět alespoň hlavním myšlenkám předkládaných textů, které se nadto týkají činnosti žalované. Z okolností projednávané věci se totiž nijak nepodává, že by jednateli žalované, který podepisoval předmětnou nájemní smlouvu a přihlášku do výběrového řízení, činil písemný styk v českém jazyce nějaké potíže. Taková námitka žalované neuspěje v dnešní době, kdy výpověď doručenou elektronickou cestou lze snadno v reálném čase přeložit pomocí volně dostupných internetových nástrojů. Žalovaná, sama obchodní společnost založená podle českého práva, se tak nemůže ke škodě druhých domáhat své případné neschopnosti porozumět výpovědi z nájmu vyhotovené v jazyce smlouvy. Dále žalovaná nesouhlasí s doručováním výpovědi přímo do datové schránky žalované, a to tak učiněné v době, kdy již ve věci do jednání se žalobcem vstoupil advokát prokazující se plnou mocí udělené žalovanou. K tomu soud uvádí, že z ujednání čl. XVII, na které žalovaná v tomto kontextu odkazuje, plyne, že jsou to právě smluvní strany přímo, kterým je třeba korespondenci stran smlouvy adresovat (odst. 1.). Co se týče namítané změny oprávněných osob, tyto jsou v souladu se smlouvou povolány ke komunikaci ohledně plnění smlouvy, tedy spíše předávání informací provozního charakteru, za něž nelze pokládat právní jednání směřující ke skončení smlouvy.8. Během řízení