75 C 86/2022-219 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobce se žalobou domáhal zaplacení dlužného nájemného za užívání jeho nemovitostí – tj. třech bytových jednotek 1875/4, 1875/5 a 1875/6 v domě č.p. 1875, který je součástí pozemku p.č. , hodnota, , vše v k.ú. Nové město. Jednotky fakticky představují 12 bytů (dále jen jako Byty). Byty si žalovaná pronajala za účelem podnikatelské činnosti tak, že je dále poskytovala podnájemcům. Nájemní smlouvou ze dne , datum, se zavázala hradit za pronajaté Byty nájemné v celkové výši 225 000 KIč měsíčně, v žalovaném období však svou povinnost neplnila. Mezi stranami docházelo v podstatě od počátku nájemního vztahu ke sporům. Bylo to z důvodu rekonstrukce domu, i platební nekázně žalované (která např. nikdy nedoplatila druhou část kauce stanovené nájemní smlouvou). Problémům přispěla covidová epidemie. Strany před podáním žaloby jednaly, avšak neúspěšně. Žalovaný dluh z nájemného zůstal neuhrazen. Na nájemné za květen tak žalobce započetl kauci (1 část) ve výši , částka, , žalovaná tak zůstala dlužna , částka, . Za další žalované měsíce již nebylo hrazeno ničeho, žalovaná je tak povinna zaplatit celé nájemné. Žalobce se dále domáhal úhrady úroku z prodlení v zákonné výši.2. Žalovaná se žalobou nesouhlasila, její rozsáhlou obranou se soud zabývá v jednotlivostech v rozsudku níže. Pro shrnutí lze uvést, že žalovaná potvrdila, že v žalovaném období byl mezi smluvními stranami vztah pronajímatel – nájemce založený smlouvou z , datum, , rovněž nesporovala, že nájemné v žalovaném období nebylo hrazeno. Měla však za to, že v žalovaném období byla mezi stranami dohoda o tom, že žalované se poskytuje sleva, po níž mělo nájemné činit pouze , částka, měsíčně. Dále uváděla, že podmínky užívání najaté nemovitosti byly z důvodu trvající rekonstrukce nemovitosti (sklepní prostory, výměna oken, fasáda) po většinu doby nájmu natolik neúnosné, že žalované založily nárok na uplatnění slevy, kterou započetla proti nároku žalobce na neuhrazené nájemné. V počátku řízení avizovala, že po ukončení nájmu si žalobce ponechal nábytek v hodnotě cca , částka, , který nadále jako vybavení jednotek užívá s tím, že tento nárok bude rovněž započítávat, takový nárok však v předmětném řízení nakonec uplatněn nebyl (žalovaná sdělila, že bude podána separátní žaloba).3. Soud ve věci provedl šest jednání + vyhlášení rozsudku.4. Z provedeného dokazování zjistil následující skutkový stav:5. Z výpisu z katastru nemovitostí, LV 7121, k.ú. , adresa, zjistil, že žalobce je vlastníkem mimojiné bytových jednotek 1875/4, 1875/5 a 1875/6 v domě č.p. 1875, který je součástí pozemku p.č. , hodnota, , vše v k.ú. Nové město (dále jen Byty). Mezi stranami nebylo sporné a z dalších důkazů vyplynulo, že tyto tři jednotky fakticky představují 12 samostatných bytů, které žalovaná využívala k podnikatelskému zisku. Tento bude dále rozveden. Pro stručnost soud nyní uvádí, že se jednalo nejdříve o krátkodobé turistické podnájmy, následně zejména s ohledem na covidové období přešla žalovaná na podnájmy střednědobé. Jednotlivé byty byly označeny čísly 101, 102, 103, 104, 105, 106, 201, 202, 203, 204, 205, 206. Žalobce je dále vlastníkem dvou nebytových jednotek 1875/1 a 1875/2 ve sklepních prostorách domu.6. Z informace k budově 1875 soud zjistil, že žalobce je menšinovým spoluvlastníkem (id. podíl na pozemku a budově 7906/23499), většinovým vlastníkem je jediný subjekt – společnost L-, právnická osoba, (id. podíl na pozemku a budově 15593/23499).7. Z výpisu OR žalované soud zjistil, že je podnikatelkou s předmětem činnosti , právnická osoba, , bytů a nebytových prostor.8. Z nájemní smlouvy ze dne , datum, soud zjistil, že strany mezi sebou uzavřely nájemní smlouvu na období od , datum, do , Datum narození advokáta, užívat za nájemné ve výši , částka, za prvního půl roku nájmu, od , datum, činilo nájemné , částka, měsíčně. Dále byla povinna hradit zálohy na služby. V článku 9 bylo smluveno, že pronajímatel je oprávněn nájemné zvyšovat o míru inflace zjištěnou vždy za měsíc září daného roku. To je povinen nájemci oznámit do listopadu předcházejího roku, za něž zvýšení náleží. První zvýšení bylo přípustné na rok 2020. Žalovaná se zavázala uhradit kauci ve výši , částka, , a to ve dvou splátkách. Výpověď ze strany pronajímatele při hrubém porušení povinností nájemce byla stanovena na měsíc.9. Skutková zjištění k předsoudním jednáním stran:10. Z e-mailu z , datum, jednatele žalované zástupkyni žalobce soud zjistil, že tento si stěžuje na vady v bytech (sprchové vaničky, dveře bytových jednotek, problémy s teplem a elektřinou apod.), za něž požaduje slevu , částka, a přislibuje úhradu dlužného nájmu ve výši , částka, .11. Z komunikace žalobce a žalované (zejm. zprávy , jméno FO, z , datum, a odpovědi z , datum, ) soud zjistil, že strany měly mezi sebou neshody, které se snažily vyřešit. Žalovaná se zejména dožadovala snížení nájmu, žalobce se dožadoval včasných plateb nájemného a druhé části kauce. Byl zpracován a zaslán návrh dohody o narovnání.12. Z e-mailu z , datum, žalobce žalované soud zjistil, že žalobce reaguje na zprávu z , datum, a sděluje, že v reakci na žádost o slevu nájmu z důvodu epidemie Covid je ochoten snížit nájemné o 50% na měsíce březen a duben 2020, na což bude navazovat roční sleva (od , datum, do , datum, ), kdy nájemné bude přechodně činit , částka, + služby. Následně bude nájem opět , částka, . Podmínkou byl doplatek dlužného nájemného.13. Z e-mailu žalobce z , datum, soud zjistil, že k uvedené slevě na , částka, měsíčně uvádí, že tuto poskytne na celý nastávající rok 2020/2021.14. Z e-mailu z , datum, soud zjistil, že žalobce zaslal žalované návrh dodatku č. , hodnota, k nájemní smlouvě s návrhem výše nájmu od , datum, do , datum, ve výši , částka, měsíčně. Upozorňuje, že je nezbytné podepsat i první dodatek, který doposud žalobce podepsaný neobdržel. Mezi stranami bylo nesporné, že žádný z dodatků nakonec uzavřen nebyl.15. Z předžalobní výzvy k uhrazení dlužného nájemného z , datum, soud předně zjistil, že žalobce dal žalované pro neplacení nájmu výpověď, datovanou , datum, , která byla doručena , datum, (tato skutečnost nebyla stranami sporována). V souladu s článkem VII odst. 6 nájemní smlouvy tak nájem skončil , datum, .16. Z žaloby na vyklizení podané žalobcem proti žalované dne , datum, Obvodnímu soudu pro , adresa, (následně vedeno pod spisovou značkou , spisová značka, ) soud zjistil, že žalovaná předmět nájmu při jeho ukončení nepředala a žalobce se domáhal vyklizení u soudu (tato skutečnost mezi stranami rovněž nebyla sporná).17. Z výzvy žalobce (z , datum, – bod 15) soud rovněž zjistil, že žalobce žalované navrhl tento postup: „Dle nájemní smlouvy jste byli povinni hradit nájemné ve výši , částka, a zálohy na služby spojené s užíváním bytu ve výši , částka, , celkově , částka, měsíčně. V důsledku krize související s pandemií koronaviru Vám bylo nájemné snížené na částku , částka, a částka na zálohy na služby zůstala stejná. Jelikož dodatky ke smlouvě nebyly nikdy podepsány, jsou ujednání v nich neplatná. V rámci smírného ukončení nájemního vztahu po Vás však budeme požadovat sníženou částku nájemného. Do dnešního dne evidujeme nedoplatek na nájemném a zálohách na služby spojených s užíváním bytu a společných prostor v domě za měsíc květen, červen a červenec 2021 ve výši , částka, . Na dlužné nájemné byla jednostranně započtena Vámi uhrazena kauce ve výši , částka, , dále jsou uhrazeny za částky zúčtování za rok 2019 ve výši , částka, . K dnešnímu dni tak evidujeme pohledávku ve výši , částka, a dále je zde tedy výzva k úhradě.“18. Z listiny z , datum, označené jako reakce na e-mail ze dne , datum, odeslaná , tituly před jménem, , jméno FO, , advokátkou, předchozí právní zástupkyní žalované soud zjistil, že žalovaná na návrhy žalobkyně nepřistoupila a uplatnila nárok na slevu takto: Klient požaduje za veškeré provedené rekonstrukce v budově slevu na nájemném , částka, , což považuje vzhledem k době a rozsahu prováděných rekonstrukcí a úhrady na nájemném po dobu nájmu, tedy částku přes , částka, za zcela přiměřenou.19. Z konceptu dohody o narovnání, soud zjistil, že strany i následně jednaly o vyřešení věci narovnáním. Žalobce i dále navrhoval snížení nájemného pod podmínkou úhrady dluhu.20. Z listiny žalobce ze dne , datum, soud zjistil, že dohoda o narovnání nebyla uzavřena, jako důvod žalobce uvádí, že žalovaná neustále mění termín předání bytu a výši požadovaného vyrovnání. Nejprve požadovala kompenzace za nábytek a do bytu vložených finančních prostředků, nyní naopak požaduje slevu z nájmu. Dále uvádí své podmínky takto: „V případě, že v bytových jednotkách bude ponechán veškerý nábytek, nebude po Vašem klientovi (žalované) požadováno dlužné nájmu od května do října 2021 v celkové výši , částka, “.21. Z - e-mailu žalované z , datum, soud zjistil, že tato souhlasí s tím, že v případě podepsání dohody o narovnání je žalovaná připravena dne , datum, odevzdat sedm bytových jednotek, dne , datum, další tři jednotky a , datum, d