49 C 23/2022-83 — Obvodní soud pro Prahu 2

1. Žalobci se domáhali rozhodnutí, kterým by byla žalované uložena povinnost zaplatit žalobcům 92 500 Kč s příslušenstvím. Žaloba byla odůvodněna tím, že se jedná o nárok smluvní pokuty z kupní ceny bytu. Žalobci při převzetí bytu zjistili, že je odpojen od elektřiny a není k němu nainstalovaný elektroměr, byt však převzali. Žalovaná neposkytla žalobcům žádnou součinnost při řešení této situace a žalobci museli nechat byt připojit do elektrické sítě na své náklady. Žalobci dále zjistili, že na adrese bytu je evidováno sídlo třetí osoby, kterou je společnost [právnická osoba], [IČO]. Žalobci dále zjistili, že se jedná o společnost bývalého majitele jednotky, pana [jméno] [příjmení], od kterého žalovaná byt zakoupila. Pan [příjmení] musel udělit souhlas s umístěním sídla společnosti, žalobci na toto nebyli upozorněni. Naopak v čl. VI odst. 5 kupní smlouvy žalovaná výslovně prohlásila, že neexistuje žádné jiné rozhodnutí, které by předmět převodu omezovalo či znemožňovalo užívat, což bez připojení na distribuční sítě elektřiny nebylo možné. V čl. VI odst. 7 kupní smlouvy bylo uvedeno, že na předmětu převodu není veden pobyt ani sídlo žalované nebo třetích osob. Strany se dohodly, že toto prohlášení žalované je pro žalobce klíčové při rozhodování o uzavření kupní smlouvy, dále si strany ujednal pro případ porušení smluvní povinnosti smluvní pokutu ve výši 2,5 % ze sjednané kupní ceny, tj. 92 500 Kč. Žalobci uplatnili nárok na zaplacení smluvní pokuty u žalované 24. 8. 2022, dále předžalobní výzvou dne 15. 9. 2022, která byla žalované doručena dne 19. 9. 2022 se lhůtou k plnění v délce sedmi dnů. Žalobci při jednání doplnili další nárok na vznik smluvní pokuty, když sdělili, že v bytě byly faktické vady, např. prasklé umyvadlo. 2. Žalovaná uvedla, že demontáž elektroměru nedopadá na ustanovení týkající se existence dalšího rozhodnutí, když demontáž elektroměru není rozhodnutím v právním slova smyslu. Byt jinak měl všechny běžné rozvody a připojení k elektřině je tak bezproblémové. Žalované nebylo známo, že na nemovitosti je umístěno sídlo, když v bytových domech se sídla nezapisují ke konkrétní jednotce ale na celý bytový dům. Adresa bytového domu tak může být sídlem spousty společností, nad čímž žalovaná nemá kontrolu. V tomto smyslu je smlouva sepsána nesmyslně, podepsaná smlouva je připravena pro převody rodinných domů i bytů, aniž by mezi nimi rozlišovala. Takové ustanovení vede k absurdním závěrům, kdy by žalovaná nesplnila povinnost jen z toho důvodu, že by trvalé pobyty nebo sídla zřídily další vlastníci jiných jednotek. V praxi nelze zjistit, kdo má na adrese zřízeno sídlo. Dále žalovaná namítá neplatnost ujednání o smluvní pokutě, která je neplatná pro rozpor s dobrými mravy. 3. Soud ze smlouvy mezi stranou prodávající, žalovanou [právnická osoba] a žalobci [celé jméno žalobkyně], [celé jméno žalobce], [celé jméno žalobkyně] ze dne 22. 7. 2022, předně článku V. zjistil: Strana prodávající prohlašuje, že neexistuje žádné jiné rozhodnutí, které by předmět převodu omezovalo či znemožňovalo užívat; článek VII.: Strana prodávající prohlašuje, že na adrese předmětu převodu není veden trvalý pobyt či sídlo strany prodávající nebo třetích osob; článek XI.: Pravdivost výše uvedených prohlášení strany prodávající je pro stranu kupující při rozhodování uzavření této kupní smlouvy rozhodující. V případě, že se jakékoliv prohlášení strany prodávající ukáže nebo stane nepravdivé, nepřesné, neúplné či zavádějící, zavazuje se strana prodávající tyto závady neprodleně na své náklady odstranit, a to i bez výzvy. Pokud nebudou tyto závady stranou prodávající bezodkladně, nejpozději však do 15 kalendářních dnů od zjištění této skutečnosti, odstraněny, je strana kupující oprávněná od této smlouvy odstoupit. Bez ohledu na využití práva na odstoupení od této smlouvy má strana kupující dále nárok na zaplacení smluvní pokuty ve výši 2,5 % ze sjednané kupní ceny; v článku VI. odst. 1: Strana prodávající prohlašuje, že oprávněnost s předmětem převodu nakládat neomezeně v souladu s touto smlouvou, že neexistují žádná omezení, která by uzavření této smlouvy porušila. Strana prodávající dále prohlašuje, že na předmětu převodu neváznou žádné právní ani faktické vady. 4. Soud zjistil z kupní smlouvy na č. l. 32 spisu, uzavřené mezi prodávajícím panem [jméno] [příjmení] a kupujícím [právnická osoba], především z článku V. odst. 5.3., kde je uvedeno: Pro případ, že některá ze smluvních stran nesplní tuto povinnost, sjednaly si strany smluvní pokutu ve výši 5 % z kupní ceny, přičemž kupní cena byla ve výši 2 400 000 Kč. 5. Z přehledu vlastnictví s nemovitostmi na č. l. 36 soud zjistil, že žalobci jsou vlastníci předmětné nemovitosti. 6. Z výpisu z katastru nemovitostí k předmětné nemovitosti ke dni 30. 3. 2015 soud zjistil, že pan [jméno] [příjmení] byl vlastníkem předmětné nemovitosti od 13. 10. 2010. 7. Z předžalobní výzvy ze dne 15. 9. 2022 adresované žalované soud zjistil, že žalobci žalovanou před podáním žaloby vyzvali a ve výzvě stanovili lhůtu ke splnění do 7 dnů ode dne doručení výzvy s plnou mocí a doručenkou ze dne 15. 9. 2022 do datové schránky žalované, 8. Z podacího lístku a výpisu ze sledování zásilek pošta online soud zjistil, že výzva byla žalované zaslána na adresu sídla žalované, odesíláno 15. 9. 2022, kdy zásilka byla dodána 19. 9. 2022, kdy se shoduje číslo podacího lístku s tímto výpisem. 9. Z předávacího protokolu o předání bytové jednotky ze dne 28. 7. 2022 soud zjistil, kdy došlo k předání bytové jednotky a že je v něm poznámka o tom, že stav na elektroměru není, neboť byl odpojen a je potřeba zavést nové zapojení, současně je zde uvedeno, podpisem tohoto protokolu oběma stranami došlo k předání, převzetí uvedených nemovitostí s tím, že strana přebírající k jejich stavu nemá žádné výhrady. 10. Z dopisu žalované ze dne 24. 8. 2022 soud zjistil, že žalobci vyzvali žalovanou k úhradě smluvní pokuty s odkazem na čl. 4 prohlášení smluvních stran, zejména bod č. V. a VII. a č. XI., 11. Z úplného výpisu z obchodního rejstříku [právnická osoba] [anonymizováno], ze kterého vyplývá, že sídlo [anonymizováno] [číslo] bylo zapsáno 11. 5. 2015, kdy ze smlouvy mezi původním vlastníkem a žalovanou, která byla uzavřena 11. 11. 2021, vyplývá, že k umístění sídla došlo ještě předtím, než byla nemovitost převedena na žalovanou. 12. Ze společenské smlouvy společnost [právnická osoba], soud zjistil, že došlo dohodou společníků ke změně sídla společnosti z adresy [adresa]. 13. Z výpovědi ze sídla společnosti s razítkem přijetí [stát. instituce] ze dne 7. 12. 2022 soud zjistil, že žalobci informovali [anonymizována tři slova] [stát. instituce] o výpovědi sídla [právnická osoba] [anonymizováno]. 14. Z návrhu na vklad pro nový trvalý odběr, přihlášení odběrného místa [anonymizována dvě slova] ze dne 1. 8. 2022 soud zjistil, že žalobci přihlásili bytovou jednotku k odběru elektřiny. 15. Ze souhlasu s umístěním sídla obchodní korporace ze dne 30. 3. 2015, soud zjistil, že [jméno] [příjmení] jako vlastník bytové jednotky [číslo] umístěné v 3. nadzemním podlaží v budově [adresa] [část obce], nacházející se na pozemku [parcelní číslo] prohlásil, že souhlasí s umístěním sídla [právnická osoba] [anonymizováno]. 16. Z listinných důkazů byl zjištěn následující skutkový stav: 17. Žalobci koupili od žalované předmětnou bytovou jednotku, sjednali si smluvní pokutu pro případ, že by v bytové jednotce měly třetí osoby trvalé bydliště nebo sídlo, dále z důvodu faktických vad bytu a také pro případ jiného rozhodnutí omezující užívání bytu. Smluvní pokuta je představována částkou 2,5 % z kupní ceny, což činí 92 500 Kč. Před žalovanou vlastnil bytovou jednotku pan [jméno] [příjmení], který ji prodal žalované, přičemž smlouva obsahovala ujednání o smluvní pokutě ve výši 5 % z kupní ceny. Kupní smlouvy připravovala strana žalované. Pan [anonymizováno] dal souhlas s umístěním sídla společnosti, ve které je společníkem. Sídlo společnosti bylo zapsáno v obchodním rejstříku a souhlas zmiňuje konkrétní bytovou jednotku. Žalobci převzali byt, když nebyl připojen k distribuční elektrické síti z důvodu demontáže elektroměru. Žalobci zjistili, že třetí osoba má umístěné sídlo společnosti v předmětné bytové jednotce a požádala žalovanou o součinnost se zhojením situace. Žalobci přihlásili bytovou jednotku k odběru elektrické energie a dali najevo nesouhlas s umístěním sídla v jejich nemovitosti prostřednictvím živnostenského úřadu. Pan [anonymizováno] společně s dalšími společníky uzavřeli dohodu o změně sídla a změnili svou společenskou smlouvu. 18. Na základě tohoto skutkového stavu dospěl soud k následujícímu právnímu posouzení: 19. Podle § 2048 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“) ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném pl