10 C 34/2024-90 — Obvodní soud pro Prahu 2

1. Žalobkyně se domáhala vydání rozhodnutí, kterým by žalované byla uložena povinnost zaplatit žalobkyni částku 50 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 14,7 % ročně od , datum, do zaplacení. Žalobu odůvodnila tím, že žalobkyně jakožto složitel dne , datum, uzavřela se žalovanou jakožto zprostředkovatel dohodu o složení rezervační zálohy ke koupi bytové jednotky č. , Anonymizováno, , když prodávající měla být paní , jméno FO, , ruská státní občanka. Na záloze byla složena částka 50 000 Kč. V čl. III odst. 2 dohody bylo mj. ujednáno toto: „Nebudou-li v této lhůtě (30 dnů od podpisu rezervační dohody) splněny podmínky pro uzavření kupní smlouvy uvedené v této rezervační dohodě nebo nebude-li prodávající souhlasit se zněním kupní smlouvy obsahující všechny podmínky uvedené v čl. II. rezervační dohody, není složitel povinen kupní smlouvu uzavřít…“ V článku IV. dohody bylo ujednáno toto: „V případě, že budou splněny veškeré podmínky pro podpis kupní smlouvy stanovené touto rezervační dohodou, ale složitel z důvodů vzniklých na jeho straně nepřistoupí k podpisu smlouvy kupní v termínu stanoveném v čl. III. odst. 2 této rezervační dohody, je zprostředkovatel oprávněn provést jednostranné započtení složené rezervační zálohy na svou pohledávku z titulu náhrady škody, resp. ušlého zisku, pokud mu v důsledku toho vznikne“. Následně, když žalobkyně hodlala složit kupní cenu do notářské úschovy, zjistila, že paní , jméno FO, je vdaná za ruského státního občana. Vzhledem k tomu, že v dohodě o složení rezervační zálohy nebylo uvedeno, že bytová jednotka je ve společném jmění paní , jméno FO, a jejího manžela, žalobkyně od uvedené dohody dne , datum, odstoupila a požádala o vrácení složené zálohy. Dále uvedla, že žalovaná vystupovala jako realitní zprostředkovatel, ostatně se ve smlouvě sama za zprostředkovatele označila. Bylo tedy její povinností postupovat v intencích zákona č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování. Ustanovení § 14 uvedeného zákona uvádí: „Ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.“. Jestliže zákon přímo zakazuje uzavření smlouvy, pak sankční ujednání týkající se jejího neuzavření se stává neplatným. Tuto skutečnost konstatoval i Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 13. 6. 2023, č. j. 33 Cdo 1507/2022-115. Žalovaná složenou zálohu nevrátila, proto jí byla dne , datum, doručena předžalobní výzva ze dne , datum, . Na uvedenou výzvu žalovaná písemně reagovala tak, že složenou zálohu nehodlá vrátit.2. Žalovaná s podanou žalobou nesouhlasila a navrhla zamítnutí žaloby. Učinila nesporným, že dne , datum, byla mezi účastníky sporu uzavřena dohoda o složení rezervační zálohy ve výši 50 000 Kč a že žalobkyně složila rezervační zálohu ve výši 50 000 Kč ve prospěch žalované. Této dohodě předcházela již dříve uzavřená smlouva o zajištění prodeje nemovitých věcí ze dne , datum, s paní , jméno FO, , na jejímž základě se žalovaná zavázala vyvíjet pro prodávající činnost směřující k obstarání příležitosti uzavřít kupní smlouvu. Údajný nedostatek informovanosti žalobkyně ohledně vlastnictví byl zhojen dne , datum, , kdy prodávající zaslala prohlášení manžela, že nemovitost je ve výlučném vlastnictví prodávající. Žalobkyně tak ještě před podpisem kupní smlouvy obdržela potvrzení o tom, že převodu vlastnického práva ve prospěch žalobkyně ničeho nebrání, přesto však uzavření kupní smlouvy žalobkyně odmítla. Dále žalovaná uvedla, že odstoupení od rezervační dohody ze strany žalobkyně bylo žalované doručeno dne , datum, , avšak doba platnosti rezervační dohody skončila dne , datum, .3. Z předžalobní výzvy bylo zjištěno, že žalobkyně vyzvala žalovanou k vrácení rezervační zálohy ve výši 50 000 Kč. Z reakce žalované na předžalobní výzvu bylo zjištěno, že žalovaná nárok na vrácení rezervační zálohy neuznává.4. Z povolení k pobytu , jméno FO, bylo zjištěno, že má povolený pobyt na území ČR a že má ruskou státní příslušnost.5. Z prohlášení , jméno FO, bylo zjištěno, že je manželem , jméno FO, . A že v bytové jednotce č. , hodnota, se nenacházela jejich rodinná domácnost a že souhlasí s prodejem předmětné bytové jednotky ve prospěch žalobkyně.6. Z plné moci udělené , tituly před jménem, , jméno FO, bylo zjištěno, že , jméno FO, udělila plnou moc advokátovi, aby jí zastupoval ve všech právních věcech týkající se přípravy smluvní dokumentace pro prodej bytové jednotky č. , hodnota, .7. Z emailové komunikace založené ve spise na čl. 33-37 bylo zjištěno, že žalovaná si ověřovala vlastnictví bytové jednotky č. , hodnota, , kdy byla ujištěna , tituly před jménem, , jméno FO, , že vlastníkem této jednotky je , jméno FO, Daseava a že bytová jednotka není ve společném jmění manželů.8. Z kupní smlouvy ze dne , datum, bylo zjištěno, že , jméno FO, nabyla vlastnické právo k bytové jednotce č. , hodnota, v budově č. p. , Anonymizováno, zapsané na LV č. , hodnota, , včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 518/91280 na společných částech budovy č. p. , Anonymizováno, zapsaného na LV č. , hodnota, , to vše zapsané v Katastru nemovitostí u , právnická osoba, pro hlavní město , adresa, , Katastrální pracoviště , adresa, , katastrální území , adresa, . Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. , hodnota, a , Anonymizováno, ke dni , datum, bylo zjištěno, že jako vlastník bytové jednotky č. , hodnota, v budově č. p. , Anonymizováno, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 518/91280 na společných částech budovy č. p. , Anonymizováno, je zapsána , jméno FO, , a to na základě kupní smlouvy ze dne , datum9. Z dohody o složení rezervační zálohy ke koupi nemovitosti ze dne , datum, bylo zjištěno, že dohoda byla uzavřena mezi žalovanou jakožto zprostředkovatelem a žalobkyní jakožto složitelem. V dohodě bylo ujednáno, že bude uskutečněn po splnění podmínek prodej a koupě bytové jednotky č. , hodnota, v budově č. p. , Anonymizováno, zapsané na LV č. , hodnota, , včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 518/91280 na společných částech budovy č. p. , Anonymizováno, zapsaného na LV č. , hodnota, , to vše zapsané v Katastru nemovitostí u , právnická osoba, pro hlavní město , adresa, , Katastrální pracoviště , adresa, , katastrální území , adresa, , a to mezi žalobkyní a paní , jméno FO, . V čl. I. se prostředkovatel a složitel dohodli na zaplacení rezervační zálohy ve výši 50 000 Kč. V čl. III. odst. 2 se složitel zavázal ve lhůtě 30 dnů od podpisu této rezervační dohody uzavřít s prodávající kupní smlouvu, a to za podmínek v čl. II. této rezervační dohody. V čl. IV. bylo stanoveno, že v případě, že budou splněny veškeré podmínky pro podpis kupní smlouvy stanovené touto rezervační dohodou, ale složitel z důvodů vzniklých na jeho straně nepřistoupí k podpisu smlouvy, je zprostředkovatel oprávněn provést jednostranné započtení složené rezervační zálohy na svou pohledávku z titulu náhrady škody, resp. ušlého zisku. V čl. II odst. 1 dohody se uvádí, že zprostředkovatel prohlašuje, že prodávající je připravena uzavřít se složitelem jako kupující kupní smlouvu, kterou převáděnou nemovitost převede na složitele za kupní cenu 9 390 000 Kč. Smlouva je podepsána žalobkyní a žalovanou.10. Ze smlouvy o zajištění prodeje nemovitých věcí ze dne , datum, bylo zjištěno, že tato smlouva byla uzavřena mezi žalovanou jakožto zprostředkovatelem a paní , jméno FO, jakožto prodávající. Předmětem této smlouvy je závazek zprostředkovatele, že bude vyvíjet činnost směřující k tomu, aby prodávající měl příležitost uzavřít s budoucím kupujícím kupní smlouvu ke koupi bytové jednotky č. , hodnota, v budově č. p. , Anonymizováno, zapsané na LV č. , hodnota, , včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 518/91280 na společných částech budovy č. p. , Anonymizováno, zapsaného na LV č. , hodnota, , to vše zapsané v Katastru nemovitostí u , právnická osoba, pro hlavní město , adresa, , Katastrální pracoviště , adresa, , katastrální území , adresa, . Za budoucího kupujícího se považuje osoba, která se zprostředkovatelem uzavře dohodu o složení rezervační zálohy ke koupi předmětných nemovitostí.11. Ze svědecké výpovědi , jméno FO, bylo zjištěno, že k žalobkyni nemá bližší vztah, žalovaná, resp. její jednatel, je jejich agent. Je vdaná a s manželem , jméno FO, žijí společně v České republice cca 13 let. Vdaná je za něj 30 let. Nemají uzavřenou žádnou manželskou smlouvu. Oba mají ruské státní občanství. Dále uvedla, že měla svůj byt v Moskvě, ještě jeden byt dostala od rodičů, kdy tyto byty prodala a za získané peníze koupila bytovou jednotku č. , hodnota, v Praze. Byt v Moskvě koupila za utržené peníze z prodeje bytu na Ukrajině, kdy tento byt vlastnila již za manželství s panem , jméno FO, .12. Ze svědecké výpovědi , jméno FO, bylo zjištěno, že žalovaná, resp. její jednatel, je jejich agent, který jim pomáhá nakupovat a prodávat nemovitosti. Žalobkyni nezná. Je ženatý, s manželkou žijí společně v České republice od roku 2010. Ženatý je více než 30 let. S