14 C 232/2020-347 — Obvodní soud pro Prahu 2

1. Žalobce se domáhal po žalovaných zaplacení smluvní pokuty z titulu nesplnění jejich povinnosti vyplývající z kupní smlouvy. Uvedl k tomu, že dne 12. 3. 2018 uzavřeli, žalobce na straně jedné, jako kupující, a žalovaní společně na straně druhé, jako prodávající, kupní smlouvu (dále jen „Smlouva"), na jejímž základě prodali žalovaní, jako spoluvlastníci, žalobci bytovou jednotku č. , Anonymizováno, (dále jen „Bytová jednotka") a nebytový prostor č. , Anonymizováno, (dále jen „Nebytový prostor"), obojí nacházející se v , adresa, . Žalovaní, jako spoluvlastníci se při prodeji zavázali, že zajistí spojení předmětné Bytové jednotky a Nebytového prostoru v jednu bytovou jednotku určenou k bydlení, a to nejpozději do šesti měsíců od podpisu Smlouvy. Tato povinnost byla promítnuta přímo do textu Smlouvy, do článku III. odst. 3.4. Smlouvy. Dle tohoto ustanovení se žalovaní zavázali předložit žalobci originál výpisu z katastru nemovitostí osvědčující, že Bytová jednotka a Nebytový prostor byly spojeny v jednu jednotku nově označenou jako jednotka č. , adresa, , se způsobem využití byt, a dále že vlastníkem této spojené jednotky je žalobce, a to do šesti měsíců od uzavření Smlouvy. V případě, že tato povinnost žalovanými splněna nebude, ujednali účastníci řízení v tom samém ustanovení čl. III. odst. 3.4. Smlouvy povinnost žalovaných uhradit žalobci smluvní pokutu ve výši 500 000 Kč. Tuto povinnost, tj. zajištění spojení Bytové jednotky a Nebytového prostoru však žalovaní do dnešního dne nesplnili, čímž žalobci vzniklo právo na ujednanou smluvní pokutu. Porušením předmětné smluvní povinnosti vůči žalobci, tedy nezajištěním spojení předmětných jednotek, způsobili žalobci újmu, a to jednak majetkovou, spojenou s náklady na řešení vzniklé situace, jednak byla žalobci způsobena újma nemajetková v důsledku snížení komfortu bydlení. Vzhledem k neaktivitě žalobců, a to navzdory opakovaným výzvám žalobce, se žalobce rozhodl uplatnit své právo na smluvní pokutu a zaslal žalovaným výzvu k zaplacení smluvní pokuty, datovanou ke dni 29. 10. 2020. Žalovaní však na výzvu nijak nereagovali a smluvní pokutu žalobci neuhradili. Ze Smlouvy lze dále dovodit tzv. solidární pasivitu žalovaných coby dlužníků, tj. povinnost žalovaných plnit společně a nerozdílně, neboť se ve smyslu ust. § 1868 odst. 1 občanského zákoníku zavázali k témuž plnění. Co se splatnosti týče, tak předžalobní výzva byla žalovaným doručena dne 13. 11. 2020 na shora uvedenou adresu ve Velké Británii, kde se dle vědomí žalobce oba nyní zdržují. Vzhledem k tomu, že splatnost nebyla ujednána, měli žalovaní v souladu s § 1958 odst. 1 a § 1959 písm. e) občanského zákoníku zaplatit uplatněnou smluvní pokutu do pěti dní od doručení výzvy, tj. od 19. 11. 2020 jsou žalovaní v prodlení. Žalobce má informace, že se žalovaní nyní zdržují na shora uvedené adrese ve , Anonymizováno, , přičemž poslední jemu známé bydliště žalovaného , jméno FO, , jak vyplývá i z textu předmětné Smlouvy, bylo na shora uvedené adrese na , adresa, . Vzhledem k tomu má za to, že věcně a místně příslušným je nadepsaný soud.2. Žalovaní nárok žalobce na smluvní pokutu zcela neuznávají, mají za to, že ujednání o smluvní pokutě jako takové je neplatné, neboť žalobci muselo být od počátku zcela zřejmé, že sloučení jednotek č. , Anonymizováno, nemohou žalovaní v uvedeném časovém limitu splnit, a to ani prostřednictvím třetí osoby, resp. že sloučení jednotek je navíc zcela v dispozici žalobce a společenství vlastníků jednotek. Žalovaní mají za to, že v této věci poskytli žalobci veškerou součinnost, kterou lze po nich požadovat. Z aktuálního výpisu z katastru nemovitostí je zřejmé, že již došlo ke sloučení shora uvedených jednotek, a to na základě prohlášení žalobce o sloučení jednotek ze dne 12. 3. 2021. K tomuto prohlášení navíc bylo připojeno i oznámení o užívání stavby ze dne 29. 4. 2016, ze kterého je zřejmé, že ke dni 2. 6. 2016 vzniklo právo stavbu, tj. sloučené jednotky užívat. Z uvedeného dokumentu je tak mimo jiné zřejmé, že žalobci nemohla vzniknout jakákoliv újma v souvislosti se snížením komfortu bydlení, neboť sloučené jednotky mohl od okamžiku nabytí vlastnického práva, tj. od 12. 3. 2018 bez omezení užívat. Navíc po převzetí jednotek prováděl žalobce sám jejich vnitřní stavební úpravy. Žalovaní upozorňují na skutečnost, že ke sloučení jednotek č. , Anonymizováno, bylo vyžadováno schválení ze strany shromáždění , právnická osoba, , IČO: , IČO, (dále jen „SVJ"), na jehož činnost žalovaní rovněž neměli v souvislosti s pozbytím členství v SVJ jakýkoliv vliv, což opět muselo být žalobci zřejmé. Příslib změny prohlášení vlastníka byl zmíněn nejprve v zápisu ze shromáždění vlastníků SVJ 6. 9. 2017. Dále na shromáždění vlastníků jednotek ze dne 2. 5. 2018, jehož se společně s žalobcem účastnil i žalovaný , Jméno žalované A, , bylo přijato usnesení, že bude vypracováno nové prohlášení vlastníka, kde bude vyřešeno spojení jednotek č. , Anonymizováno, s tím, že toto usnesení bylo přijato 100 % hlasů všech přítomných, tj. hlasoval pro něj i žalobce. Dle vyjádření předsedy SVJ , tituly před jménem, , jméno FO, následně došlo k prodlení se zpracováním prohlášení vlastníka, a to jednak z důvodu jednání SVJ s Městskou částí , adresa, ohledně koupě pozemku pod domem č.p. , Anonymizováno, , dále z důvodu přidělení sklepních prostor novému členovi SVJ panu , adresa, . Následně v červnu 2019 nečekaně zemřel předchozí předseda SVJ , tituly před jménem, , jméno FO, , kdy se celý proces, jak ohledně koupě pozemku, tak ohledně přípravy prohlášení vlastníka zastavil (záležitost ohledně dědictví se vyřešila až v listopadu 2020). Na jaře 2020 pak do celé záležitosti zasáhla epidemie Covid- 19. Ke schválení sloučení jednotek pak došlo na shromáždění dne 12. 3. 2021, jak bylo uvedeno výše.3. V posuzované věci soud již dříve rozhodl, a to zamítnutím žaloby. V posledním rozhodnutí odvolací instance formuloval odvolací soud ve svém rozsudku č. j. 17 Co 378/2022–259 ze dne 14. 12. 2003, že (citace) bod 21; „Jestliže žalovaní ve vyjádření k žalobě ze dne 2. 11. 2021 uvádějí, že poskytli žalobci v této věci veškerou součinnost, a že žalobci muselo být od počátku zřejmé, že žalovaní nemohou spojení jednotek v uvedeném časovém limitu splnit a sloučení jednotek je zcela v dispozici žalobce a společenství vlastníků jednotek, k tomu je třeba uvést, že z obsahu Smlouvy nevyplývá, že žalobce měl vyvíjet aktivitu k administrativnímu spojení jednotek (k níž by mu měla být žalovanými pouze poskytnuta součinnost), a též že žalovaní mohli zajistit administrativní spojení jednotek např. s využitém plné moci, kterou by jim žalobce jako nový vlastník jednotky udělil. Podle § 2006 odst. 1 věta druhá o.z. není plnění nemožné, lze-li dluh splnit za ztížených podmínek, s většími náklady, s pomocí jiné osoby nebo až po určené době. Bylo na žalovaných, aby zvážili náročnost splnění závazku, jejž ve Smlouvě přebírají (a jenž je utvrzen významnou smluvní pokutou), a k jeho splnění, aby učinili potřebné kroky.“4. V bodě 23. uvedl odvolací soud, že„…..dospěl k závěru, že ujednání čl. III. odst. 3.4 Smlouvy v sobě obsahuje platný závazek žalovaných k zajištění administrativního spojení jednotek, a pro případ nesplnění tohoto závazku ve sjednané lhůtě (do šesti měsíců od podpisu Smlouvy) je sjednáno oprávnění žalobce od Smlouvy odstoupit, a též oprávnění požadovat od žalovaných zaplacení smluvní pokuty 500 000 Kč. Žalovaní svůj závazek vyplývající z čl. III. odst. 3.4 Smlouvy nesplnili, žalobci proto vzniklo oprávnění požadovat podle § 2048 odst. 1 o.z. smluvní pokutu.“5. Na soudu I. stupně tak bylo, jak konstatoval odvolací soud, aby se zabýval návrhem žalovaných na moderaci smluvní pokuty. „Mmj. zodpoví otázku, zda výše smluvní pokuty je přiměřená vzhledem k věřitelovým (žalobcovým) zájmům, které byly narušeny v důsledku porušení smluvní povinnosti a měly být smluvní pokutou chráněny. Dospěje-li soud k závěru, že smluvní pokuta není nepřiměřená, případně nepodaří-li se mu na základě provedeného dokazování objasnit rozsah následků porušené smluvní povinnosti ve sféře žalobce, aby mohl učinit právní závěr o nepřiměřenosti nároku ze smluvní pokuty, nemůže nárok na smluvní pokutu snížit. V opačném případě soud sníží smluvní pokutu na přiměřenou výši (spravedlivou in concreto) se zřetelem k těm funkcím, které má plnit, a s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti.“6. Provedeným dokazováním soud zjistil:7. Z kupní smlouvy uzavřené mezi stranami zjistil, že prodávajícími byli žalovaní a kupujícím žalobce a jednalo se o bytovou jednotku (specifikovanou pod bodem I., bod 1.1.), BJ č. , Anonymizováno, a nebytový prostor č. , Anonymizováno, , obojí nacházející se v , adresa, , uzavřena dne (bez data). Účastnící učinili nesporným (zde žalovaná odkázala na zápis v katastru nemovitosti), že se tak stalo 12. 3. 2018.8. Z bodu 3.4. předmětné smlouvy se podává text: „V případě, že nebude straně kupující předložen originál výpisu z katastru nemovitostí osvědčující, ž