15 C 37/2022-378 — Obvodní soud pro Prahu 2

1. Předchůdce žalobce se žalobou doručenou zdejšímu soudu dne , datum, domáhá po žalované zaplacení smluvní pokuty ve výši , částka, s odůvodněním, že žalobce je bytovým družstvem zřízeným dle ust. § 552 a násl. ve spoj. s ust. § 727 a násl. zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech, jehož účelem je dle ust. § 727 odst. 1 zákona o obchodních korporacích zajišťování bytových potřeb svých členů. Žalovaný je kapitálovou obchodní společností, založenou podle práva České republiky, který v rámci své obchodní činnosti podniká v oblasti realit a developmentu, přičemž jediným společníkem žalovaného je investiční fond , právnická osoba, ., IČ: , IČO, (dále jen „fond“), jenž je, dle informací zveřejněných na svých internetových stránkách, fondem kvalifikovaných investorů, jehož portfolio tvoří nemovitostní společnosti. Dne , datum, byla mezi žalobcem, jakožto budoucím prodávajícím, a žalovaným, jakožto budoucím kupujícím, uzavřena rezervační smlouva, v rámci které smluvní strany prohlásily, že mají v úmyslu uzavřít Kupní smlouvu za účelem převodu vlastnického práva k Nemovitostem specifikovaným v čl. I. smlouvy (dále jen „rezervační smlouva“). Předmětem uzavřené rezervační smlouvy tedy bylo ujednání smluvních stran o budoucím převodu nemovitostí, a to za kupní cenu ve výši , částka, . V rámci rezervační smlouvy si účastníci mimo jiné sjednali, že žalovaný je povinen složit do advokátní úschovy schovatele , tituly před jménem, Marka Klauze, advokáta rezervační jistinu ve výši , částka, (k tomu srov. čl. III. odst. 3.1 rezervační smlouvy), a to do 5 pracovních dnů ode dne uzavření rezervační smlouvy. Současně s uzavřením rezervační smlouvy byla mezi účastníky řízení a , tituly před jménem, Markem Klauzem uzavřena smlouva o advokátní úschově, jejímž předmětem byla úschova výše označené rezervační jistiny. V čl. IV. odst. 4.2 rezervační smlouvy si smluvní strany sjednaly, že Zájemce poskytne Budoucímu prodávajícímu k posouzení návrh akceptovatelné verze Kupní smlouvy pro obě smluvní strany ve lhůtě do 10 dnů ode dne uzavření této smlouvy a dne složení rezervační jistiny. V případě neposkytnutí návrhu Kupní smlouvy se má za to, že Zájemce porušil své závazky z této smlouvy a Budoucí prodávající je oprávněn odstoupit od této smlouvy. V čl. IV. odst. 4.3 rezervační smlouvy si smluvní strany sjednaly, že V případě, že nedojde k uzavření oboustranně akceptovatelné verze Kupní smlouvy pro obě smluvní strany v Rezervační lhůtě do , datum, z důvodů na straně Zájemce, je zájemce povinen zaplatit Budoucímu prodávajícímu smluvní pokutu v součtu ve výši , částka, . Rezervační jistina byla žalovaným složena do advokátní úschovy , tituly před jménem, Marka Klauze, advokáta dne , datum, a lhůta pro předložení návrhu kupní smlouvy tedy trvala do , datum, . Výše uvedená lhůta však uplynula zcela marně, tedy bez toho, aby ze strany žalovaného došlo k předložení jakéhokoliv návrhu kupní smlouvy, byť jej o to žalobce opakovaně žádal. Výše uvedeným, tedy nepředložením návrhu kupní smlouvy ve lhůtě sjednané v rezervační smlouvě, přes urgence žalobce, se žalovaný dopustil prvního, závažného, porušení rezervační smlouvy, přičemž sama rezervační smlouva s tímto porušením výslovně spojovala možnost žalobce od rezervační smlouvy odstoupit. Žalobce však zvolil konstruktivní přístup, informoval žalovaného o tom, že i přes jeho trvající porušovaní rezervační smlouvy, má zájem obchod realizovat, a skutečnost výslovně podmínil splněním povinnosti žalovaného předložit žalobci návrh kupní smlouvy, tedy v tomto ohledu poskytl žalobce žalovanému dodatečnou lhůtu. Žalovaný však svou povinnost předložit žalobci návrh kupní smlouvy nesplnil. Žalobce souhlasil, že dne , datum, bude realizováno osobní zúčastněných. Bylo dohodnuto, že žalovaný dodatečně splní svou povinnost a žalovaný zašle akceptovatelné verze kupní smlouvy pro obě smluvní strany v průběhu kalendářního týdne od , datum, do , datum, . Obsah jednání a dohody na něm dosažené byl shrnut v emailu právního zástupce žalobce ze dne , datum, , k němuž žádná ze zúčastněných stran nevznesla žádné námitky. Žalovaný však svou povinnost nesplnil ani v dodatečně poskytnuté lhůtě, neboť do konce ujednané lhůty, tedy do , datum, , nezaslal žalobci jakýkoliv návrh kupní smlouvy, přičemž dne , datum, zaslal žalovaný žalobci jakýsi „polotovar“ jenž měl představovat návrh kupní smlouvy, který však byl natolik neurčitý, obsahoval řádu formálních nedostatků, překlepů a nejasností a byl v podstatné části nedokončený, že jej v žádném případě nebylo možné považovat za oboustranně akceptovatelnou verzi Kupní smlouvy pro obě strany. Žalovaný nesplnil svou povinnost předložit žalobci návrh kupní smlouvy ve lhůtě stanovené rezervační smlouvou, byť rezervační smlouva s porušením této povinnosti výslovně stanovovala právo žalobce od rezervační smlouvy odstoupit, přičemž tuto svou povinnost žalovaný nesplnil ani v několikráte poskytnutých dodatečných lhůtách, s čímž zákon opět spojuje právo od smlouvy odstoupit. Žalobce dále jednal se žalovaným a provedl komplexní připomínky, revize a doplnění „návrhu kupní smlouvy“ žalovaného, které žalovanému prezentoval dne , datum, . Po obdržení revizí „návrhu kupní smlouvy“ se však žalovaný i jeho právní zástupce zcela odmlčel a na zaslaný návrh nikterak nereagoval. Žalobce dne , datum, písemně požádal o reakci na zaslané revize návrhu kupní smlouvy a vzhledem k tomu, že ani na tuto žádost žalobce neobdržel žádnou reakci, kontaktoval žalobce žalovaného, resp. jeho právního zástupce, dne , datum, ve večerních hodinách telefonicky. V rámci tohoto telefonického hovoru bylo ze strany žalovaného sděleno, že žalovaný by si přál změnit předmět realizované koupě oproti rezervační smlouvě tak, že dojde ke zrušení prohlášení vlastníka vymezujícího jednotky a předmětem koupě by se stal pozemek, jehož součástí budou budovy nerozdělené na jednotky. V návaznosti na výše uvedené proběhlo dne , datum, jednání formou videokonference, jehož se účastnili zástupci všech zainteresovaných stran. a) návrh rezervační smlouvy reflektující výše uvedené; b) návrh dodatku smlouvy o úschově ze dne , datum, reflektující výše uvedené; c) písemné prohlášení osoby oprávněné zastupovat žalovaného, ze kterého bude vyplývat, že má zájem nabýt do svého vlastnictví pozemek, jehož součástí budou výše označené budovy, poté, kdy dojde ke zrušení prohlášení vlastníka. B/ Žalobce zašle žalovanému nejpozději , datum, do 19:00 své revize dokumentů uvedených výše pod písm. a) a b). C) Dne , datum, nejpozději do 12:00 proběhne videokonference, jejímž předmětem bude jednání o finální podobě rezervační smlouvy a dodatku smlouvy o úschově. D) V případě, že se strany na finální podobě shodnou, budou smlouvy uvedené výše podepsány za současné přítomnosti obou smluvních stran nejpozději , datum, do 20:00. V návaznosti na dohodu účastníků řízení žalobce očekával obdržení avizovaného návrhu výše uvedených dokumentů reflektujících žádost žalovaného ohledně změny předmětu transakce a připravenost žalobce této žádosti žalovaného za uvedených podmínek vyhovět. Namísto toho však žalobce dne , datum, v odpoledních hodinách obdržel již výzvu k uzavření kupní smlouvy, spolu se kterou byl žalobci zaslán jakýsi text, který měl zřejmě představovat návrh kupní smlouvy, jenž nebyl ze strany žalovaného podepsán ani datován a který se svým obsahem zcela odchyloval od výše vymezené dohody účastníků, neboť předmětem zaslaného návrhu nebyl převod výše vymezených pozemků, nýbrž, opět, bytových jednotek. Nadto předmětný „návrh kupní smlouvy“ vykazoval mnohé vady a nedostatky, pro které jej nebylo možno považovat za oboustranně akceptovatelnou verzi Kupní smlouvy pro obě strany. Vzhledem k tomu, že žalovaný: 1. neposkytl žalobci návrh kupní smlouvy ve lhůtě sjednané v rezervační smlouvě, což samo o sobě dává žalobci právo od rezervační smlouvy odstoupit; 2. neposkytl žalobci návrh kupní smlouvy v dodatečné lhůtě stanovené v rámci písemné komunikace, s čímž zákon spojuje právo žalobce od rezervační smlouvy odstoupit; 3. neposkytl žalobci návrh kupní smlouvy v dodatečné lhůtě sjednané při osobním jednání ze dne , datum, , s čímž zákon spojuje právo žalobce od rezervační smlouvy odstoupit; 4. po obdržení revidovaného návrhu od žalobce žalovaný více než týden nijak nereagoval a následně požádal o komplexní změnu konceptu kupní smlouvy, resp. jejího předmětu, přičemž však po odsouhlasení tohoto návrhu zaslal žalovaný žalobci den před uplynutím rezervační lhůty návrh kupní smlouvy, který se od posledně uvedeného zcela odchyloval a obsahoval mnohé vady, pro které byl ze strany žalobce neakceptovatelný, byl žalobce nucen využít svého práva a odstoupil od rezervační smlouvy, a to jednak s odkazem na opakované porušování smlouvy ze strany žalovaného, zavdávající důvod pro odstoupení od smlouvy, a také s odkazem na obecně nepoctivé a nedůvěryhodné jednání žalovaného, z nějž vyplývalo, že žalovaný již ve skutečnosti nemá zájem smlouvu uzavřít a veškeré je