10 C 103/2024-142 — Obvodní soud pro Prahu 2

1. Žalobce se domáhal zaplacení částky 6 656 500 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 6 656 500 Kč od , datum, do zaplacení. Žalobu odůvodnil tím, že žalovaná uzavřela se zhotovitelem díla společností , Anonymizováno, -, právnická osoba, . dne , datum, smlouvu o dílo (dále jen „Smlouva“), na základě které byl vystavěn dům, jehož vady jsou předmětem tohoto sporu. Žalovaná dle čl. 7 bodu 3 Smlouvy vykonávala na předmětné stavbě stavebně-technický dozor. Dílo žalovaná následně převzala, a to bez výtek týkajících se vad domu. V průběhu let , Anonymizováno, pak žalovaná převedla vlastnické právo k jednotlivým jednotkám v domě na stávající vlastníky, resp. jejich právní předchůdce. V této souvislosti započala neprodlená komunikace mezi žalobcem a žalovanou týkající se vad domu a způsobu jejich odstranění. Žalovaná nechala zpracovat odborný posudek mapující rozsah vad, které byly souhrnně popsány ve znaleckém soupisu vad včetně koncepčního návrhu sanace vyhotoveného , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, Dle znaleckého soupisu vad měly náklady na odstranění příslušné části vad činit celkem 7 951 707 Kč. Tento znalecký soupis vad byl doplněn o technické vyjádření ohledně posouzení vlhkosti spodní stavby včetně návrhu sanace vyhotoveného společností , právnická osoba, ze dne , datum, , dle kterého činily náklady na odstranění zbývající části vad částku 178 220 Kč. Ze strany žalobce v době zpracování znaleckého soupisu vad nedošlo k uplatnění reklamace vad z jeho strany, jelikož žalobce v dané době neměl informace týkající se rozsahu vad. Na základě znaleckého soupisu vad pak žalovaná dne , datum, uplatnila reklamaci vad u zhotovitele, o čemž následně informovala žalobce. Žalobce po obdržení znaleckého soupisu vad a technického vyjádření , právnická osoba, vytknul vady domu prostřednictvím svého tehdejšího předsedy , tituly před jménem, , jméno FO, , a to dopisem ze dne , datum, . Žalovaná, která již měla znalost o rozsahu vad dříve, zaslala dne , datum, email, obsahující uznání vad a návrh řešení formou odstranění Vad. V tomto případě tak došlo k ojedinělé situaci, kdy k samotnému uznání vad a dohodě na způsobu odstranění vad došlo o 5 dní dříve než k právnímu úkonu reklamace za strany žalobce. Taková situace vznikla v důsledku skutečnosti, že spor se řeší mezi 3 stranami, kdy sama žalovaná nechala zpracovat znalecký soupis vad, který uplatnila u zhotovitele, a současně žalobce tyto vady uplatnil u žalované. Je tedy zřejmé, že žalovaná uznala vady vyplývající ze znaleckého soupisu vad a technického vyjádření , právnická osoba, a rozhodla se situaci řešit formou odstranění vad, kdy měla stavební firma , tituly před jménem, , jméno FO, odstranit vady, které neodstranil zhotovitel. V reakci na zaslané oznámení o zahájení prací ze dne , datum, pak žalobce inicioval společné jednání, během kterého měly být dohodnuty detaily týkající se odstranění vad. Z výše uvedeného tak vyplývá, že v rámci sporu mezi žalobcem a žalovanou, týkajícího se vad domu, došlo k uzavření dohody o mimosoudním jednání, které mělo spočívat v odstranění vytknutých vad (primárně zhotovitel, sekundárně firmou , tituly před jménem, , jméno FO, ) a mělo trvat do doby odstranění vad. V rámci následné komunikace byl žalobce, prostřednictvím právního zástupce žalované, průběžně informován o vedení sporu mezi žalovanou a zhotovitelem domu. Tento spor měl být podle ujištění právního zástupce žalované rozhodující pro odstranění vytknutých vad. Současně právní zástupce žalované během let , Anonymizováno, prokazatelně v emailové komunikaci kladl důraz na neodstraňování vad a vzniklých škod, aby byla zachována silná důkazní pozice pro spor žalovanou se zhotovitelem. Žalobce pro úplnost doplňuje, že stejný právní zástupce žalované dříve ubezpečoval žalobce, že dojde k odstranění vad, a to konkrétně emaily ze dne , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, . Skutečnost, že žalobce řešil průběžně vady domu s vlastníky jednotek, za účelem vyřešení celé záležitosti, vyplývá mimo jiné i ze zápisů shromáždění vlastníků z let , Anonymizováno, . K soustavnosti komunikace žalobce dále uvedl, že mezi žalobcem a žalovanou, případně jejich zástupci probíhala konzistentní jednání, která měla za cíl odstranit vady domu. V takovém případě tak nelze hovořit o případu, kdy jedna ze stran přestane vymáhat její právo, čímž může být dotčena dohoda o mimosoudním jednání, jelikož jedna ze stran “usnula“. Žalobce v této souvislosti doplňuje, že jelikož se jedná o již velmi starý spor, nedisponuje veškerou možnou komunikací od bývalých předsedů žalobce. Avšak žalobcem doložená komunikace jednoznačně prokazuje trvání mimosoudního jednání. Jelikož opravy vad domu nebyly v předmětné době provedeny, vyzval žalobce opětovně žalovanou k poskytnutí slevy z kupních cen v důsledku neodstranění vad na domě, a to konkrétně výzvou žalobce vůči žalované ze dne , datum, . Právní zástupce žalované však dne , datum, odpověděl, že žalobcův nárok na slevu z kupní ceny ve výši 8 129 927 Kč neuznává, a to z důvodu údajného promlčení nároku. Takovým učiněným úkonem právního zástupce žalované tak podle žalobcova názoru mohlo dojít mj. k výslovnému odmítnutí mimosoudního jednání, neboť se žalovaná nadále nehodlala žádným způsobem podílet na odstranění škod, s výjimkou případu, kdy vady odstraní sám zhotovitel. Žalobce následně zjistil, že spor vedený mezi žalovanou a zhotovitelem u Obvodního soudu pro , adresa, sp. zn. , Anonymizováno, byl ukončen dne , datum, , kdy došlo mezi stranami k uzavření smíru a zisku majetkového prospěchu ve výši 6 656 500 Kč ve prospěch žalované. Předmětem sporu byly zejména vady domu, které vytkl žalobce vůči žalované. Tuto skutečnost se žalobce dozvěděl až dne , datum, . Přestože tedy právní zástupce žalované opakovaně v průběhu let , Anonymizováno, ujišťoval žalobce, že usiluje o provedení oprav zhotovitelem, dne , datum, namítl promlčení nároku žalobce a po úspěšném ukončení sporu se zhotovitelem a inkasování 6 656 500 Kč žalovaná nikterak nekontaktovala zástupce žalobce ani neučinila jiné kroky vedoucí k zajištění přislíbených oprav nebo k jakékoliv jiné formě kompenzace žalobce. Emaily právního zástupce žalované byla celá situace tímto způsobem zřejmě úmyslně zdržována do doby, kdy byla právním zástupcem žalované vznesena námitka promlčení nároku. Žalobce je proto přesvědčen, že má nárok za žalovanou z titulu poskytnutí slevy z kupní ceny v důsledku neodstranění vad, a to ve výši 8 217 097 Kč. S ohledem na výsledek soudního řízení vedeného u Obvodního soudu pro , adresa, sp. zn. , Anonymizováno, mezi žalovanou a zhotovitelem, kdy žalovaná prokazatelně získal od zhotovitele majetkový prospěch ve výši 6 656 500 Kč, pak po žalované požaduje částku ve výši 6 656 500 Kč.2. Žalovaná s podanou žalobou nesouhlasila a navrhla, aby žaloba byla zamítnuta. Žalovaná učinila nesporným, že se zhotovitelem vedla soudní řízení ohledně vad díla, které skončilo uzavřením soudního smíru. Uvedla, že není pravdou, že žalovaná uznala jakékoliv vady, které by jí žalobce vytknul. Žalovaná nikdy s žalobcem neuzavřela jakoukoliv dohodu o mimosoudním jednání a ani nikdy nevedla jednání o tom, že bude odstraňovat vady společných částí domu. Žalobce ani neuvádí, co by mělo být předmětem a obsahem takové dohody o mimosoudním jednání. Ze strany žalobce nedošlo vůči žalované k řádné a určité reklamaci vad společných částí domu. Žalovaná nikdy neuváděla žalobce v omyl, nikdy o to ani neusilovala. Vždy žalobce pouze informovala o sporu, který vedla se zhotovitelem díla. Žalovaná namítala a namítá promlčení všech práv žalobce z vadného plnění. Promlčecí doba začala běžet již od roku , Anonymizováno, , tedy daleko dříve, než , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, zpracoval pro žalovanou znalecký soupis vad č. 4/2017. Není ani pravdou, že žalobce neměl v roce , Anonymizováno, informace týkající se rozsahu vad domu. Od roku , Anonymizováno, oznamovali vlastníci bytů panu , tituly před jménem, , jméno FO, vady jednotek i společných částí domu.3. Soud při jednání konaném dne , datum, poučil žalobce ve smyslu § 118a odst. 1 a 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), a to konkrétně aby uvedl, v čem spatřuje existenci dohody o mimosoudním jednání, dobu jejího trvání a zda byl po celou dobu jím tvrzené doby trvání aktivní. Dále aby uvedl, kdy došlo k převodu vlastnického práva k jednotlivým jednotkám. Dále aby uvedl, kdy se dozvěděl o vadách na nemovité věci a o jaké vady se jednalo, v případě, že se vyskytovali v jednotlivých jednotkách, je třeba tyto vady identifikovat. V neposlední řadě, aby uvedl, zda se domáhal odstranění vad a kdy toto změnil na uplatnění slevy z kupní ceny. A aby k prokázání tvrzení navrhl konkrétní důkazy. Současně byl poučen o tom, že pokud zůstane procesně nečinný či pokud řádně nedoplní svá tvrzení může to pro něj znamenat neunesení břemene tvrzení, v případě neprokázání svých tvrzení, byl poučen o tom, že to