20 C 151/2023-161 — Obvodní soud pro Prahu 3

1. Žalobou doručenou soudu dne 6. 4. 2023 se žalobkyně domáhala vydání rozhodnutí, kterým bude určeno, že výpověď z nájmu bytu č. 6 na adrese , adresa, , ze dne 2. 2. 2023, kterou obdržela od žalovaných, je neplatná. Svůj návrh odůvodnila tím, že mezi žalobkyní jako nájemkyní a právní předchůdkyní žalovaných jakožto pronajímatelkou byla dne 1. 9. 2004 uzavřena nájemní smlouva, na základě které se žalobkyně stala nájemkyní výše uvedeného bytu, který je složen ze dvou místností, kuchyně, koupelny, WC a chodby. Dne 2. 3. 2023 byla žalobkyni prostřednictvím dopisu od právního zástupce žalovaných doručena výpověď z nájmu bytu dle § 2288 odst. 2 písm. a) občanského zákoníku s uvedením důvodu, že žalované potřebují předmětný byt pro žalovanou 2) , Jméno žalované B, k užívání. Proti této výpovědi podala žalobkyně dne 8. 3. 2023 písemné námitky, ve kterých vyjádřila svůj nesouhlas s výpovědí z nájmu bytu a dále uvedla, že žalované jsou spoluvlastníky dalších bytů v daném domě, které by byly vhodné a mohly být využity žalovanou 2) , Jméno žalované B, . Žalobkyně navrhla žalovaným uzavřít novou nájemní smlouvu, což však žalované odmítly. Žalobkyně dále uvedla, že nájemní smlouva ze dne 1. 9. 2004 byla uzavřena s dobou nájmu na dobu určitou, a to na dobu 5 let s možností prodloužení doby nájmu o dalších pět let (článek 5. smlouvy). Žalobkyně je tak názoru, že podaná výpověď je neplatná, neboť byla dána z důvodu vymezeného v § 2288 odst. 2 písm. a) občanského zákoníku, který upravuje postup pro podání výpovědi z nájmu bytu s dobou nájmu na dobu neurčitou. Žalobkyně nikdy neporušila své povinnosti z nájmu bytu plynoucí z nájemní smlouvy či právních předpisů, naopak byt řádně užívala a úpravami zhodnotila. Žalobkyni tedy neměla být dána výpověď a pro případ porušení povinnosti z nájmu bytu ji mohla být výpověď dána pouze z důvodů vymezených v § 2288 odst. 1 občanského zákoníku. Žalobkyně dále poukázala na to, že v domě, kde se nachází i řešený byt, se nacházejí další vhodné byty, které žalovaná 2) , Jméno žalované B, mohla užívat. Na základě uvedeného považuje žalobkyně postup žalovaných za protiprávní a účelový a výpověď jí danou za neoprávněnou.2. Žalované k podané žalobě uvedly, že ji považují za nedůvodnou. Nájemní vztah mezi žalobkyní a žalovanými je dle žalovaných uzavřen na dobu neurčitou. Žalované tak ukončily nájemní vztah dle § 2288 odst. 2 písm. a) občanského zákoník po právu, když zájem žalovaných je užívat přímo byt žalobkyně. Žalované jsou sestry, první žalovaná již v domě užívá k bydlení byt na stejném patře, jako je byt užívaný žalobkyní. Žalované považují za výhodné, aby s rodinami žily v přímém sousedství, a proto zvolily právě byt užívaný žalobkyní. Vedle vhodné dispozice předmětného bytu vedlo žalované k jejich rozhodnutí i dřívější chování žalobkyně a rovněž velmi nevýhodné podmínky nájemní smlouvy.3. Soud ve věci provedl následující dokazování (odst. 4. – 27. tohoto rozsudku).4. Z nájemní smlouvy ze dne 1. 9. 2004 (č.l. 6) soud zjistil že mezi pronajímatelkou , jméno FO, a žalobkyní jako nájemkyní byla uzavřena nájemní smlouva k bytovému prostoru umístěném v 4. NP domu na adrese , adresa, . Bytový prostor má celkovou plochu 67 m2 a je složen z 2 místností, kuchyně, koupelny, WC a chodby. Žalobkyně byla oprávněna byt užívat od data podepsání smlouvy (1. 9. 2004). Nájem byl sjednán na dobu určitou 5 let do 31. 8. 2009. Smluvní strany se dohodly na tom, že pokud žalobkyně jako nájemce neporuší své povinnosti vyplývající jí ze smlouvy závažným způsobem, prodlužuje se smlouva periodicky vždy o dalších pět let, pokud žalobkyně jako nájemce neoznámí písemně pronajímateli 3 měsíce před termínem ukončení smlouvy, že trvá na jejím ukončení. Žalobkyně se zavázala, že bude na své náklady provádět veškeré opravy pronajatého prostoru. Pro rok 2004 bylo sjednáno nájemné ve výši 3 500 Kč měsíčně.5. Z dopisu ze dne 21. 2. 2023 (č.l. 10) a výpovědi z nájmu bytu č. 6 v domě na adrese , adresa, (č.l. 11) má soud za zjištěné, že žalované vypověděli žalobkyni nájem bytu č. 6.. Důvod výpovědi vyplývá z § 2288 odst. 2 písm. a), když byt bude užívat spolumajitelka domu žalovaná 2) , Jméno žalované B, . Žalobkyně byla poučena o tom, že výpovědní lhůta činí tři měsíce a rovněž o tom, že dle § 2286 občanského zákoníku má právo vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem do dvou měsíců od doručení výpovědi.6. Z kopie obálky (č.l. 12) soud zjistil, že o odstavec výše uvedená výpověď byla poštou odeslána žalobkyni dne 21. 2. 2023. Žalobkyně nebyla dne 28. 2. 2023 pro účely doručení zastižena poštovním doručovatelem.7. Z listiny nazvané „námitky proti výpovědi z nájmu bytu ze dne 2. 2. 2023“ ze dne 8. 3. 2023 (č.l. 13) má soud za zjištěné, že žalobkyně sdělila žalovaným, že dne 2. 3. 2023 od nich obdržela výpověď z nájmu bytu č. 6. Žalobkyně s výpovědí z nájmu nesouhlasila a proti výpovědi podala námitky spočívající v tom, že žalobkyně do uvedeného bytu investovala značné prostředky a byt uvedla do výborného stavu. Dále namítala, že v domě na adrese , adresa, je mnoho jiných bytů, které mohou žalované využít ke svému bydlení, a proto považuje výpověď za účelově podanou. Žalobkyně také poukázala na to, že nikdy neporušila nájemní smlouvu a své povinnosti plynoucí z nájemního vztahu, a proto k výpovědi není dán důvod zákonem vymezený v § 2288 odst. 1 občanského zákoníku. Na základě uvedeného považuje žalobkyně podanou výpověď za neoprávněnou a protiprávně podanou. V zájmu mimosoudního řízení byla žalobkyně připravena jednat o uzavření nové smlouvy za nově sjednaných podmínek. Tyto námitky byly právnímu zástupci žalovaných odeslány poštou dne 8. 3. 2023 (podací stvrzenka na č.l. 14).8. Z vyjádření žalovaných ze dne 14. 3. 2023 (č.l. 15) soud zjistil, že žalované oznámily žalobkyni, že jí daly výpověď dle § 2288 odst. 2 písm. a) občanského zákoníku a nikoliv dle § 2288 odst. 1 občanského zákoníku, jak uvedla žalobkyně ve svých námitkách proti výpovědi. Žalované dále sdělily žalobkyni, že žalovaná 2) , Jméno žalované B, hodlá řešený byt užívat s rodinou i vzhledem k jeho umístění v domě. Žalované tak nemají zájem na uzavření nové nájemní smlouvy s žalobkyní.9. Z výpisu z katastru nemovitostí týkající se LV , Anonymizováno, ke dni 3. 4. 2023 (č.l. 16) má soud za zjištěné, že žalované jsou spoluvlastnice domu na adrese , adresa, , každá o velikosti podílu ½.10. Z průvodního dopisu ze dne 28. 8. 2020 (č.l. 39) a z výpovědi z nájmu bytu č. 1 v domě na adrese , adresa, (č.l. 40) soud zjistil, že žalované daly jako pronajímatelé výpověď z nájmu nájemcům bytu č. 1, který se nachází v 2. nadzemním podlaží, manželům , jméno FO, dle § 2288 odst. 2 písm. a) občanského zákoníku, neboť žalovaná 2) , Jméno žalované B, s manželem chce daný byt užívat k vlastnímu bydlení. Daný byt má dispozici 3+1 s příslušenstvím a výměru cca 74 m2.11. Ze smlouvy o nájmu bytu č. 2 nacházejícího se v domě na adrese , adresa, , ze dne 1. 11. 2022 (v přílohách spisu) má soud za zjištěné, že nájemcem tohoto bytu je , jméno FO, . Byt se nachází v 5. patře, velikost bytu je 2+kk, podlahová plocha je 61,65 m2. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 1. 11. 2022 do 31. 12. 2024. Nájemné bylo sjednáno ve výši 12 000 Kč měsíčně.12. Z nájemní smlouvy týkající se bytu č. 3 nacházejícího se v domě na adrese , adresa, , ze dne 6. 2. 2002 včetně dodatku č. 1 ze dne 30. 11. 2018 a dodatku č. 2 ze dne 31. 3. 2023 (v přílohách spisu) soud zjistil, že nájemcem tohoto bytu je , tituly před jménem, , jméno FO, . Byt se nachází ve 3. podlaží, byt má 3 pokoje. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou. Nájemné bylo na základě dodatku č. 1 sjednáno od září 2018 ve výši 12 000 Kč měsíčně. Na základě dodatku č. 2 bylo nájemné od 1. 4. 2023 zvýšeno na 14 000 Kč měsíčně13. Ze smlouvy o nájmu bytu č. 4 nacházejícího se v domě na adrese , adresa, , ze dne 1. 6. 2023 (v přílohách spisu) má soud za zjištěné, že nájemcem tohoto bytu je Jozef Kolocsis. Byt se nachází v 2. patře, velikost bytu je 2+kk. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 1. 6. 2023 do 31. 5. 2026. Nájemné bylo sjednáno ve výši 15 000 Kč měsíčně. Dle předchozí nájemní smlouvy ke stejnému bytu ze dne 24. 5. 2021 (v přílohách spisu) byla nájemcem bytu vedle Jozefa Kolocsise i , jméno FO, . Tato smlouva ze dne 24. 5. 2021 byla uzavřena na dobu určitou od 24. 5. 2021 do 31. 5. 2023. Nájemné činilo 12 000 Kč měsíčně.14. Ze smlouvy o nájmu bytu č. 7 nacházejícího se v domě na adrese , adresa, , ze dne 5. 4. 2023 (v přílohách spisu) má soud za zjištěné, že nájemcem tohoto bytu je , jméno FO, . Byt se nachází ve 4. patře, velikost bytu je 3+1, podlahová plocha bytu je 76 m2. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 5. 4. 2023 do 31. 5. 2024. Nájemné bylo sjednáno ve výši 19 000 Kč měsíčně. Dle předchozí nájemní smlouvy ke stejnému bytu ze dne 1. 3. 2022 (v přílohách spisu) byla nájemcem bytu , jméno FO, . Tato smlouva ze dne 1. 3. 2022 byla uzavřena na dobu určitou od 1. 3. 2022 do