ECLI: ECLI:CZ:OSPH03:2025:4.C.344.2024.1 Datum: 2025-03-24 Předmět: o určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu Ustanovení: ["§ 142 z. č. 99/1963 Sb.", "§ 151 z. č. 99/1963 Sb.", "§ 2288 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2290 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 3074 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 706 z. č. 40/1964 Sb.", "§ 2238 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 228 ["výpověď z nájmu""nájem bytu""smlouva nájemní"]
O co šlo: o určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu (["§ 142 z. č. 99/1963 Sb.", "§ 151 z. č. 99/1963 Sb.", "§ 2288 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2290 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 3074 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 706 z. č. 40/1964 )
1. Žalobce se žalobou podanou u soudu 28. 11. 2024 domáhal přezkumu oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu č. , hodnota, ve , hodnota, . nadzemním podlaží domu čp. , hodnota, v , adresa, , kterou mu dala žalovaná dopisem z 13. 11. 2024 dle § 2288 odst. 1 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku z důvodu hrubého porušení povinností nájemce. Žalobce má za to, že výpověď je neoprávněná, neboť uvedený výpovědní důvod je vágní a ničím nepodložený.2. Žalovaný navrhl žalobu zamítnout s tím, že výpověď z nájmu bytu byla zcela oprávněná, výpovědní důvod byl dán. Žalobce žalované neumožnil přístup do předmětného bytu, nepředložil revize spotřebičů, žalovaná si tedy nemohla být jistá, zda žalovaným používané spotřebiče, zejména vafky a sporák, jsou v dobrém stavu a zda jejich používáním nehrozí obyvatelům domu nebezpečí. Z tohoto důvodu žalobci dala výpověď z nájmu bytu.3. Po provedeném dokazování vzal soud za zjištěný následující skutkový stav:4. Ze smlouvy uzavřené dne 29. 11. 1992 mezi právní předchůdkyní žalované , jméno FO, jako pronajímatelkou a právní předchůdkyní žalobce , jméno FO, jako nájemkyní soud zjistil následující. Pronajímatelka smlouvou přenechává nájemkyni k užívání byt ve , hodnota, . podlaží domu v , adresa, a nájemkyně a její členové rodiny jsou oprávněni předmětný byt užívat, platit za to měsíční nájemné a hradit služby s nájemném spojené ve výši stanovené ve výpočtovém listu. Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou. Z výpočtového listu soud zjistil, že nájemné bylo sjednáno ve výši 1 988 Kč a zálohy na služby ve výši 191 Kč měsíčně.5. Z dopisu žalované ze dne 13. 11. 2024 označeného jako Věc: další užívání bytu č. , hodnota, v domě , adresa, – výzva k uzavření nájemní smlouvy platná do 30. 11. 2024 anebo výzva k vyklizení bytu ke dni 16. 12. 2024, zjistil soud následující: Dopis byl adresován žalobci a dle ručně psané poznámky jej žalobce vyzvedl na poště 20. 11. 2024. V dopise žalovaná, prostřednictvím svého právního zástupce, vyzývá žalobce, aby s ní uzavřel novou nájemní smlouvu na dobu určitou (3 roky) k bytu č. , hodnota, na adrese , adresa, , neboť má za to, že postavení žalobce jako nájemce předmětného bytu je sporné. Pokud žalobce odmítne novou nájemní smlouvu podepsat do 30. 11. 2024, má daný dopis považovat za výzvu k vyklizen předmětného bytu s tím, že v opačném případě bude žalovaná nucena vniknout do něho násilím. V dalším odstavci je uvedeno, že pokud žalobce prokáže, že je oprávněným nájemcem předmětného bytu, má daný dopis považovat za výpověď z nájmu bytu č. , hodnota, na adrese , adresa, dle § 2288 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku. Hrubé porušení povinnosti vyplývající z nájmu žalovaná spatřuje v „bezpečnostním riziku stavu dlouhodobě neudržovaného bytu, kde není možné postavit najisto, zda veškeré spotřebiče jsou bezpečně provozovatelné a zda nemohou ohrozit životy nebo zdraví lidí či nezpůsobit škody na majetku“. Výpovědní doba je tři měsíce a běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po měsíci, kdy výpověď došla druhé straně. Dále dopis obsahuje poučení o možnosti vznést proti výpovědi námitky a navrhnout ve lhůtě 2 měsíců od jejího doručení přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem dle § 2290 občanského zákoníku. Součástí dopisu je žádost o uzavření nájemní smlouvy 2024. Dopis byl žalovanému zaslán jako obyčejná i doporučená zásilka, dle kopie doručenky doporučené zásilky je žalovaný na adrese svého pobytu neznámý.6. Z protokolu o trestním oznámení ze dne 25. 11. 2024 soud zjistil, že žalobce podal trestní oznámení na žalovanou z důvodu tísně vyvolané nátlakem na podpis nové nájemní smlouvy a výhrůžkami násilným vystěhováním z bytu, ve kterém žije již od roku 1963.7. Z oznámení o jednostranném zvýšení nájemného ze dne 25. 4. 2012 a připojeného podacího lístku soud zjistil, že tímto dopisem majitelka domu a bytu , jméno FO, oznamuje žalobci jako nájemci bytu v domě na adrese , adresa, zvýšení nájemného od 1. 8. 2012 na částku 8 113 Kč měsíčně, spolu se zálohami na služby celkově na 8 633 Kč měsíčně.8. Z výzvy ke zpřístupnění bytu č. , hodnota, adresované žalobci soud zjistil, že žalovaná tímto vyzvala žalobce ke zpřístupnění jím užívaného bytu dne 14. 1. 2025 nebo 15. 1. 2025 za účelem opravy odpadů a vodovodního vedení. Z protokolu o provedení práce ze dne 16. 1. 2024 soud zjistil, že dne 9. 12. 2024 byl žalobce žalovanou vyzván ke zpřístupnění bytu č. , hodnota, v domě na adrese , adresa, za účelem opravy instalací rozvodů vody, odpadů a elektroinstalace včetně případného prověření bezpečnosti používaných spotřebičů. Žalobce zástupci žalované , jméno FO, a technikovi vstup do bytu 14. 1. 2025 umožnil, ten provedl potřebné práce s tím, že byt je z 95 % opotřebený. Revize spotřebičů elektřiny a plynu nebyly žalobcem předloženy.9. Z výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že vlastníkem domu na adrese , adresa, je žalovaná.10. Z úmrtního listu soud zjistil, že matka žalobce paní , jméno FO, zemřela dne , datum, .11. Z výpisu z Centrální evidence obyvatel soud zjistil, že žalobce má na adrese , adresa, trvalý pobyt od , datum, .12. Z rozsudku , název soudu, ze dne , datum, č. j. , číslo jednací, soud zjistil, že žalovaná společně s , jméno FO, vyzývaly žalobce k vyklizení bytu dopisem z 28. 12. 2017.13. Z dalších provedených důkazů (z usnesení , název soudu, ze dne , datum, č.j. , číslo jednací, a , název soudu, ze dne , datum, č.j. , číslo jednací, ) soud žádná pro rozhodnutí ve věci potřebná skutková zjištění neučinil. Provedené důkazy soud hodnotil samostatně i v jejich vzájemné souvislosti, a aniž by měl pochybnosti o jejich pravosti a pravdivosti dospěl k tomuto závěru o skutkovém stavu věci. Žalovaná je jako právní nástupkyně paní , jméno FO, vlastníkem bytu č. , hodnota, na adrese , adresa, . Uživatelem předmětného bytu byla na základě nájemní smlouvy ze dne 29. 11. 1992 paní , jméno FO, , od roku 1963 s ní daný byt užíval žalobce jako její syn. Po smrti paní , jméno FO, 17. 6. 2007 byt nepřetržitě užívá žalobce. , jméno FO, s ním jako s nájemcem jednala, což vyplývá i z dopisu ze dne 25. 4. 2012 o jednostranném zvýšení nájemného. Dopisem ze dne 13. 11. 2024 žalovaná dala žalobci výpověď z nájmu bytu pro hrubé porušení povinností nájemce. Dne 28. 11. 2024 žalobce podal proti výpovědi žalobu na přezkum její oprávněnosti.14. Dle § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.15. Dle § 706 odst. 1 věta prvá zák. č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (dále jen „obč. zák.“) zemře-li nájemce a nejde-li o společný nájem bytu, přejdou práva a povinnosti z nájmu na osobu, která žila v bytě s nájemcem ke dni jeho smrti ve společné domácnosti a nemá vlastní byt.16. Dle § 2238 o. z. užívá-li nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou.17. Dle § 2286 odst. 1 o. z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Dle odst. 2 cit. ustanovení vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.18. Dle § 2288 odst. 1 pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou i neurčitou v tříměsíční výpovědní době, a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu. Dle odst. 3 cit. ustanovení vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi.19. Dle § 2290 o. z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.20. Dle § 553 odst. 1 o. z. o právní jednání nejde, nelze-li pro neurčitost nebo nesrozumitelnost zjistit jeho obsah ani výkladem.21. Po skutkovém a právním posouzení věci dospěl soud k tomuto závěru. Mezi právní předchůdkyní žalované , jméno FO, jako pronajímatelkou a právní předchůdkyní žalobce , jméno FO, jako nájemkyní byla dne 29. 11. 1992 uzavřena ve smyslu § 685 obč. zák. nájemní smlouva, jejímž předmětem bylo úplatné užívání bytu č. , hodnota, v domě na adrese , adresa, (nájemní smlouva). Od roku 1963 v předmětném bytě žije rovněž žalobce - syn , jméno FO, (výpis z centrální evidence obyvatel). , jméno FO, v roce 2007 zemřela, nájem bytu tak ve smyslu § 706 odst. 1 věta prvá obč. zák. přešel na žalobce. Pronájemkyně s žalobcem po celou dobu jako s nájemcem rovněž jednala, což má soud za prokázané dopisem o zvýšení nájemného ze dne 25. 4. 2012 a tím, že žalobce po celou dobu řádně platí nájemné, což ani žalovaná nesporovala. Až do roku 2017, kdy pronájemkyně společně s žalovanou vyzvaly žalobce k vyklizení bytu, nájemní právo žalobce nikd