ECLI: ECLI:CZ:OSPH03:2025:4.C.36.2025.1 Datum: 2025-05-12 Předmět: o 101 700 Kč s příslušenstvím Ustanovení: ["§ 6 vyhl. č. 177/1996 Sb.", "§ 7 vyhl. č. 177/1996 Sb.", "§ 142 z. č. 99/1963 Sb.", "§ 1721 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 1723 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 1724 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 1746 z. č. 89/2012 Sb.", "§ ["smluvní pokuta""bezdůvodné obohacení""smlouva o smlouvě budoucí""odstoupení od smlouvy"]
O co šlo: o 101 700 Kč s příslušenstvím (["§ 6 vyhl. č. 177/1996 Sb.", "§ 7 vyhl. č. 177/1996 Sb.", "§ 142 z. č. 99/1963 Sb.", "§ 1721 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 1723 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 1724 z. č. 89/2)
1. Žalobci se domáhali po žalované zaplacení 101 700 Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodnili tím, že mezi žalobci jako kupujícími a žalovanou jako prodávající byla dne 10. 6. 2024 uzavřena rezervační smlouva, na základě které složili do advokátní úschovy rezervační poplatek ve výši 101 700 Kč. V rezervační smlouvě se strany zavázaly, že do 31. 7. 2024 uzavřenou kupní smlouvu, jejímž předmětem bude převod vlastnického práva žalované k pozemku parc. č. , Anonymizováno, , zapsaného na LV č. , hodnota, pro obec a kat. úz. , adresa, u Kat. úřadu pro , Anonymizováno, , Kat. pracoviště , Anonymizováno, . Protože žalovaná porušila svůj závazek po dobu rezervační lhůty nenabízet Pozemek jiným zájemcům a neupozornila žalobce na skutečnost, že pozemek není možné do února 2027 napojit na obecní vodovod, porušila podstatným způsobem rezervační smlouvu, žalobci od smlouvy dne 25. 7. 2024 odstoupili a vzniklo jim právo na vrácení rezervačního poplatku. Rezervační poplatek byl však v podobě smluvní pokuty z advokátní úschovy nesprávně vyplacen žalované, ačkoli ke zmaření uzavření kupní smlouvy došlo z důvodů na straně žalované a nikoli na straně žalobců. Po žalované ho tedy žádají z titulu bezdůvodného obohacení.2. Žalovaná nesporovala uzavření a obsah rezervační smlouvy ani odstoupení od smlouvy ze strany žalobců. Má však za to, že z její strany nedošlo k porušení rezervační smlouvy, odstoupení od smlouvy ze strany žalobců tak není podloženo zákonnými důvody a je neplatné. Marným uplynutím rezervační lhůty jí tak vzniklo právo na smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku.3. Z provedeného dokazován učinil soud tato skutková zjištění:4. Z rezervační smlouvy uzavřené dne 10. 6. 2024 mezi žalobci jako kupujícími a žalovanou jako prodávající zjistil soud následující: Kupující ve smlouvě prohlásili, že chtějí od žalované koupit pozemek parc. č. , Anonymizováno, , zapsaný na LV č. , hodnota, pro obec a kat. úz. , Anonymizováno, u Kat. úřadu pro , Anonymizováno, , Kat. pracoviště , Anonymizováno, (dále jen „Pozemek“) za cenu 3 390 000 Kč (čl. I.1.). Prodávající prohlásila, že Pozemek rezervuje po dobu rezervační lhůty pro kupující, což znamená, že v rezervační lhůtě uzavře s kupujícími kupní smlouvu na Pozemek. Kupující jsou povinni nejdéle do konce rezervační lhůty, tj. do 31. 7. 2024, vyzvat písemně prodávající k uzavření kupní smlouvy a uzavřít s ní kupní smlouvu (čl. III.). Kupující složili do advokátní úschovy rezervační poplatek ve výši 101 700 Kč, který měl být započten na kupní cenu. Smluvní strany se dohodly, že nedojde-li v rezervační lhůtě k uzavření kupní smlouvy z důvodů na straně prodávající, vyplatí schovatel rezervační poplatek zpět kupujícím. Nedojde-li v rezervační lhůtě k uzavření kupní smlouvy z důvodů na straně kupujících, vyplatí schovatel rezervační poplatek prodávající jako smluvní pokutu (čl. IV., čl. V.). V čl. VI. smlouvy kupující prohlašují, že se ke dni podpisu smlouvy seznámili jak s právním, tak faktickým stavem Pozemku, jakož i s přístupem k němu a že měli dostatek možností a času si Pozemek před uzavřením smlouvy řádně prohlédnout a dále prohlašují, že si nevymínili žádnou zvláštní úpravu či vlastnost Pozemku. Smlouva neobsahuje žádné ustanovení ohledně existence obecního vodovodu a možností realizace přípojky. Pouze upozorňuje, že pod povrchem pozemku je veden jiný vodovod a na povrchu pozemku se nachází elektrické vedení včetně sloupů. (čl. I.2)5. Z listiny „Odstoupení od rezervační smlouvy“ podepsané žalobci a datované 21. 4. 2024 (dle shodného tvrzení účastníků se jedná o omyl a správné datum je 21. 7. 2024) zjistil soud následující: žalobci tímto odstupují od rezervační smlouvy uzavřené mezi účastníky dne 10. 6. 2024 a ve smyslu § 2005 odst. 2 zák. č. 89/2012 Sb. a požadují vrácení rezervačního poplatku ve výši 101 700 Kč a úhradu účelně vynaložených nákladů. Od smlouvy odstupují z těchto důvodůa) hrubé porušení rezervační smlouvy ze strany prodávající a realitního zprostředkovatele, kdy se prodávající dle části V. bodu 2 rezervační smlouvy zavazuje vzdát příležitosti uzavřít kupní smlouvu s jinou osobou, avšak během trvání doby rezervační smlouvy předmětný Pozemek nabízí veřejně na inzertních serverech určených pro prodej nemovitostí,b) úmyslného opomenutí a nesdělení reálné a faktické podstaty Pozemku ze strany prodávající a realitního zprostředkovatele, kdy tyto strany žalobce ujistily, že parcelu Pozemku je možné připojit k obecnímu vodovodu a užít jej tak ke stavbě, ačkoliv dle sdělení pracovníka , Anonymizováno, kvůli 5leté záruční lhůtě na nově zhotovený asfaltový povrch silnice č. , hodnota, v , Anonymizováno, (ve které je položen vodovodní řad) nelze realizovat vodovodní přípojku pro Pozemek až do března 2027, což představuje zjištění skryté vady, kterou prodávající a realitní zprostředkovatel vědět měli a mohli, čímž se povaha stavebního pozemku určeného k okamžité stavbě mění na stavební pozemek s možností stavby do budoucna, přičemž tato skutečnost nebyla zvýrazněna ani v inzerátu, ani při prohlídce Pozemku či v rezervační smlouvě jako skrytá vada a strana prodávající i realitní zprostředkovatel sdělili svůj úmysl neuvést parcelu pozemku do stavu odpovídajícího inzerované jakosti a odmítli snížit přiměřeným způsobem kupní cenu nemovitosti.6. Z e-mailové korespondence mezi účastníky a schovatelem , jméno FO, zjistil soud následující: Dne 30. 7. 2024 sděluje , jméno FO, účastníkům, že končí rezervační lhůta stanovená v rezervační smlouvě ze dne 10. 6. 2024 a proto žádá o sdělení, zda dojde k uzavření kupní smlouvy mezi účastníky, neboť v opačném případě bude v souladu s odstoupením od smlouvy ze strany žalobců postupovat tak, že rezervační poplatek vyplatí žalované. Na to reaguje žalobce tak, že žádá o vrácení rezervačního poplatku žalobcům, neboť k odstoupení od smlouvy došlo z důvodu porušení smlouvy žalovanou. E-mailem z 30. 7. 2024 žalovaná sděluje , jméno FO, a rovněž žalobcům, že je připravena kupní smlouvu uzavřít. Na to , jméno FO, reaguje dne 5. 8. 2024 tak, že není oprávněn posuzovat platnost odstoupení od smlouvy, ale pouze to, zda byla nebo nebyla kupní smlouva uzavřena a jaká ze stran ji neuzavřela.7. Z výpisu z katastru nemovitostí pro obec a kat. úz. , adresa, , LV č. , hodnota, soud zjistil, že výlučným vlastníkem Pozemku je žalovaná.8. Z vyjádření , tituly před jménem, , jméno FO, , zástupce mikroregionu , Anonymizováno, ze dne 19. 7. 2024 soud zjistil, že na dotaz žalobce je tímto dopisem potvrzováno, že bude možné po uplynutí 5leté záruční lhůty na nově zhotovený asfaltový povrch silnice č. , hodnota, v , Anonymizováno, (ve které je položen vodovodní řad) realizovat vodovodní přípojku pro Pozemek. Realizovat vodovodní přípojku bude možné i z kapacitních důvodů v případě, že bude sloužit pro zásobování nemovitosti pro bydlení (rodinný dům pro cca 4 osoby). Záruční lhůta běží do 3/2027.9. Z inzerátů na prodej Pozemku zjistil soud následující: Dne 18. 7. 2024 byl zveřejněn inzerát na stránkách , Anonymizováno, , ve kterém je mj. uvedeno, že se jedná o stavební parcelu a „inženýrské sítě jsou na hranici pozemku“. Dne 20. 7. 2024 byl zveřejněn inzerát na , Anonymizováno, , ve kterém je mj. uvedeno, že se jedná o stavební pozemek, na kterém je možné postavit rodinný dům o 2 nadzemních podlaží, „inženýrské sítě jsou na hranici pozemku, voda: vlastní zdroj“.10. Z e-mailu žalobce ze dne 10. 7. 2024 soud zjistil, že tímto žalobce sděluje žalované, že v současné době jedná s bankovními společnostmi a vše je na dobré cestě a žádá o možnost spojení přímo s žalovanou, neboť pan , jméno FO, s žalobci od podpisu rezervační smlouvy prakticky nekomunikuje a slibovanou pomoc neposkytuje.11. Z e-mailu žalované ze dne 25. 7. 2024 soud zjistil, že tímto žalovaná reaguje na odstoupení od rezervační smlouvy ze dne 10. 6. 2024 s tím, že potvrzuje žalobcům, že je i nadále připravena kupní smlouvu s nimi uzavřít. Inzerát zveřejnila preventivně z toho důvodu, že žalobci na osobní schůzce dne 18. 7. 2024 vyjádřil záměr kupní smlouvu neuzavřít a ona peníze za prodej Pozemku potřebuje za účelem uhrazení kupní ceny za vlastní bydlení. Dále uvádí, že s důvody odstoupení od smlouvy nesouhlasí, neboť ona ji žádným způsobem neporušila, žalobci Pozemek viděli a žádné zvláštní vlastnosti si nevymínili. Naopak na základě jejich požadavku jim poskytla slevu 200 000 Kč a delší rezervační lhůtu o 1 měsíc. To, že je Pozemek nezasíťovaný, bylo žalobcům známo a vyplývá to i z jeho ceny, která je o 1,5 mil nižší než je v dané lokalitě u zasíťovaných pozemků.12. Z výpisu z bankovního účtu soud zjistil, že dne 9. 8. 2024 schovatel poukázal rezervační poplatek na bankovní účet žalované.13. Z dopisu ze dne 22. 8. 2024 a potvrzení o zásilce soud zjistil, že tímto dopisem žalobci vyzvali žalovanou k vydání bezdůvodného obohacení ve výši 101 700 Kč představující rezervační poplatek dle smlouvy z 10. 6. 2024. Dále je zde zopakován obsah dopisu obsahující odstoupení od rezervační smlouvy.14. Z dopisu žalované ze dne 15.