5 C 244/2024-61 — Obvodní soud pro Prahu 3

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala přikázání pozemku žalované parc. č. , Anonymizováno, , o výměře , Anonymizováno, m2, zastavěná plocha a nádvoří, zapsaného na LV č. , hodnota, , pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, (dále jen „pozemek“), do svého vlastnictví a současně, aby jí soud uložil povinnost zaplatit za převod pozemku žalované náhradu ve výši jím určené. Uvedla, že je vlastníkem stavby č. p. , Anonymizováno, (dále jen „stavba“), která stojí na pozemku žalované. Stavba je součástí komplexu budov skladů zřízených na pozemku dovoleně v r. 1938. Vlastnické právo ke stavbě bylo odňato ve prospěch státu v r. 1950, kdy došlo ke scelení vlastnictví ve vztahu k pozemku i ke stavbě. V r. 1991 byla provedena restituce majetku, jakožto náprava majetkové křivdy a stavba tak byla vydána žalobkyni (jejím právním předchůdcům) s právem trvalého umístění na pozemku. Stavba byla na pozemku zřízena oprávněně v dobré víře tehdejšího stavebníka a současně za vědomí vlastníka pozemku, který zřízení stavby nijak nezamezil. Dobrá víra stavebníka a jednání vlastníka pozemku při zřizování stavby zakládají nárok žalobkyně, kterou se podanou žalobou domáhá.2. Žalovaná nárok vůči ní žalobou uplatněný neuznala. Uvedla, že je nesporné zřízení stavby v r. 1938 jako součást komplexu budov skladů, a to na pozemku oprávněně, nicméně nárok žalobou uplatněný po právu není. Stavba byla na pozemku umístěna na základě nájemní smlouvy a byla tak určena k časově omezenému užívání, které navíc žalobkyni již zaniklo. Žalobě by bylo možné vyhovět pouze tehdy, pokud by se stavebník domníval, že staví na vlastním pozemku, ten ale dobrověrný nebyl, když zcela vědomě stavěl na pozemku pronajatém. Za takové situace je příkře v rozporu s logikou věci, aby byl vlastník pozemku sankcionován jeho odejmutím za to, že umožnil stavbu na svém pozemku s úmyslem ji ekonomicky využít. Podanou žalobu žalovaná vedle toho shledala i ryze účelovou, jako obstrukční krok žalobkyně, když v dříve zahájeném jiném řízení se žalovaná naopak domáhá na žalobkyni vyklizení pozemku a odstranění stavby na něm stojící.3. Ze shodných tvrzení účastníků vzal soud za své skutkové zjištění, že stavba byla na pozemku zřízena v r. 1938.4. Z provedených důkazů učinil soud následující skutková zjištění:5. Z výpisu katastru nemovitostí soud zjistil, že vlastníkem pozemku je žalovaná a vlastníkem stavby je žalobkyně.6. Z přípisu Ředitelství drah v Praze ze dne 19. 9. 1940 soud zjistil, že společnost , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, v Praze postavila stavbu v r. 1938 oprávněně na pronajatém drážním pozemku, a to jako , Anonymizováno, .7. Z dohody o vydání věci ze dne , datum, soud zjistil, že stavba byla v restituci navrácena , jméno FO, , jakožto osobě oprávněné, dědičce po původních vlastnících.8. Z usnesení Obvodního soudu pro , adresa, ze dne , datum, , č.j. , Anonymizováno, soud zjistil, že vlastnické právo ke stavbě přešlo po , jméno FO, rovným dílem na její dědice, a to , jméno FO, , , jméno FO, a , tituly před jménem, , Anonymizováno, .9. Z rozhodnutí udělení příklepu ze dne 2. 4. 2009 soud zjistil, že následně přešlo vlastnické právo ke stavbě na , tituly před jménem, , jméno FO, a poté ve veřejné dražbě na společnost , právnická osoba, .10. Z kupní smlouvy ze dne , datum, soud zjistil, že společnost , právnická osoba, . dne 28. 3. 2017 stavbu prodala žalobkyni.11. Důkazy soud hodnotil jednotlivě a v jejich vzájemné souvislosti. Skutková zjištění z nich učiněná vytvořila společně s těmi nespornými propojený celek událostí představující skutkový stav věci. V řízení nebylo zavdáno k pochybnostem o pravosti a pravdivosti provedených listinných důkazů. Ostatními provedenými důkazy nebyly prokázány žádné skutečnosti významné pro rozhodnutí. Zbylé důkazní návrhy soud zamítl pro nadbytečnost.12. Na základě shora uvedených skutkových zjištění soud učinil tento závěr o skutkovém stavu věci:13. Stavba vlastněná žalobkyní byla na pozemku vlastněném žalovanou postavena v r. 1938 jako , Anonymizováno, . Stavebník, právní předchůdce žalobkyně, postavil stavbu oprávněně na pronajatém drážním pozemku.14. Po právní stránce soud věc posoudil následovně:15. Podle § 1086 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „OZ“), kdo v dobré víře zřídil na cizím pozemku stavbu, má právo domáhat se po vlastníku pozemku, který o zřizování stavby věděl a bez zbytečného odkladu ji nezakázal, aby mu pozemek převedl za obvyklou cenu. Také vlastník pozemku má právo po zřizovateli stavby požadovat, aby pozemek koupil za obvyklou cenu (odst. 1). Soud na návrh některé ze stran přikáže pozemek do vlastnictví zřizovatele stavby a rozhodne o jeho povinnosti zaplatit vlastníku pozemku náhradu (odst. 2).16. Podle § 3028 OZ, tímto zákonem se řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti (odst. 1). Není-li dále stanoveno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní poměry týkající se práv osobních, rodinných a věcných; jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů (odst. 2).17. Podle § 418 zákona č. 946/1811 Sb.z.s., obecný zákoník občanský ve znění od , datum, do , datum, (dále jen „OZO“), naopak, stavil-li někdo ze své hmoty bez vědomí a vůle vlastníkovi na půdě cizí, připadne stavení vlastníkovi půdy. Stavitel poctivý může žádati náhradu nákladů nutných a užitečných; ke staviteli nepoctivému jest se zachovati jako k jednateli nezmocněnému. Věděl-li vlastník půdy o stavbě a staviteli poctivému ji hned nezakázal, může žádati za půdu jen obecnou cenu.18. Podle komentáře k československému obecnému zákoníku občanskému z r. 1935, Dr. Františka Roučka, Dr. Jaromíra Sedláčka a kol. k § 418 na str. 451: „Poctivým jest stavebník, který jest poctivým držitelem pozemku, zejména ten, kdo se omylem domnívá, že staví na vlastním pozemku pro sebe (neboť takový omyl nesmí býti vlastníkem pozemku využitkován). Naproti tomu, ví-li stavebník, že staví na pozemku cizím, ale domnívá-li se, že vlastník s tím souhlasí, nelze použíti § 418, věty 3., neboť v takovém případě neuznáme na nabytí vlastnictví pozemku, nýbrž nanejvýše na nabytí nějakého užívacího práva k tomuto pozemku (vždyť předmětem dobré víry stavebníkovy nebylo vlastnictví, nýbrž jen nějaké užívací právo, a vždyť jde o ustanovení singulární, které tedy nesluší rozšiřovati).“19. OZ v přechodných ustanoveních sice pamatuje na vlastnický režim staveb na cizích pozemcích, které tu budou v době, kdy nabyl OZ účinnosti, o jejich vypořádání se však nezmiňuje a je tak třeba dovodit, že na stavby zřízené před 1. 1. 2014 není úprava v § 1086 OZ použitelná (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 3. 2016, sp. zn. 22 Cdo 4461/2015). Za dané situace je soud přesvědčen, že jediným možným řešením je vycházet z právní úpravy, která byla účinná v době zřízení stavby a tedy z § 418 OZO. Tento závěr soud učinil i s přihlédnutím k zásadám vlastním občanskému právu. Za účinnosti OZO platila právní zásada superficies solo cedit, rozuměno povrch ustupuje půdě, tedy zásada, podle které je stavba součástí pozemku a neoddělitelně k němu patří. Doplňována institutem práva stavby, umožňujícím stavět na pozemku i jeho nevlastníkovi. V českém právním prostředí tato zásada platila až do r. 1950, kdy byla zrušena přechodným občanským zákoníkem a stejně tak se vůči ní vymezoval i občanský zákoník z r. 1964, který zastával rovnocennost stavby a pozemku. Tomu odpovídaly i právní normy v něm zakotvené, které soudem projednávanou situaci neupravovaly. Vzhledem k tomu, že OZ se vrátil ke smýšlení OZO a stejně tak i znovu do právního řádu zanesl zásadu superficies solo cedit, § 418 OZO převtělil do § 1086 OZ, pak soud i z tohoto důvodu se přiklonil na věc užít právě zmíněný § 418 OZO.20. Ustanovení § 418 OZO se uplatní za situace, kdy stavebník zřídil neoprávněnou stavbu na pozemku v dobré víře a vlastník pozemku s vědomím o provádění stavby ji bezodkladně nezakázal. Takto nastalým stavem je zvýhodněn poctivý stavebník, který staví na cizím pozemku v domnění, že tak činí na svém vlastním, a to vůči nepoctivému vlastníkovi pozemku, který si je vědom omylu stavebníka o vlastnických poměrem a nechá ho i tak stavbu nadále provádět. Jedná se tak o postih vlastníka pozemku, který jednal nepoctivě. Pokud není naplněna podmínka poctivosti stavebníka a současně nepoctivosti vlastníka pozemku, nelze o užití dané právní normy hovořit, neboť by to popíralo již zmíněnou zásadu superficies solo cedit. Výklad předestřený žalobkyní by vedl k absurdnímu závěru, že vlastník stavby má vždy nárok domáhat se v případě, že má oprávněně postaveno na cizím pozemku, jeho přikázání do svého vlastnictví a upíral by vlastníkovi pozemku možnost ho poskytnout jinému k užívání. Tento výklad by v konečném důsledku znamenal úplné obrácení zásady superficies solo cedit tak, že by půda ustupovala povrchu. Žalobou tvrzený význam právních událostí sp