21 C 71/2019-111 — Obvodní soud pro Prahu 4

1. Žalobou podanou 16. 1. 2020 se žalobce domáhal zaplacení shora uvedené částky, která představuje pokutu za pozdě dodané vyúčtování záloh na služby za roky 2015 2016 a 2016 2017 za užívání bytu podle nájemní smlouvy ze dne 15. 12. 2014 včetně jejího dodatku č. 1 a 2. Žalobce tvrdil, že vyúčtování nebylo dodáno, a proto 25. 10. 2018 zaslal žalované výzvu k zaplacení zákonné pokuty podle zákona č. 67/2013 Sb., přičemž tuto pokutu vypočetl za období od 21. 8. 2016 do 25. 10. 2018 za zúčtovací období 2015 2016 celkem v částce 36 500 Kč, a za období od 25. 10. 2017 do 25. 10. 2018 za zúčtovací období 2016 2017 ve výši 18 250 Kč. Žalovaná dodala vyúčtování žalobci až 19. 11. 2018. Žalobce opakovaně žádal o předložení vyúčtování a rovněž o předložení podkladů a to od srpna 2016, ale byl odmítnut a k jeho námitkám k vyúčtování se nevyjádřila včas. O způsobu vyúčtování byla uzavřena pouze ústní dohoda tak, že u dodávky elektrické energie bude rozpočítáno podle počtu osob, ohledně dodávky plynu na topení na půl, ohledně dodávky vody podle odpočtu osob a svozu odpadu rovněž podle počtu osob. Byt, který měl žalobce pronajatý, se nachází v rodinném domě, který je ve vlastnictví žalované. Žalobce tvrdil, že pronajatý byt je samostatnou bytovou jednotkou, byť to tak není zapsáno v katastru nemovitostí a povinností žalované bylo předkládat vyúčtování žalobci podle zákona. 2. Žalovaná potvrdila, že uzavřela nájemní smlouvu se žalobcem dne 15. 12. 2014 a dále uvedla, že 30. 1. 2017 dala žalobci výpověď z nájmu z důvodu neplacení. Žalobce poté podal žalobu k Obvodnímu soudu pro Prahu 8 na neplatnost výpovědi a v průběhu tohoto řízení obě strany uzavřely dne 16. 8. 2017 dohodu o narovnání, kterou byly narovnány veškeré spory a dosavadní závazek byl nahrazen novým závazkem, když v bodě 3.4 dohody se strany dohodly na tom, že uzavřou dodatek č. 2 k nájemní smlouvě ze dne 15. 12. 2014. Tento dodatek byl uzavřen 16. 8. 2017. Pokud žalobce požaduje smluvní pokutu za nedodání vyúčtování za období 2015 2016 a 2016 /201, pak v dohodě o narovnání nebyla žádná smluvní pokuta za nedodané vyúčtování mezi stranami jako sporná uvedena. Žalovaná dále tvrdila, že zákon č. 67/2013 nelze aplikovat na tento případ, neboť předmětný byt se nachází v rodinném domě, který není rozdělen na bytové jednotky a služby dodavatelé vyúčtovávají v jiných termínech, než je běžný rok. Žalovaná dále uvedla, že žalobce dlouhodobě neplatil nájemné a zálohy na služby spojené s užíváním bytu, dluh dosáhl vysokých částek a v září 2020 se žalobce z předmětného bytu odstěhoval neznámo kam. Podle žalované žalobce potřebuje získat peníze, neboť je proti němu vedeno 29 exekucí a požadované smluvní pokuty požaduje vyplatit v hotovosti nebo složenkou, aby se exekutoři o těchto penězích nedozvěděli. Žalovaná navrhovala zamítnutí žaloby jednak z důvodu rozporu s dobrými mravy, když žalobce přestal platit nájemné a zálohy na služby v listopadu 2019 a žalovaná se musí domáhat dlužných částek soudně, když podala již dvě žaloby, a dále z důvodu, že vyúčtování žalobci předložila řádně, když jednání ohledně vyúčtování a nájemného a služeb vedla dcera žalované [jméno] [příjmení] s manželkou žalobce paní [příjmení], a žalobce se těchto jednání vůbec neúčastnil a nekomunikoval. Žalovaná tvrdila, že vyúčtování za období 2015 2016, 2016 2017 i za 2017 /2018 žalobci dodala, žalobce vyúčtování za roky 2015 2016 a 2016 2017 nereklamoval, protože mu vyhovovalo a nežádal žalovanou podle § 8/1 o doložení nákladů na jednotlivé služby a způsob jejich rozúčtování a ani v té době nepodal námitky. Teprve po obdrženém vyúčtování za období 2017 /2018 požadovala manželka žalobce [jméno] [příjmení] znovu vyúčtování za poslední tři období, proto žalovaná zaslala vyúčtování za poslední tři období žalobci doporučeným dopisem a rovněž e-mailem na adresu [jméno] [příjmení] 21. 11. 2018. Žalovaná dále namítla nedostatek pasivní legitimace na straně žalované, když nemovitost vlastní dva spoluvlastníci. Žalovaná rovněž uplatila námitku započtení v rozsahu žalované částky, neboť žalobce dluží na nájemném a službách částku 215 100 Kč. 3. Po provedeném dokazování soud zjistil následující: 4. Žalobce uzavřel se žalovanou smlouvu o nájmu bytu 2 + 1/G v prvním nadzemním podlaží rodinného domu na adrese [adresa] Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 2. 1. 2015 do 1. 1. 2016 s možností prodloužení a bylo dohodnuto smluvní nájemné ve výši 10 500 Kč, ve kterém nebyly zahrnuty poplatky spojené s užíváním bytu a tyto poplatky za služby dle smlouvy (článek IV. bod 2) činily 4 500 Kč a šlo o fixní zálohovou platbu, která není dále vyúčtovatelná, s tím, že případné nedoplatky jdou na náklady pronajímatele (zjištěno ze smlouvy o nájmu bytu ze dne 15. 12. 2014). 5. Dne 1. 10. 2015 byl uzavřen dodatek č. 1 k nájemní smlouvě, jímž se změnila doba nájmu z doby určité jednoho roku na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou tří měsíce (změna článku III. smlouvy) a dále došlo k změně článku IV. odst. 2, když bylo ujednáno, že poplatky za služby spojené s užíváním bytu budou hrazeny měsíčně zálohovou platbou ve výši 6 000 Kč, která je pohybová v závislosti na ročním vyúčtování podle aktuálních plateb dodavatelů vodného, stočného, elektřiny, tepla a teplé vody a odvozu odpadu. Případné nedoplatky za služby jdou na náklady nájemce (zjištěno z dodatku č. 1). 6. Vlastnické právo k budově [číslo] na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce] je v současnosti zapsáno v katastru nemovitostí pro [celé jméno žalované] ve výši 5/6 podílu a pro [jméno] [příjmení] 1/6 podílu (zjištěno z informace o pozemku a stavbě z katastru nemovitostí). 7. Dne 14. 8. 2017 uzavřeli žalobce a žalovaná dohodu o narovnání, kde byla uvedena sporná vzájemná práva a povinnosti, chybějící vyúčtování nebo smluvní pokuta za nedodané vyúčtování uvedena není. Dohoda byla uzavřena v souvislosti se soudním řízením vedeným u Obvodního soudu pro Prahu 8 pod sp. zn. 27 C 91/2017, jehož předmětem bylo určení platnosti a zákonnosti výpovědi, kterou dala žalovaná žalobci (zjištěno z dohody o narovnání ze dne 14. 8. 2017). 8. Dodatkem č. 2 ze dne 14. 8. 2017 došlo ke změně nájemní smlouvy ze dne 15. 12. 2014 změněné dodatkem č. 1 ze dne 1. 10. 2015 a to tak, že bylo sjednáno, že nájemní vztah založený smlouvou zaniká poslední den měsíce následujícího po uplynutí tří let od uzavření dodatku ze dne 14. 8. 2017. Rovněž bylo dohodnuto nové nájemné ve výši 13 300 Kč (zjištěno z dodatku č. 2). 9. Žalovaná vyúčtovala zálohy na služby podle poměrů jednotlivých domácností, pokud jde o plyn, elektřinu, vodu, odvoz odpadu, bojler a vyúčtování za období 2015 2016, 2016 2017 předala žalobci a ten neměl k vyúčtování připomínky. Námitky měl (respektive jeho manželka [jméno] [příjmení]) teprve po předání vyúčtování za období 2017 /2018, a diskuze o těchto námitkách byla vedena jak ústně osobně, tak také v e-mailové korespondenci, mezi žalovanou a manželkou žalobce, případně manželkou žalobce a dcerou žalované. (zjištěno z mailové komunikace od 1.10.2018 a tvrzení žalované) 10. E-mailem ze dne 1. 10. 2018 vyzvala [jméno] [příjmení] manželku žalobce k reakci na návrh vyúčtování energií za minulý rok a přislíbila poslat tabulku, z níž budou jasně vidět spotřeby všeho včetně rozúčtování obou domácností a výpočtu reálné spotřeby předešlého roku s výpočtem přeplatku či nedoplatku (zjištěno z e-mailu ze dne 1. 10. 2018). 11. Mailem ze dne 17. 10. 2018 bylo zasláno manželce žalobce vyúčtování za období 2017 /2018 s přehledem celkové spotřeby všech energií za poslední 4 roky. (zjištěno z mailu) 12. V období 17. 10. 2018 až 24. 10. 2018 byla vedena e-mailová komunikace mezi manželkou žalobce a [jméno] [příjmení] (podílovým spoluvlastníkem nemovitosti a dcerou žalované) ohledně vyúčtování za rok 2017 /2018 a z reakce manželky žalobce ze dne 18. 10. 2018 vyplývá, že děkuje za zaslání rozúčtování energií v minulém období a žádá o předložení podkladů pro předcházející období, faktury za energie z let 2015 2016 a 2016 2017 (zjištěno z e-mailů). 13. Dopisem ze dne 25. 10. 2018 žalobce vyzval žalovanou a [jméno] [příjmení] k úhradě částky 54 750 Kč jako smluvní pokuty za nedodané vyúčtování za období 2015 2016 a 2016 2017 (zjištěno dopisu a kopie obálky). 14. Žalovaná poskytla žalobci faktury za období 2015 2016 mailem ze dne 18.11.2018 (zjištěno z mailu) 15. E-mailem ze dne 19. 11. 2018 sdělila žalovaná žalobci a jeho manželce, že zapracovala do vyúčtování většinu jejich připomínek a posílá jim opravené vyúčtování za roky 2015 2016, 2016 2017 a 2017 /2018 (zjištěno z mailu). 16. Manželka žalobce poté činila řadu námitek k vyúčtování a žalovaná nepřijala její odmítnutí vyúčtování z minulých let mailem ze dne 15. 1. 2019, ale současně k námitkám pak opravila uvedená vyúčtování poté, co započetla správnou výši záloh zaplacených žalobcem v prvním roce bydlení na 66 000 Kč podle výpisu z banky a rovněž opravila překlep ve výši faktury za plyn na 38 800 Kč Tyto opravy se promítly do vyúčtování tak, že celkem vznikl nedoplatek ve výši 3 20