11 C 49/2024-43 — Obvodní soud pro Prahu 4

1. Žalobkyně se žalobou domáhala po žalované zaplacení shora uvedené částky s příslušenstvím s odůvodněním, že uzavřela jako pronajímatel s žalovanou jako nájemcem Smlouvu o nájmu prostor sloužících k podnikání ze dne 18. 5. 2023, kterou pronajala žalované do užívání nebytové prostory v 3. NP a 4. NP budovy a prostor archivu v 1. PP budovy na adrese , adresa, , a to na dobu určitou 5 let ode dne zahájení plného provozu, s možností prodloužení. Dle čl. 5 odst. 5.1. smlouvy se žalovaná zavázala hradit žalobkyni smluvené nájemné ve výši 300 Kč/m2 včetně DPH měsíčně za každý metr skutečné výměry dle čl. 2 odst. 2.2. smlouvy. Dle čl. 7. odst. 7.1. smlouvy se žalovaná zavázala složit na účet žalobkyně jistotu ve výši trojnásobku měsíčního nájemného, zaokrouhlenou na celé tisíce korun českých nahoru, se splatností do 30 dnů od uzavření smlouvy, tedy dnem 17. 6. 2023. Dodatkem č. 1 z 2. 10. 2023 ke smlouvě byla upřesněna skutečně pronajatá plocha ve výměře 909,46 m2. Měsíční nájemné tak činí 272 838 Kč a trojnásobek pak 818 514 Kč, po zaokrouhlení 819 000 Kč. Ačkoliv žalobkyně žalovanou předžalobní výzvou ze dne 27. 12. 2023 upomenula o uhrazení jistoty, žalovaná dosud neuhradila ničeho. Žalobkyně požaduje úrok z prodlení až od upřesnění skutečné podlahové plochy dodatkem č. 1 ze dne 2. 10. 2023.2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila tak, že ji navrhla v plném rozsahu zamítnout, a to z následujících důvodů. Předpokladem vzniku a trvání práva žalované na úhradu jistoty je existence platného a účinného závazku z nájemní smlouvy ze dne 22. 5. 2023. Žalovaná však smlouvu ukončila jednostranně výpovědí ze dne 14. 11. 2023 z důvodu nezpůsobilosti prostor k užívání pro účely zdravotnického zařízení. Pro tento případ byla ujednána dvouměsíční výpovědní lhůta, výpověď byla doručena dne 15. 11. 2023, nájemní smlouva tak skončila ke dni 31. 1. 2024. Nájemní smlouva nikdy ani nenabyla účinnosti, jelikož tato byla ujednána ode dne 1. 1. 2024, pokud nedojde k jejímu posunutí v souladu s ustanoveními smlouvy. K posunu účinnosti mělo dojít, pokud do 31. 12. 2023 nedojde k vydání kolaudačního souhlasu s užíváním předmětných prostor ke sjednanému účelu, a to na den kolaudačního souhlasu, nejpozději na den 31. 12. 2024. Smlouva tak až do jejího ukončení výpovědí nenabyla účinnosti. Je nesprávně tvrzena výše a splatnost jistoty. Základní proměnná pro výši jistoty byla známa nejdříve dnem 2. 10. 2023. Byla sjednána sleva na nájemném ve výši 1/3 výše nájemného na dobu prvních tří let trvání nájmu, proto je třeba pro potřeby určení výše jistoty vycházet z nájemného po slevě. Ujednání o splatnosti jistoty je nesrozumitelné, a proto nicotné. Žalobkyně však nikdy nevyzvala žalovanou ke složení jistoty, ani neupozornila na tvrzené prodlení. Žalobkyně nevyužila své právo vypovědět smlouvu pro prodlení žalované s peněžitým závazkem.3. K tomu žalobkyně uvedla, že z hlediska nároku na jistotu je nepodstatné, zda smlouva nabyla účinnosti, či nikoli, splatnost jistoty je vázána na uzavření smlouvy. Výpověď z nájemní smlouvy je neplatná, jelikož tvrzený důvod nenastal. Nájemní smlouva přímo počítá s tím, že pronajaté prostory nebyly při jejím uzavření způsobilé ke sjednanému účelu, jímž je poskytování zdravotních služeb. Proto byly sjednány stavební úpravy ve formě kompletního přebudování pronajatých prostor do stavu, aby v něm nájemce mohl provozovat zdravotní služby, a to na vlastní náklady nájemce. Nájemce – žalovaná má i nadále povinnost rekonstrukci provést, mezní datum je 31. 12. 2024, v tomto mu ničeho nebrání, žalobkyně ostatně bourací práce již provedla. Výpovědní důvod nelze použít, pokud byl již prostor odevzdán v nezpůsobilém stavu a smluvní strany o tom věděli, pak lze uplatnit pouze právo z vad. Žalovaná dobře věděla, jaké prostory má zájem si pronajmout, prostory přebírané žalovanou – nájemcem k datu uzavření smlouvy nebyly způsobilé pro provoz zdravotních služeb za současné povinnosti kompletní rekonstrukce. Žalobkyně trvá na svém výpočtu jistoty, sjednaná sleva nemá na výpočet výše jistoty vliv. V době splatnosti jistoty nebylo smluvním stranám známo upřesnění metrů dle projektu zpracovaného žalovanou a nemohlo mít vliv na výši jistoty, žalobkyně přesto požaduje pouze jistotu vypočtenou z upřesněných pronajatých prostor.4. Po provedeném dokazování vzal soud za prokázaný tento skutkový stav:5. Žalobkyně jako pronajímatel a žalovaná jako nájemce podepsaly dne 18. 5. 2023 smlouvu o nájmu prostoru sloužícího podnikání, v níž se žalobkyně zavázala přenechat žalované k užívání nebytové prostory sloužící k podnikání – prostory v 3. NP a 4. NP a prostor k archivaci dokumentů v 1. PP budovy na adrese , adresa, , za účelem výkonu podnikatelské činnosti, k jejímuž provádění je žalovaná oprávněna, a to poskytování zdravotních služeb, žalovaná tímto prostory převzala a zavázala se za užívání hradit nájemné ve výši 300 Kč/m2 včetně DPH měsíčně za každý metr skutečné výměry, určené po uzavření smlouvy na základě provedení konečné verze projektové dokumentace k rekonstrukci prostor. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou v trvání 5 let ode dne zahájení plného provozu s právem opce a dnem zahájení nejdříve dne 1. 1. 2024, prostory měly být předány na základě písemného předávacího protokolu podepsaného oběma smluvními stranami. Účinnost smlouvy byla sjednána od 1. 1. 2024, nedojde-li k posunutí účinnosti v souladu s ustanoveními smlouvy. Mj. tak bylo sjednáno, že nedojde-li k vydání kolaudačního souhlasu na užívání předmětu nájmu a získání povolení pro poskytování zdravotních služeb v daném místě do 31. 12. 2023, posouvá se účinnost smlouvy na den, kdy rozhodnutí o udělení oprávnění nabude právní moci, nejpozději však na den 31. 12. 2024, který je mezním datem pro nabytí účinnosti smlouvy. Mezi účastníky bylo dále sjednáno, že k zajištění jakýchkoli pohledávek žalobkyně k žalované, které vzniknou z nájemního vztahu na základě smlouvy a v souvislosti s ní, složí žalovaná na bankovní účet žalobkyně zřízený výhradně za tímto účelem jistotu ve výši trojnásobku měsíčného nájemného, zaokrouhleného na celé tisíce korun českých nahoru, zároveň složení jistoty je podmínkou nabytí účinnosti smlouvy a splatnost jistoty činí 30 dnů ode dne uzavření smlouvy. Dále bylo ujednáno provedení stavebních úprav, kdy žalobkyně měla zajistit na svůj náklad a odpovědnost vybourání stávajících příček a umožnění rekonstrukce žalované a žalovaná byla oprávněna provést kompletní vybudování prostor podle projektu na základě projektové dokumentace odsouhlasené žalobkyní, a to nejpozději do 31. 12. 2024 (zjištěno ze smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání ze dne 18. 5. 2023). Tyto nájemní podmínky, zejména ohledně jistoty, byly mezi účastníky navrženy již dne 16. 3. 2023 (zjištěno z potvrzení nájemních podmínek ze dne 16. 3. 2023). Dodatkem č. 1 ke smlouvě ze dne 2. 10. 2023 si účastníci stanovili skutečnou výměru prostor na základě konečné verze projektové dokumentace k rekonstrukci prostor, a to ve výměře 909,46 m2 (zjištěno z dodatku č. 1 ke smlouvě o nájmu prostoru sloužícího podnikání ze dne 2. 10. 2023). Dne 15. 11. 2023 zaslala žalovaná žalobkyni výpověď smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání ze dne 14. 11. 2023, kterou odůvodnila tím, že nájemní prostory nejsou způsobilé k provozování zdravotnického zařízení (zjištěno z výpovědi smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání ze dne 14. 11. 2023 včetně doručenky datové zprávy). Dopisem ze dne 27. 12. 2023, doručeným žalované téhož dne, vyzval právní zástupce žalobkyně žalovanou k úhradě dlužné jistoty ve výši 819 000 Kč nejpozději do 7 dnů od doručení výzvy, jinak bude podána žaloba (zjištěno z předžalobní výzvy k úhradě dlužné částky ze dne 27. 12. 2023 včetně doručenky datové zprávy), na to právní zástupce žalované dne 3. 1. 2024 odpověděl tak, že smlouvu o nájmu prostor žalovaná řádně vypověděla dne 15. 11. 2023, proto považuje předžalobní výzvu za bezpředmětnou (zjištěno z odpovědi na předžalobní výzvu ze dne 3. 1. 2024 včetně doručenky datové zprávy).6. Skutková zjištění soud opřel o shora uvedené důkazy, o jejichž pravosti a pravdivosti neměl pochybností.7. Další důkazy soud neprováděl, neboť dospěl k závěru, že z uvedených důkazů získal dostatek skutkových zjištění, na jejichž základě mohl ve věci spolehlivě rozhodnout. Provedené důkazy soud zhodnotil z hlediska jejich pravosti a vypovídací hodnoty a posoudil je jednotlivě i ve vzájemné souvislosti dle § 132 o.s.ř. tak, aby mohl zjistit skutečný skutkový stav.8. Na základě zjištěných skutečností dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu ve věci samé:9. Žalobkyně jako pronajímatel se dle smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání zavázala přenechat žalované k užívání nebytové prostory sloužící k podnikání v budově na adrese , adresa, , za účelem poskytování zdravotních služeb a žalovaná se za užívání zavázala hradit sjednané nájemné ve výši 300 Kč/m2 včetně DPH měsíčně za každý metr skutečné výměry, na dobu určitou v trvání 5 let ode dne zahájení plného provozu, nejd