28 C 220/2011-472 — Obvodní soud pro Prahu 4

1. Žalobkyně se žalobou podanou dne 24. 8. 2011 domáhala vydání rozhodnutí, kterým by byla žalované uložena povinnost zaplatit žalobkyni částku 714 363 Kč s příslušenstvím z titulu bezdůvodného obohacení. Žaloba byla odůvodněna tím, že žalobkyně je vlastnicí pozemků parc. č. , hodnota, (dále též „pozemek 1“) a par. č. , hodnota, (dále též „pozemek 2“), oba zapsané na LV č. , hodnota, , vedeném Katastrálním úřadem pro , anonymizováno, , Katastrální pracoviště , název města, , pro obec a k.ú. , adresa, . Na pozemku 1 stojí stavba , adresa, , č.p. , hodnota, , provozovaná jako hotel , anonymizováno, (dále též „hotel“), jež není součástí pozemku 1 a její vlastnicí je žalovaná. Pozemek 1 je dle tvrzení žalobkyně v celé výměře , hodnota, m2 využíván žalovanou jakožto vlastnicí stavby, kde je provozován hotel. Pozemek 2 je v rozsahu výměry , hodnota, m2 využíván jako příjezdová a obslužná komunikace k hotelu. Pozemek 2 je v uvedené výměře využíván jako hotelové parkoviště a jako sportoviště. Rozsah užívání pozemku 2 žalovanou dokládá dle žalobkyně zaměření zpevněných ploch a zeleně v okolí hotelu , anonymizováno, , které dne 4. 8. 2009 zpracoval , tituly před jménem, , jméno FO, . Žalovaná tedy dle žalobních tvrzení v období od 1. 9. 2009 do 31. 12. 2009 užívala oba pozemky ve vlastnictví žalobkyně bez právního důvodu, aniž by za toto užívání platila žalobkyni jakoukoliv peněžitou částku. Tím se žalovaná na úkor žalobkyně bezdůvodně obohatila toto bezdůvodné obohacení by měla žalobkyni vykompenzovat v penězích. Žalobkyně dále uvedla, že roční nájemné za užívání pozemků se odvozuje od ceny těchto nemovitostí a pohybuje se v rozmezí 5 – 10 % jejich ceny. Žalobkyně vzhledem k atraktivitě místa (pozemky se nachází v , název města, a navíc v rekreační oblasti) v žalobě požadovala částku rovnající se 8 % z ceny pozemků (jedná se o částku 273,83 Kč/m2 /rok, tj. za 122 dnů žalovaného období 714 363 Kč). Vzhledem k tomu, že žalovaná bezdůvodné obohacení žalobkyni nevydala ani přes výzvy žalobkyně ze dne 19. 3. 2010 a 8. 6. 2010, obrátila se žalobkyně se svým nárokem na soud.2. Žalovaná zprvu se žalobou nesouhlasila. Vznesla námitku promlčení žalovaného nároku a zpochybnila aktivní věcnou legitimaci žalobkyně. Dále žalovaná uvedla, že ona sama hotel neprovozuje, a že pozemky jsou přístupné komukoliv ze široké veřejnosti. Dále žalovaná namítla, že předmětné pozemky vydržela, a že žalovaná svůj nárok neodvíjí od vyčíslení obvyklé ceny pozemků.3. Při jednání konaném dne 24. 7. 2024 strany sporu učinily nesporným, že v předmětném období od 1. 9. 2009 do 31. 12. 2009 žalovaná vlastnila stavbu č. p. , hodnota, , stojící na pozemku p. č. , hodnota, , který je ve vlastnictví žalobkyně. Nesporným bylo učiněno také to, že byl v daném období pozemek p. č. , hodnota, ve vlastnictví žalobkyně o výměře , hodnota, m² užíván žalovanou. V řízení tedy nebylo sporné, že žalovaná po dobu od 1. 9. 2009 do 31. 12. 2009 užívala pozemky 1 a 2 ve vlastnictví žalobkyně, tj. celý pozemek p. č. , hodnota, ve výměře , hodnota, m² a část pozemku p. č. , hodnota, ve výměře , hodnota, m². Spornou tedy zůstala pouze výše obvyklé úplaty za užívání pozemků 1 a 2, kterou by měla žalovaná uhradit žalobkyni (tj. výše bezdůvodného obohacení, které by měla žalovaná vydat žalobkyni).4. Za účelem zjištění výše obvyklé ceny za užívání pozemků 1 a 2 (resp. části pozemku 2 v rozsahu výměry , hodnota, m2) byl soudem ustanoven znalec , tituly před jménem, , jméno FO, , jméno FO, a bylo provedeno listinné dokazování. Znalec , tituly před jménem, , jméno FO, soudu předložil znalecký posudek č. , hodnota, a jeho dodatek č. , hodnota, . Znalec byl také ohledně svých závěrů dvakrát vyslýchán, a to při jednáních konaných dne 10. 4. 2024 a 24. 7. 2024. Dle názoru soudu znalec své závěry dostatečně vysvětlil a soud je pokládá za zcela objektivní, správné a srozumitelné.5. Z provedených důkazů byly zjištěny následující skutkové poznatky:6. Ve znaleckém posudku č. , hodnota, ze dne 14. 2. 2024 ve znění dodatku č. 1 ze dne 4. 4. 2024 a při výsleších konaných při jednáních dne 10. 4. 2024 a 24. 7. 2024 znalec , tituly před jménem, , jméno FO, dospěl k závěru, že obvyklá cena za užívání pozemků 1 a 2 (resp. části pozemku 2 v rozsahu výměry , hodnota, m2) v období od 1. 9. 2009 do 31. 12. 2009 dosáhla po zaokrouhlení částky 326 700 Kč. Znalec obvyklou cenu určil podle vyhlášky č. 3/2018 Sb. a dle zákona č. 151/1997 sb., o oceňování majetku. Znalec pozemky 1 a 2 ocenil jako pozemky stavební, a to podle Cenové mapy k roku , adresa, . K určení obvyklé ceny znalec využil porovnávací znaleckou metodu.7. Právní vady porovnávaných pozemků (včetně té, že na nich stojí stavba cizího vlastníka) znalec zohlednil v koeficientu K6, který ohledně vzorkových pozemků V1, V2 a V3 aplikoval (u všech vzorků se pak jedná o pozemky srovnatelné, neboť jsou taktéž zastaveny stavbou jiného vlastníka a nacházejí se v lokalitě bezprostředně přiléhající k pozemkům předmětným, přičemž jejich zastavěnost je srovnatelná s pozemky předmětnými). V rámci koeficientu K6 byla zohledněna i komerční využitelnost porovnávaných pozemků a další právní vady. Velikost a tvar vzorkových pozemků pak znalec zohlednil v rámci koeficientu K3. Zastavěnost pozemků je pak hodnocena a zohledňována ve znalcem aplikovaném koeficientu K5.8. Ohledně vzorkového pozemku V1 znalec konstatoval, že tento pozemek je sice výměrou menší, nežli pozemky předmětné, avšak že jeho zastavěnost (poměr zastavěné plochy) je s předmětnými pozemky srovnatelná – proto znalec při stanovení obvyklé ceny za užívání předmětných pozemků tento vzorkový pozemek využil. Poměr zastavěnosti vzorkového pozemku V1 a pozemků předmětných znalec dle svých slov uvedených při jednání dne 24. 7. 2024 zohlednil právě v rámci koeficientu K3. Znalec uváděl, že si je vědom toho, že srovnávané pozemky V1, V2 a V3 nejsou svou výměrou zcela totožné pozemkům předmětným, ale že si stojí za tím, že vyhledal v rámci možností jediné srovnatelné pozemky v okolí pozemků předmětných. Znalec v tomto kontextu také uváděl, že zcela totožné vzorkové pozemky, které by měly stejnou výměru jako pozemky, ohledně nichž se má stanovovat obvyklá cena za jejich užívání, nelze nalézt prakticky nikdy. Ke zohlednění rozdílů mezi pozemky pak slouží právě koeficienty, které znalec aplikoval i v tomto případě. K těmto jím aplikovaným koeficientům pak znalec při doplňujících výsleších mj. uvedl, že je stanovoval na základě své odborné úvahy a svých odborných zkušeností, a že zcela logicky není schopen předložit matematickou konstrukci toho, jak k finálnímu stanovení těchto koeficientů dospěl. Dle slov znalce by také takovýto matematický mechanismus posudek znepřehlednil a byl by v jeho celkovém kontextu spíše matoucím faktorem.9. Vztažmo ke koeficientu K6 znalec při výsleších doplnil, že v rámci tohoto koeficientu zohlednil všechny vady porovnávaných pozemků, včetně té, že jsou tyto pozemky zastavěny stavbou cizího vlastníka, stejně jako pozemek 1 (znalec uváděl, že například u pozemku V2 hodnotil jako právní vadu i to, že je na tento pozemek možno vstoupit pouze po pozemku jiného vlastníka).10. Znalec také vysvětlil, z jakého důvodu neaplikoval ve svém posudku výnosovou metodu, nýbrž metodu porovnávací. Znalec jednak zopakoval, že se mu podařilo v okolí předmětných pozemků 1 a 2 vyhledat pozemky obdobné (zastavěností i vlastnostmi), a dále doplnil, že výnosovou metodu ocenění v tomto případě nepokládá za zcela adekvátní, neboť v dané lokalitě by bylo velmi obtížné zajistit porovnávací vzorky jiných obdobných staveb (hotelových zařízení) a jejich ročních zisků.11. Znalec , tituly před jménem, , jméno FO, se v rámci svého znaleckého zkoumání vyjadřoval i ke znaleckým posudkům kanceláře , právnická osoba, , které se věnují stanovení obvyklého nájemného za užívání stejných pozemků, avšak vztažmo k jiným časovým obdobím (znalecký posudek č. , hodnota, , který se vztahuje k období od 1. 1. 2013 do 31. 12. 2013 a znalecký posudek č. , hodnota, , který se vztahuje k období od 1. 1. 2015 do 31. 12. 2015). Znalec , tituly před jménem, , jméno FO, se vyjadřoval mj. k tomu, že kancelář , právnická osoba, v jejích posudcích snížila výsledné ocenění o 50 % z důvodu, že na předmětných pozemcích je postavena stavba jiného vlastníka. , tituly před jménem, , jméno FO, uváděl, že padesátiprocentní snížení úplaty, které aplikoval , tituly před jménem, , jméno FO, , hodnotí jako příliš razantní a že uvažuje ve vztahu k jeho posudkům o tom, že adekvátní by byla spíše redukce úplaty na 75–90 % obvyklé výše nájmu. Znalec , tituly před jménem, , jméno FO, doplňoval, že padesátiprocentní redukci pokládá za příliš razantní, že koeficient K6, který aplikoval on, komplexně zohledňuje právní vady jednotlivých vzorkových pozemků, a že slouží k porovnání jejich hodnoty s oceňovanou nemovitostí. Úvahy , tituly před jménem, , jméno FO, o přílišné razanci padesátiprocentní redukce a o tom, že by mělo být v obdobných případech u