7 C 192/2023-185 — Obvodní soud pro Prahu 4

1. Žalobou podanou dne , datum, se žalobkyně domáhá po žalované zaplacení částky , částka, s příslušenstvím z titulu dlužného podnájemného a úhrad za sjednané a poskytnuté služby. Žalobkyně jako nájemce uzavřela s žalovanou jako podnájemcem smlouvu o podnájmu prostor sloužících k podnikání, pozemků a movitých věcí, o zajišťování služeb a přeúčtování dodávek za zboží souvisejících s užíváním podnajatých prostor sloužících k podnikání č. , Anonymizováno, ve znění dodatku ze dne , datum, . Dle čl. 11.3. roční nájemné činí , částka, bez DPH a žalovaná je povinna je hradit v měsíčních splátkách ve výši , částka, bez DPH. Za služby specifikované v čl. 12.1. písm. b) je povinna platiti , částka, měsíčně. Podnájem a vyúčtované služby za měsíc březen 2023 vyúčtovala žalobkyně žalované fakturou č. , hodnota, ze dne , datum, na částku , částka, bez DPH splatnou dne , datum, . Podnájem a vyúčtované služby za měsíc duben 2023 vyúčtovala žalobkyně žalované fakturou č. , hodnota, ze dne , datum, na částku , částka, bez DPH splatnou dne , datum, . Přeúčtované služby za měsíc duben 2023 vyúčtovala žalobkyně žalované fakturou č. , hodnota, ze dne , datum, na částku , částka, bez DPH splatnou dne , datum, . Žalovaná odmítla zaplatit uvedené faktury s odůvodněním, že smlouva mezi žalobkyní a vlastníkem byla ke dni , datum, ukončena a že žalovaná může fakturovat jen za část měsíce března od 1. do , datum, . Vlastník předmětu podnájmu učinil v březnu 2023 právní jednání směřujících k ukončení nájemního vztahu založeného nájemní smlouvou uzavřenou mezi společností a žalobkyní. Žalobkyně se proto žalobou na neplatnost odstoupení od nájemní smlouvy u Okresního soudu v , adresa, pod sp. zn. , spisová značka, domáhá určení neplatnosti tohoto jednání. Vlastník se naopak žalobou vedenou pod sp. zn. , spisová značka, domáhá vyklizení nemovitosti.2. V reakci na návrh smíru ze strany žalované žalobkyně uvedla, že vůči vlastníkovi uplatňuje rovněž postup podle § 1911 o.z., který nesplnil svoji povinnost poskytnout ke dni ukončení nájemní smlouvy finanční náhradu za technické zhodnocení předmětu nájmu, a to s poukazem na § 2222 o.z., což dle ní svědčí o závěru, že je nadále nájemcem a oprávněným uživatelem, a proto je žalovaná nadále povinna hradit podnájem.3. Odstoupení od nájemní smlouvy ze dne , datum, je neplatné, neboť důvodem pro odstoupení podle bodu 2 písm. b) druhá odrážka může být pouze a výhradně prodlení s úhradou nájemného nikoliv s úhradou jakékoliv platební povinnosti, tedy i příslušenství. Smlouvy včetně dodatků sepsala společnost , adresa, . Navíc úroky z prodlení, které jsou důvodem ukončení jsou předmětem soudního sporu mezi žalobkyní a , právnická osoba, ., když žalobkyně tvrdí jejich zánik zápočtem. Výpověď ze dne , datum, žalobce považuje za nicotnou z důvodu podmíněné formulace, když tato byla předána z důvodu právní jistoty, pokud by nezanikla odstoupením. Konečně důvodem pro výpověď nemohla být absence souhlasu s umístěním fotovoltaické elektrárny, když tímto souhlasem žalobkyně disponuje. I kdyby došlo k platnému ukončení nájemní smlouvy, tak s ohledem na povinnost společnosti , právnická osoba, . poskytnou žalobkyni finanční náhradu za technické zhodnocení, není žalobkyně povinna vyklidit , adresa, kasárny do doby jejího poskytnutí. Žaloba na neoprávněnost výpovědi podána nebyla.4. Podle žalobkyně na předmětný nájem nedopadají ustanovení o nájmu prostor sloužících k podnikání, neboť původní smlouva uzavřená v roce 1997 výslovně uváděla, že se řídí občanským zákoníkem a speciální úpravou pro pronájem nebytových prostor. Tento odkaz v dodatku 3 však již není, když bylo ujednáno, že se řídí výhradně občanským zákoníkem, což v důsledku vylučuje aplikaci speciální úpravy podnikatelského nájmu. Respektive, dodatkem č., hodnota, došlo k úpravě všech práv a povinností mezi stranami nájemní smlouvy (užívání, opravy, podnájem, skončení nájmu), takže aplikace Zákona o nájmu nebytových prostore by byla nadbytečná a nedávala žádnou logiku.5. Žalovaná zažalovaný nárok neuznala zcela a navrhla, aby soud žalobu jako nedůvodnou zamítl. Žalovaná byla informována vlastníkem předmětu podnájmu oznámením ze dne , datum, vyvěšeným na nemovitosti, že došlo k ukončení nájemního vztahu mezi ním a žalobkyní. Proto fakturu žalobkyně za měsíc březen vrátila s tím, že je připravena hradit poměrnou část, a to od , datum, do , datum, . Opravný doklad nebyl žalované doručen. Tvrzení o trvání podnájemní smlouvy žalobkyně nijak nedoložila. Přitom dle čl. 13 odst. 3 písm. f) podnájemní smlouva skončí a ruší se mimo jiné v případě skončení nájemního vztahu mezi nájemcem a pronajímatelem. V souvisejících řízeních vedených o Okresního soudu v , adresa, žalobkyně uvádí, že s ohledem na vznesenou námitku neplatnosti odstoupení má právo v souladu s § 586 odst. 2 o.z. nadále nebytové prostory užívat. Taková námitka nemá podle žalované odkladný účinek, přičemž na jednání je třeba hledět spíše jako na platné dle § 574 o.z., a proto podnájemní smlouva skončila. Žalovaná má nyní uzavřen nájemní vztah přímo s vlastníkem.6. Strany ve smyslu § 120 odst. 3 o.s.ř. učinily nesporným, že výpověď z nájmu byla žalobkyni doručena do dispozice dne , datum, a že došlo k úhradě dle článku 4 dohody o úhradě zboží a služeb , Anonymizováno7. Soud v řízení provedl dokazování v následujícím rozsahu a učinil tato skutková zjištění.8. Dne , datum, strany řízení uzavřely smlouvu o podnájmu prostor sloužících k podnikání, pozemků a movitých věcí, o zajišťování služeb a přeúčtování dodávek zboží souvisejících s užíváním pod najatých prostor sloužících podnikání, kterou nahradily dosavadní smlouvu podnájemní č. , hodnota, -, Anonymizováno, -, Anonymizováno, ze dne , datum, , ve znění jejích dodatků, na základě které podnájemce převzal předmět podnájmu, a to ve stavu v jakém se nacházel ke dni , datum, . Podnájemní smlouva je sjednána na 10 let počínaje , datum, . Pro případ prodlení s úhradou jakékoliv finanční částky, kterou nájemce oprávněně požaduje v souladu s ustanoveními této smlouvy po podnájemci, může požadovat úrok z prodlení ve výši 0,03% z dlužné částky za každý započatý den prodlení.(zjištěno ze Smlouvy o podnájmu prostor sloužících k podnikání, pozemků a movitých věcí, o zajišťování služeb a o přeúčtování dodávek zboží souvisejících s užíváním podnajatých prostor sloužících k podnikání (dále je Podnájemní smlouva), č. podnájemce , Anonymizováno, ).9. Podmětem podnájemní smlouvy jsou prostory soužící k podnikání konkrétně místnost pro dieselagregát a záložní baterie č. , hodnota, v 1. nadzemním podlaží (dále jen NP) o ploše , Anonymizováno, ,, Anonymizováno, m2 k umístění částí telekomunikačního zařízení podnájemce viz Příloha: Půdorys l.NP, místnosti pro technologii č., hodnota, , , Anonymizováno, k umístění ústředny jako součásti telekomunikačního zařízení podnájemce viz. Příloha: Půdorys 2.NP, místnosti pro technologii č., hodnota, , , Anonymizováno, k umístění části telekomunikačního zařízení podnájemce Příloha: Půdorys 3.NP, střecha a výtahová nástavba na umístění 5 anténních nosičů a kabelovodů do místnosti technologie, umístění 6 kondenzačních jednotek klimatizace, místnosti pro kanceláře č., hodnota, , Anonymizováno, pro pracoviště podnájemce Příloha: Půdorys 2.NP, místnosti pro kanceláře č., hodnota, ve 3.NP o ploše 242,32 m2 pro pracoviště podnájemce viz Příloha: Půdorys 3.NP, kabelová šachtice v místnosti č. , hodnota, v 1. NP o výměře 1,93 m2, místnosti č. , hodnota, , 157 o celkové výměře 40,56m2 jako sklady, podíl na spol. prostorách a zázemí 1. nadzemního podlaží o výměře 6,7m2 dále pozemky, a to vyznačená stání na parkovišti pro 19 osobních vozidel, manipulační plocha pro ustavení kontejneru se záložním dieselagregátem č. , hodnota, a manipulační plocha kolem kontejneru na nádvoří objektu , adresa, kasárna na ul , adresa, o výměře 24,64 m2 viz Příloha: Půdorys l.NP a vyznačená stání pro 10 osobních vozidel na vedlejší odstavné ploše za kolejemi (dále jen „předmět podnájmu") (zjištěno z čl.. 4 Podnájemní smlouvy, Dodatku č. , hodnota, k Podnájemní smlouvě).10. Žalovaná se za užívávání předmětu podnájmu zavázala hradit podnájemné, které činí za prostory sloužící k podnikání , částka, ročně, za pozemky , částka, ročně. Úhrada je splatná v měsíčních platbách na základě faktur. Lhůta splatnosti je 30 dnů od data vystavení faktury (zjištěno z č.l.11 Podnájemní smlouvy, dodatku č. , hodnota, Podnájemní smlouvy).11. Žalobkyně se zavázala pro žalovanou zajišťovat dodávky vody a tepla z teplovodní sítě formou přeúčtování. Výsledná spotřeba bude vyúčtována podle skutečné spotřeby. Podnájemce je pak povinen zaplatit nájemci měsíčně vyfakturovanou částku. Dále se žalobkyně zavázala zajišťovat odvoz odpadních a splaškových vod, odvoz a likvidaci běžného komunálního odpadu, provozuschopnost výtahu, opravu a údržbu společných prostor, ostrahu objektu, úklid společných prostor a prostranství, provozuschopnost odstavné plochy, za což je žalovaná povinna