ECLI: ECLI:CZ:OSPH04:2025:24.C.312.2024.1 Datum: 2025-01-28 Předmět: zaplacení 40 409 Kč s příslušenstvím Ustanovení: ["§ 13 z. č. 262/2006 Sb.", "§ 7 z. č. 418/2011 Sb.", "§ 2055 z. č. 418/2011 Sb.", "§ 2275 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2 z. č. 67/2013 Sb.", "§ 7 z. č. 67/2013 Sb.", "§ 8 z. č. 67/2013 Sb."] ["investiční fond""nájem bytu""podnájem""dlužné nájemné"]
O co šlo: zaplacení 40 409 Kč s příslušenstvím (["§ 13 z. č. 262/2006 Sb.", "§ 7 z. č. 418/2011 Sb.", "§ 2055 z. č. 418/2011 Sb.", "§ 2275 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2 z. č. 67/2013 Sb.", "§ 7 z. č. 67/2013 Sb.",)
1. Žalobkyně se žalobou, došlou Obvodnímu soudu pro Prahu 5 dne 31. 5. 2024, domáhala na žalovaných zaplacení shora uvedené částky s příslušenstvím. Žalobu odůvodnila tím, že je nájemcem bytu č. , Anonymizováno, , nacházejícím se ve , Anonymizováno, . nadzemním podlaží domu na adrese , adresa, (dále též jako „předmětný byt“) na základě smluv o nájmu s vlastníkem předmětného bytu ze dne 28. 5. 2021, společností , právnická osoba, . Žalobkyně se žalovanými dne 4. 7. 2022 uzavřela smlouvu o podnájmu, doba podnájmu byla sjednána na dobu od 4. 7. 2022 do 3. 7. 2023, dodatkem ze dne 27. 6. 2023 byla doba podnájmu sjednána do 30. 6. 2024, podnájem skončil ke dni 30. 10. 2023 na základě dohody o ukončení smlouvy o podnájmu. Dle odst. 4. 3. smlouvy o podnájmu mělo být vyúčtování plateb na služby podnájemcům předloženo jednou za kalendářní rok, nedoplatek či přeplatek měl být splatný do 30 dnů od doručení vyúčtování podnájemci. Vyúčtování byla žalovaným zasílána elektronicky na e-mailovou adresu dle smlouvy. Vyúčtování za rok 2022 bylo žalovaným doručeno dne 27. 10. 2023 a nedoplatek činil 30 247 Kč. Vyúčtování za rok 2023, spolu s vyúčtováním jistoty, bylo žalovaným doručeno dne 20. 12. 2023 a nedoplatek činil 30 125 Kč (29 826 Kč za služby a 329 Kč nájemné). Žalobkyně v souladu s odst. 5.2 smlouvy započetla jistotu v částce 19 990 Kč na nedoplatek za rok 2023.2. Žalovaní nárok uplatněný žalobou neuznali. Uváděli, že žalobkyně je s ohledem na předmět podnikání v pozici odborníka a řádného hospodáře v oblasti nájemních či podnájemních vztahů. Žalobkyně si byla vědoma vágní představy žalovaných o vlastních závazcích vyplývajících ze smluvního vztahu, což je potvrzeno i zástupkyní žalované, , tituly před jménem, , jméno FO, . Žalovaným nebyla poskytnuta možnost se řádně seznámit s detaily smluvního vztahu. Již po vyúčtování služeb v roce 2022 bylo evidentní, že náklady související se službami převyšují částku jistoty ve výši 19 990 Kč, o nedoplatku v částce ze rok 2022 30 247 Kč byli žalovaní informováni 20. 12. 2023, podnájemce (sic!) je povinen respektovat platný termín pro vyúčtování nedoplatku dle § 7 zákona č. 67/2013 Sb. Žalovaní neměli informaci o vysokém převýšení plánované spotřeby služeb spojených s předmětným bytem. Žalovaní v takovém případě od žalobkyně jako odborníka očekávali včasné oslovení žalovaných a předání zprávy o nedoplatku do čtyř měsíců od ukončení zúčtovacího období a navýšení měsíčních záloh za služby. Takové jednání však žalovaní nezaregistrovali a žalobkyně napomohla vzniku situace a je tak vhodné uvažovat o její participaci na nedoplatku. Žalovaní očekávali, že pokud zálohy nepostačovaly na spotřebovávané služby, v rámci dodatku se zvýší i záloha za tyto služby, což se však nestalo. Pokud by žalovaní před uzavřením dodatku věděli o vysokém nedoplatku za rok 2022, rozmysleli by si podpis tohoto dodatku a hledali by pro sebe výhodnější bydlení a v podnájmu by nepokračovali. V období od 4. 7. 2022 do 30. 10. 2023 žalovaní předmětný byt skutečně užívali. Poté, co žalobci nahlédli do podkladů k vyúčtování, neshledali nedostatky vyúčtování, jeho nesprávnost žalobci netvrdí.3. Usnesením ze dne 19. 8. 2024, č. j. 46 C 210/2024-122, Obvodní soud pro Prahu 5 vyslovil svoji místní nepříslušnost a věc postoupil nadepsanému soudu.4. V této věci jde o řízení s cizím prvkem, neboť oba žalovaní jsou státními příslušníky Ukrajiny. Mezinárodní pravomoc soudu věc projednat a rozhodnout je dána na základě čl. 48 odst. 5 smlouvy č. 123/2002 Sb. m. s., Sdělení Ministerstva zahraničních věcí o sjednání Smlouvy mezi Českou republikou a Ukrajinou o právní pomoci v občanských věcech, neboť žalovaní mají na území České republiky bydliště. Rozhodným právem je dle čl. 48 odst. odst. 1 téže smlouvy právo české, na němž se účastníci shodli v čl. XIV., odst. 14.1 smlouvy o podnájmu.5. Na základě provedeného dokazování a shodných tvrzení účastníků má soud za zjištěný následující skutkový stav:6. Žalobkyně je od 1. 6. 2021 nájemcem mimo jiné předmětného bytu, na základě smlouvy o nájmu ze dne 28. 5. 2021, včetně přílohy č. , hodnota, – specifikace předmětu nájmu, uzavřené s , právnická osoba, . jako pronajímatelem, a na základě smlouvy o nájmu nemovitých věcí (C) ze dne 1. 2. 2023, včetně přílohy č. , hodnota, – specifikace předmětu nájmu, a prohlášení ze dne 1. 2. 2023, uzavřené s OK otevřený podílový fond jako pronajímatelem.7. Žalobkyně jako nájemce a žalovaní a , Anonymizováno, , narozený , datum, , jako podnájemci, uzavřeli 4. 7. 2022 smlouvu o podnájmu, jejímž předmětem byl předmětný byt, a kterou žalobkyně přenechala předmětný byt žalovaným k dočasnému užívání, za což se podnájemci zavázali platit podnájemné a další platby dle smlouvy (čl. I. smlouvy). Smlouvy byla sjednána na dobu určitou, od 4. 7. 2022 do 3. 7. 2023 (čl. III., odst. 3.1 smlouvy). Podnájemci se zavázali platit podnájemné ve výši 19 900 Kč měsíčně (čl. IV., odst. 4.1 smlouvy) a náklady na užívání předmětu podnájmu a na služby s tím spojené částku 2 500 Kč včetně DPH (čl. IV., odst. 4.2 smlouvy). U nákladů na užívání předmětu podnájmu a na služby s tím spojené, které podnájemce hradí ve skutečné výši, mělo být vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh předloženo podnájemci vždy jedenkrát za kalendářní rok. Nedoplatek či přeplatek na tyto náklady je splatný 30 dnů od dne doručení vyúčtování podnájemci (čl. IV., odst. 4.3 smlouvy). Podnájemce se nejpozději v den podpisu smlouvy zavázal zaplatit mimo jiné jistotu ve výši 19 900 Kč, kterou je nájemce oprávněn použít k úhradě svých pohledávek za podnájemcem vzniklých na základě smlouvy nebo v souvislosti s ní (čl. IV., odst. 4.10 smlouvy, čl. V., odst. 5.1 smlouvy). Účastníci podepsali předávací protokol, v němž byly mimo jiné uvedeny stavy měřidel (zjištěno z předávacího protokolu ze dne 4. 7. 2022). Účastníci se následně dohodli na změně doby nájmu (od 4. 7. 2022 do 30. 6. 2024), výši podnájemného (21 833 Kč měsíčně) a výši nákladů na užívání předmětu podnájmu a na služby s tím spojených (5 000 Kč včetně DPH); (zjištěno z dodatku č. , hodnota, ke smlouvě o podnájmu ze dne 27. 6. 2023).8. Účastníci se dohodli, že smlouvu o podnájmu ukončí k 30. 10. 2023 (zjištěno z dohody o ukončení smlouvy o podnájmu ze dne 30. 10. 2023, včetně předávacího protokolu ze dne 30. 10. 2023).9. Dne 27. 10. 2023 žalobkyně zaslala žalovaným e-mailem vyúčtování záloh na služby pro předmětný byt za rok 2022 (zjištěno z e-mailu ze dne 27. 10. 2023, čas 2:51). Vyúčtování za období 4. 7. 2022 – 31. 12. 2022 obsahuje označení předmětného bytu, příjmení žalovaných, u každé z vyjmenovaných služeb (el. energie byt, el. energie dům, správní činnost, úklid, odvoz odpadu, voda, plyn, výtah) s výjimkou el. energie byt je uveden způsob rozpočtu, náklady za dům, počet jednotek za dům, náklady za jednotku, jednotek za byt a náklady za byt, součet nákladů za byt, částka, jež byla zaplacena na zálohách, a výsledek vyúčtování (přeplatek 11 078 Kč). Zvlášť byla vyúčtována elektřina za období 4. 7. 2022 – 31. 12. 2022, doúčtováním nákladů za elektřinu za období 4. 7. – 31. 12. 2022, v němž je uvedeno označení předmětné jednotky, počáteční stav, konečný stav, spotřeba v Kwh, celkový náklad dle fakturace , Anonymizováno, (41 325 Kč) a výpočet nedoplatku (výsledek vyúčtování služeb za rok 2022 minus elektřina) s výsledkem nedoplatku 30 247 Kč, připojeno bylo i vyúčtování elektřiny k předmětné jednotce od , právnická osoba, ., daňový doklad č. , hodnota, , str. 6.10. Dne 20. 12. 2023 žalobkyně zaslala žalovaným e-mailem vyúčtování záloh na služby pro předmětný byt za rok 2023 (zjištěno z e-mailu ze dne 20. 12. 2023, čas 18:13), v e-mailu uvádí výpočet: výše kauce 19 990 Kč minus nedoplatek vyúčtování služeb 2022 30 247 Kč minus nedoplatek vyúčtování služeb 2023 29 826 Kč minus nedoplatek nájemného 326 Kč s výsledkem nedoplatku 40 409 Kč. Vyúčtování za období 1. 1. – 30. 10. 2023 obsahuje označení předmětného bytu, příjmení žalovaných, u každé z vyjmenovaných služeb (el. energie byt, el. energie dům, správní činnost, úklid, odvoz odpadu, voda, plyn, výtah) je uveden způsob rozpočtu, náklady za dům, počet jednotek za dům, náklady za jednotku, jednotek za byt a náklady za byt, součet nákladů za byt, částka, jež byla zaplacena na zálohách, a výsledek vyúčtování (nedoplatek 29 826 Kč), připojeno bylo i vyúčtování elektřiny k předmětné jednotce od , právnická osoba, ., daňový doklad č. , hodnota, , str. 6.11. Žalobkyně zaslala žalovaným i detailní přehled předpisů a plateb 2022 a 2023, z nichž je patrný nedoplatek žalovaných na nájemném v částce 326 Kč i to, že byla zohledněna byla v měsíci březnu 2023 sleva na opravu pračky v částce 600 Kč, kterou hradili žalovaní (zakázkový list ze dne 14. 2. 2023, č. , hodnota, dodavatele , Anonymizováno, , IČO , IČO, ). Žalobkyně poskytla žalovaným i výpočet elektřiny pro předmětný byt pro rok 2022 a 2023 (rok 2022 – výpočet elektřiny byt , Anonymizováno, – užívání bytu 6 měsíců, rok 2023 – výpočet elektřiny byt , Anonymizováno, – už