7 C 151/2024-98 — Obvodní soud pro Prahu 4

1. Žalobou podanou dne , datum, se žalobce domáhá po žalované vrácení rezervačního poplatku ve výši , částka, , který složil ve prospěch žalované na základě rezervační smlouvy ze dne , datum, uzavřené na dobu určitou do , datum, s žalovanou za účasti , jméno FO, , na základě které mělo dojít mimo jiné ke zprostředkování koupě nemovitosti. V rámci účinnosti rezervační smlouvy a ani následně k jejímu naplnění nedošlo. Žalobce vyzval dopisem ze dne , datum, žalovanou k vrácení rezervačního poplatku, což žalovaná odmítla s poukazem na blíže nespecifikované porušení smlouvy. Na podkladě další výzvy zaslala žalovaná smlouvu o postoupení pohledávky, na základě které došlo k postoupení údajné pohledávky , tituly před jménem, , jméno FO, z titulu porušení rezervační smlouvy s tím, že tuto pohledávku jednostranně započítává proti pohledávce na vrácení rezervační zálohy. Žalobce započtení odmítá z důvodu absence porušení rezervační smlouvy z jeho strany, tedy z důvodu neexistence započítávané pohledávky. Pohledávka na vrácení rezervačního poplatku nezanikla. Navíc v postupu žalované spatřuje obcházení zákona o realitním zprostředkování, když prostřednictvím prodávajícího de facto sama účtuje pokutu za neuzavření smlouvy, což zákon zakazuje.2. Při jednání žalobce zdůraznil, že rezervační smlouva byla uzavřena do , datum, , tudíž smluvní pokuta nemohla vzniknou porušením čl. 1 a 2 v nějakém pozdějším nedefinovaném období. Formulace rezervační smlouvy a tím i stanovení krátkého času jde k tíži prodávající a žalované, které smlouvy vyhotovily. Využití společnosti , Anonymizováno, bylo požadavkem strany prodávající.3. Žalobce měl již dne , datum, před schválený úvěr, kdy financující banka (, právnická osoba, .) vyhověla žádosti žalobce o schválení hypotečního úvěru. Veškerou komunikaci s bankou řešil žalobce prostřednictvím své finanční poradkyně , jméno FO, . , jméno FO, , , Anonymizováno, . Je zcela standardní, že při nákupu nemovitosti nejprve kupující požádá o úvěr, následně dojde k před schválení jeho žádosti, poté k podpisu rezervační smlouvy či smlouvy o smlouvě budoucí a následně (jakmile banka může ověřit též předmět zástavy) dojde k finálnímu schválení úvěru a k podpisu úvěrové dokumentace, včetně dokumentace zajišťovací. Žalobce byl až do chvíle, kdy vztah s , tituly před jménem, , jméno FO, skončil právě z důvodu na straně , tituly před jménem, , jméno FO, připraven kupní cenu hradit. K porušení smluvních povinností naopak došlo hned v počátcích , tituly před jménem, , jméno FO, a stranou žalovanou, když obě žalobce ujišťovali, že nemovitosti nejsou zatíženy žádným zástavním právem. Transakci nebylo možno uzavřít z důvodu na straně , tituly před jménem, , jméno FO, , neboť se ukázalo, že nemovitosti jsou zatíženy zástavním právem společnosti , právnická osoba, .4. Žalovaná zažalovaný nárok neuznala zcela a uvedla, že žalobce od uzavření rezervační smlouvy trval na tom, že si zařídí financování kupní ceny přes svého finančního poradce sám. Dne , datum, poslala prodávající emailem vzor kupní smlouvy. Tento jej zaslal , datum, zpět s tím, že nemá připomínek. V lednu roku 2024 žalobce začal uvádět obstrukční informace, proč nedošlo k uzavření kupní smlouvy a že nemá dosud zajištěné financování a dál avizoval zájem na uzavření kupní smlouvy. Dne , datum, došlo bez vědomí žalované k uzavření dohody o správě kupní mezi žalobcem, prodávající, , právnická osoba, . a společností , právnická osoba, ., na základě které prodávající a žalobce prohlásili, že dne , datum, odsouhlasili návrh kupní smlouvy a dále se žalobce zavázal zajistit, aby kupní cena byla složena na uvedený účet nejpozději do , datum, . Z přiloženého vzoru kupní smlouvy vyplývá, že čl. III odst. 2 navazuje na uzavřenou rezervační smlouvu, neboť první část kupní ceny ve výši , částka, zaplatil kupující před uzavřením smlouvy z vlastních zdrojů na základě rezervační smlouvy ze dne , datum, . Dne , datum, žalobce napsal prodávající, že ukončuje celý proces koupě, aniž by k tomu měl oprávněný důvod. Prodávající měl přitom sdělit, že nemá zajištěno financování. Téhož dne vyzval žalovanou k vrácení rezervačního poplatku včetně úroků. Bezdůvodným odmítnutím uzavřít kupní smlouvu žalobce porušil smluvní povinnosti stanovené v čl.1.1, 2.2, v důsledku čehož vznikl prodávající nárok na úhradu smluvní pokuty dle čl. 4.1.rezervační smlouvy a právo na její započtení oproti nároku žalobce na vrácení složeného poplatku. Žalobce byl prodávající o postoupení pohledávky z rezervační smlouvy informován oznámením ze dne , datum, , čímž došlo nejpozději k zesplatnění. Následně byl informován prostřednictvím právního zástupce žalované, že prodávající postoupila pohledávku vzniklou z titulu porušení smluvních povinností žalobce z rezervační smlouvy – nezajištění financování kupní ceny. A že tuto započetl oproti pohledávce na vrácení složeného poplatku.5. V rámci jednání žalovaná doplnila, že uzavřením smlouvy dne 19.1. žalobce potvrdil trvání povinností stanovených v čl.1.1. a 2.2. rezervační smlouvy. Žalovaná žádný zákon neobchází, naopak žalovaná je pouze platebním místem a s rezervačním poplatkem není oprávněna volně nakládat. Konečně odkazuje rovněž na rozsudek Okresního soudu v , adresa, sp. zn. , spisová značka, ze dne , datum, , podle kterého dojde-li k nesplnění podmínek banky pro poskytnutí úvěru až po složení depozita (rezervačního poplatku) není toto důvodem pro prominutí smluvní pokuty.6. Soud vzal ve smyslu § 120 odst. 3 o.s.ř. za nesporné tvrzení účastníků, že dne , datum, uzavřeli žalobce, žalovaná a , tituly před jménem, , jméno FO, rezervační smlouvu, na jejímž základě žalobce složil na účet žalované rezervační poplatek ve výši , částka, a že návrh kupní smlouvy byl žalobci zaslán , datum, .7. Soud v řízení provedl dokazování v následujícím rozsahu a učinil tato skutková zjištění:8. Žalovaná a žalobce si sjednali prohlídku dne , datum, na adrese , Anonymizováno, , Anonymizováno, . Dne , datum, žalobce sdělil, že předal kontakt na žalovanou své finanční poradkyni. Dne , datum, žalobce navrhl termíny na podpis RS a složení zálohy s tím, že ještě potřebuje návrh kupní smlouvy. Dne , datum, žalovaná potvrdila přijetí zálohy s tím, že zažádá o vytvoření KS (zjištěno z dvou fotografii messengerové komunikace ze dne , datum, až , datum, mezi žalobcem a , jméno FO, ).9. V emailu ze dne , datum, žalobce navrhl úpravu rezervační smlouvy tak, že v ní bude uvedeno, že na pozemku stále figuruje nebankovní zástava, neboť pokud bude zástava trvat ke dni podpisu, je důležité, aby to bylo uvedeno. Dále posunul termín podepsání smlouvy o měsíc, když navržený termín do konce měsíce, nereflektoval možnost nějakého zpoždění, když i přes stále chybějící návrh kupní smlouvy, který potřebuje projít s právníkem, doufá v uzavření do konce měsíce. Zároveň oznámil, že financování bude probíhat formou hypotéky a podle prvních odhadů to nebude žádný problém (zjištěno z emailu žalobce zaslaného žalované ze dne , datum, v , Anonymizováno, :, Anonymizováno, hodin)10. Žalovaná reagovala emailem , jméno FO, z téhož dne, že rezervační smlouva (RS) nebude prodloužena o měsíc. Časová osa je následující. Po podepsání , Anonymizováno, a složení rezervace jsou vytvořeny návrhy , Anonymizováno, a úschovy do 3-4 pracovních dnů. Po provedení revize , Anonymizováno, a úschovy se přejde k podpisům (cca 1 týden), dále se čeká na čerpání hypotéky, přepis katastr vlastnického práva je 23 dnů cca + zápis hypo. Časová osoba jen ukazuje kdy má být uzavřena , Anonymizováno, , ve které budou dle dohody prodávajícího a kupujícího další termíny, které budou ladit s čerpáním hypotéky, aby měl kupující dost času a vše se stihlo, že chápe obavu, ale je zbytečné psát další lhůtu, když budou v , Anonymizováno, . Dále uvedl, že se zástava na LV netýká parcely žalobce, tudíž se nebude psát do , Anonymizováno, (zjištěno z emailu žalované zaslaného žalobci dne , datum, v , Anonymizováno, :, Anonymizováno, :, Anonymizováno, , předmět vzory).11. Dne , datum, , jméno FO, zaslala , jméno FO, email, se sdělením, že scóring žádosti o hypoteční úvěr žalobce byl ukončen, bonita i registry jsou v pořádku. Pro pokračování je nutné doložit mimo jiné originál žádosti, kontakt na osobu, která umožní přístup odhadci, návrh kupní smlouvy, , Anonymizováno, paní , jméno FO, s uvedeným rodinným stavem, prohlášení o daňovém rezidenství p. , jméno FO, , výmaz zástavního práva z rozhodnutí správního orgánu k zajištění neuhrazené daně Pokud na nemovitosti vázne zástavní právo nebankovního subjektu, musí smlouva obsahovat podmínky jeho výmazu. Dále je popsán způsob úhrady a kupní ceny a zdůrazněno, že nebankovní subjekt musí vydat souhlas s popsaným postupem (zjištěno z emailu ze dne , datum, ve věci , Anonymizováno, , Jméno žalobce, resp. emailu od , jméno FO, . , jméno FO, ve věci , Anonymizováno, , Jméno žalobce, ze dne , datum, v , Anonymizováno, :, Anonymizováno, ).12. , tituly před jménem, , jméno FO, jako pr