21 C 100/2022-711 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobkyně se žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne 9. 6. 2022 domáhala zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví a zaplacení částky 324 843 Kč, následně po rozšíření žaloby zaplacení částky 423 844 Kč z titulu náhrady škody. Soud usnesením ze dne 22. 6. 2023, č. j. 21 C 100/2022-488, z tohoto řízení vyloučil řízení v části, ve kterém se žalobkyně domáhala po žalovaných zaplacení částky 423 844 Kč, k samostatnému projednání, a to v řízení pod sp. zn. , spisová značka, . Předmětem tohoto řízení je zrušení a vypořádání spoluvlastnictví nemovitosti – pozemku p. č. , hodnota, , v k. ú. , adresa, , jehož součástí je budova č. p. 594, vše zapsané na LV č. , hodnota, , v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště , adresa, (dále jen „Nemovitost“). Žalobkyně je vlastníkem 1/4 nemovitosti, žalovaný č. 1 je vlastníkem 1/4 nemovitosti, žalovaný č. 1 a žalovaná č. , hodnota, mají ve společném jmění manželů spoluvlastnický podíl na nemovitosti ve výši 1/8 a žalovaná č. 3 je spoluvlastníkem v rozsahu 3/8 nemovitosti. Žalobkyně nemovitost zdědila po svých předcích, zatímco žalovaní nemovitost nabyli za podivných okolností, kdy zdůrazňovala, že žalovaný č. 1 a žalovaná č. 3 nabyli každý ¼ nemovitosti na základě darovací smlouvy od , tituly před jménem, , jméno FO, a to nedlouho před jeho smrtí, navíc žalovaný č. 1ještě dříve i více nemovitostí od tohoto dárce. Žalobkyně v žalobě tvrdila, že její práva ke správě společné věci jsou ze strany žalovaných soustavně porušována, když se o všech rozhodnutích spoluvlastníků dozvídá až ex post po zdlouhavých urgencích. Dle žalobkyně má každý spoluvlastník právo k celé věci, přičemž toto právo je zároveň omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka. Práva všech spoluvlastníků jsou totožná a žádný nemá zásadní přednost. Každý ze spoluvlastníků je proto oprávněn ke správě společné věci a zároveň by mezi spoluvlastníky měla panovat spoluvlastnická loajalita, kdy každý spoluvlastník nakládá se svým podílem podle své vůle, ale nečiní tak na újmu ostatním spoluvlastníkům. Žádný ze spoluvlastníků nesmí být vyloučen ze správy společné věci a většinový spoluvlastník je povinen menšinovému spoluvlastníku poskytnout prostor pro vyjádření názoru a předem ho seznámit se svými úmysly. Žalobkyně má za to, že žalovaní se společnou nemovitostí nenakládají v souladu s principy řádné správy a při dodržení péče řádného hospodáře. Žalovaní se sice rozhodli rekonstruovat alespoň některé byty, ale naprosto nekoncepčním způsobem, ve velmi špatné kvalitě a bez možnosti kontroly ze strany žalobkyně, která je vystudovanou stavební inženýrkou s dlouholetou praxí v oblasti nemovitostí a jejich správy, tedy má značné zkušenosti v oboru a může přispět svými realistickými návrhy. Celkový stav nemovitosti je zanedbaný, což dává žalovaným žalobkyně za vinu. Žalovaní pronajímají byty v průměru za 107 Kč/m2 měsíčně a nebytové prostory za 116 Kč/m2, tedy hluboko pod tržní cenou měsíčního nájemného v předmětné lokalitě, která přesahuje 300 Kč/m2, a dokonce pod cenou sociálního nájemného určeného radnicí MČ Prahy 5, které je ve výši 150 Kč/m2. Žalobkyně s tímto jednáním opakovaně vyjadřovala svůj nesouhlas, ale návrhy žalobkyně a jejího manžela na nájem prostor s vyšším nájemným žalovaní odmítli. Za těchto okolností, kdy není mezi všemi spoluvlastníky možná shoda či spolupráce, je pro žalobkyni velmi obtížné setrvávat ve spoluvlastnictví s žalovanými. Žalovaní soustavně ignorují žádosti žalobkyně o poskytnutí informací o strategii pro správu nemovitosti do budoucna a poskytnutí kopií všech uzavřených nájemních smluv. Jednáním žalovaných je dle názoru žalobkyně záměrně snižována hodnota jejího spoluvlastnického podílu a z jednání žalovaných lze důvodně usuzovat, že záměrem žalovaných je získat spoluvlastnický podíl žalobkyně pod tržní cenou. Žalobkyně žalovaným opakovaně navrhovala vedení konstruktivního jednání o vypořádání spoluvlastnictví nemovitosti. Žalobkyně považuje za nejvýhodnější pro všechny prodej celé nemovitosti či rozdělení nemovitosti na bytové jednotky. Alternativně žalobkyně navrhovala žalovaným též odkoupení jejich spoluvlastnických podílů, nebo odkoupení jejího spoluvlastnického podílu, což byla jediná možnost, o které byli žalovaní ochotni jednat, ale žalobkyni navrhovali odkoupení jejího spoluvlastnického podílu za částku ne vyšší než 6 mil. Kč. Odborný odhad renomované realitní kanceláře (Engel Voelkers) přitom odhaduje, že se hodnota nemovitosti pohybuje v rozmezí 80–89 mil. Kč, spoluvlastnický podíl žalobkyně by tedy představoval hodnotu 20 mil. Kč. Žalobkyně má zato, že nemovitost je možno rozdělit, navrhla i konkrétní způsob. Eventuelně žalobkyně požadovala podle zákona, aby soud přikázal nemovitost do jejího vlastnictví s tím, že by jí byla uložena povinnost žalovanému č. 1 zaplatit částku 20 mil. Kč, žalovanému č. 1 a žalované č. 2 částku 10 mil. Kč a žalované č. 3 částku 30 mil. Kč. Jako třetí možný způsob rozhodnutí soudu navrhla přikázání nemovitosti do vlastnictví žalovaných a uložení povinnosti žalovaným zaplatit žalobkyni podle jednotlivých podílů celkem částku 20 mil. Kč.2. Žalovaní ve svém vyjádření ze dne 22. 7. 2022 uvedli, že nepovažují žalobu za důvodnou a navrhli její zamítnutí. Žalovaní připustili, že v rámci spoluvlastnictví dochází mnohdy k názorovým střetům týkajících se způsobu užívání nemovitosti ve spoluvlastnictví a nutnosti investic, ale není úmyslem žalovaných působit úmyslně či neúmyslně škody na nemovitosti nebo snad přímo žalobkyni. Dále žalovaní uvedli, že si nejsou vědomi toho, že by porušovali své zákonné povinnosti vůči žalobkyni, když při rozhodování o běžné správě spoluvlastníci rozhodují většinou hlasů, při rozhodování o významných záležitostech jsou nezbytné dvě třetiny hlasů a pouze ve výjimečných případech je nutný souhlas všech spoluvlastníků. Žalovaní ve svém vyjádření uvedli, že zásadně nesouhlasí s rozdělením podílového spoluvlastnictví, tedy rozdělení domu na jednotky. Žalovaní považovali požadavek na přikázání nemovitosti do vlastnictví žalobkyně a uložení povinnosti žalobkyni zaplatit žalovanému č. 1 částku 20 mi. Kč, žalovanému č. 1 a žalované č. 2 částku 10 mil. Kč a žalované č. 3 částku 30 mil. Kč za nesmyslný, když žalobkyně nedokládá žádný znalecký posudek, který by stanovil cenu nemovitosti. Žalovaní uvedli, že žalobkyni nikdy za její spoluvlastnický podíl nenabídli 6 mil. Kč, protože jsou si vědomi cen nemovitostí v Praze. Všechny pokusy o domluvu se žalobkyní ale ztroskotaly z důvodu nerealistické představy žalobkyně o hodnotě jejího spoluvlastnického podílu. Žalovaní se o dům starají a v rámci možností ho rekonstruují, a to i z výnosů z nájmů, které si na rozdíl od žalobkyně nenechávají vyplácet.3. Žalovaní učinili svým podáním ze dne 30. 3. 2023 vzájemný návrh, kterým ve smyslu § 1155 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen jako o. z.), navrhli, aby soud zrušení spoluvlastnictví odložil o dva roky, a to z důvodu zabránění majetkové ztrátě na straně žalovaných, kteří od okamžiku vzniku spoluvlastnictví investují do nemovitosti veškeré finanční prostředky vygenerované z pronájmů a postupně přistupují k rekonstrukci jednoho bytu za druhým. Do doby kompletního dokončení rekonstrukce nemohou žalovaní očekávat adekvátní návratnost své investice. Žalobkyně požaduje v rámci vypořádání přikázat do svého vlastnictví největší a nejmoderněji zrekonstruované byty č. 7, 8 a 9, což žalované jednoznačně poškozuje. Aby bylo možné spoluvlastnictví zrušit a vypořádat, je tedy dle žalovaných nutné počkat, až bude nemovitost kompletně zrekonstruovaná, což odhadují, že nastane za 24 měsíců. Předčasné rozdělení nemovitosti by podle žalovaných představovalo ztrátu žalovaných v řádech milionů korun a nemožnost kvůli neshodám rekonstrukci celé nemovitosti dokončit.4. Žalobkyně ve svém vyjádření ze dne 24. 4. 2023 uvedla, že s návrhem žalovaných nesouhlasí, když cílem rozdělení je mimo jiné narovnání dosavadních nefunkčních spoluvlastnických vztahů. Ve svém vyjádření ze dne 20. 7. 2023 dále uvedla, že tvrzení žalovaných o dokončení rekonstrukce nemovitosti v příštích dvou letech je zcela nepodložené a nerealistické, když žalovaní dle žalobkyně dosud neučinili žádné kroky k přípravě rekonstrukce. Žalovaní ani přes výzvu soudu neuvedli žádné konkrétní parametry údajně plánované rekonstrukce ani její cenový rámec, rozpočty jednotlivých prací a způsob financování. Žalovaní nepředložili žádný projekt, poptávku, cenovou nabídku ani žádné žádosti o veřejnoprávní povolení. Tvrzení žalovaných tak dle žalobkyně nemohou být důvodem pro odložení vypořádání spoluvlastnictví k nemovitosti.5. Soud provedl dokazování listinami, které navrhli a předložili účastníci, výslechem účastníků, znaleckým posudkem a výslechem znalce (§ 120 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen jako o. s. ř.) ve spojení s § 125 o. s. ř., § 126 o. s. ř., § 127 o. s. ř. a § 129 odst. 1 o. s. ř.). Potřeba provedení důkazů dalšíc