28 C 190/2023-184 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobce se žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne 20. 6. 2023 domáhal určení, že je vlastníkem nemovitosti, jednotky č. , Anonymizováno, , byt, vymezené v budově č.p. , Anonymizováno, v obci , adresa, , části obce a k.ú. , adresa, , stojící na pozemcích parc. č. , hodnota, v k.ú. , adresa, , s níž je spojen spoluvlastnický podíl na společných částech budovy č.p. , Anonymizováno, o velikosti ideálních 74/8406 (dále také jako „nemovitost“ a „byt“), s odůvodněním, že žalobce nabyl byt děděním po svém otci, , jméno FO, , narozeném , datum, . Cena bytu byla stanovená oceněním společnosti , právnická osoba, . ke dni 7. 9. 2022 a činila 7 420 000 Kč. V katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti vedena žalovaná, a to na základě kupní smlouvy o převodu bytu ze dne 16. 11. 2022. Žalobce je jediným společníkem společnosti , Anonymizováno, . (dále také jako „společnost“), jediným jednatelem této společnosti je matka žalobce, , tituly před jménem, , jméno FO, , narozená , datum, . Žalobcova společnost uzavřela dne 12. 7. 2021 smlouvu o úvěru se společností , právnická osoba, . (dále také jako „věřitel 1“), na základě, které věřitel 1 poskytl společnosti úvěr ve výši 2 780 000 Kč, který se společnost zavázala splatit v dohodnutých splátkách nejpozději 12. 7. 2041, k zajištění tohoto úvěru zřídil žalobce ve prospěch věřitele 1 zástavní právo k nemovitosti. Věřitel 1 zesplatnil úvěr z důvodu zahájení insolvenčního řízení týkající se jednatele společnosti a vyzval společnost k okamžité úhradě úvěru. Žalobcova společnost uzavřela dne 17. 1. 2022 smlouvu o úvěru se společností , právnická osoba, . (dále také jako „věřitel 2“), na základě, které věřitel 2 poskytl společnosti úvěr ve výši 4 200 000 Kč, který byl v převážném rozsahu čerpán za účelem splacení úvěru poskytnutého věřitelem 1, společnost se zavázala poskytnutý úvěr splatit do devíti měsíců ode dne poskytnutí úvěru. K zajištění úvěru žalobce zřídil ve prospěch věřitele 2 zástavní právo k nemovitosti. Společnost byla povinna nejpozději 19. 10. 2022 splatit úvěr věřiteli 2, žalovaná nabídla žalobci řešení situace převodem bytu žalobcem na žalovanou a následným zpětným leasingem bytu. S tím, že žalovaná žalobci poskytne peněžní prostředky formou koupě bytu a úhrady jeho kupní ceny s tím, že si žalobce od žalované byt následně pronajme a formou zvýšeného nájemného poskytnuté peněžní prostředky žalované splatí a následně si byt od žalované za zůstatkovou cenu odkoupí zpět. Dne 16. 11. 2022 uzavřel žalobce se žalovanou kupní smlouvu, na základě které žalobce převedl nemovitost na žalovanou za kupní cenu 5 100 000 Kč, kupní smlouva neobsahovala žádná vedlejší ujednání upravující právo zpětné koupě. Dne 24. 10. 2022 uzavřel žalobce se žalovanou nájemní smlouvu na dobu určitou od 1.11. 2022 do 31. 10. 2023 s automatickou roční prolongací, nájemné bylo sjednáno ve výši 38 830 Kč měsíčně. V nájemní smlouvě bylo sjednáno předkupní právo žalobce k bytu. Dne 9. 5. 2023 vypověděla žalovaná žalobci nájem bytu z důvodu, že žalobce za dobu tří měsíců neuhradil sjednané nájemné za užívání bytu. Dle žalobce byly při uzavření kupní smlouvy a převodu bytu naplněny znaky lichvy, když žalovaná zneužila svého hospodářského postavení k dosažení zřejmé a nedůvodné nerovnováhy ve vzájemných právech a povinnostech stran, žalobce uzavíral kupní smlouvu v přesvědčení, že se jedná o tzv. zpětný leasing bytu, toto však v uzavřených smlouvách nebylo sjednáno, když bylo sjednáno pouze předkupní právo k nemovitosti, mylné přesvědčené o sjednání zpětného leasingu v žalobci vyvolala žalovaná prezentací své nabídky. Žalovaná přiměla žalobce uzavřít kupní smlouvu o převodu bytu a smlouvy o nájmu bytu, které byly pro žalobce krajně nevýhodné. Popsané jednání odporuje dobrým mravům, je tak patrné, že kupní smlouva je neplatným právním jednáním.2. Podáním ze dne 10.8.2023 navrhl žalobce změnu žaloby, s tím, že se domáhal jednak určení vlastnictví k předmětnému bytu, ale dále v souvislosti s tím navrhl, aby byla žalobci v takovém případě uložena povinnost zaplatit žalované částku ve výši 5 100 000 Kč, ve lhůtě 3 měsíců od právní moci rozsudku, nevznikla tedy potřeba poučení soudu o doplnění petitu žaloby. (k tomu srov. NS ČR sp.zn. 30 Cdo 1666/2000) Změna žaloby byla soudem připuštěna na ústním jednání dne 23.7.2024. V dalším vyjádření ze dne 12.10.2023 žalobce uvedl, že trvá na tom, že žalovaná zneužila jeho finanční tísně, vycházel z toho, co mu žalovaná přislíbila, že způsobem řešení je zpětný leasing, což je podle žalobce běžné označení tohoto finančního produktu.3. Žalobce se tedy podanou žalobou domáhal určení, že je výlučným vlastníkem jednotky č. , Anonymizováno, , byt, vymezené v budově č.p. , Anonymizováno, v obci , adresa, , části obce a k.ú. , adresa, , stojící na pozemcích parc. č. , hodnota, v k.ú. , adresa, , s níž je spojen spoluvlastnický podíl na společných částech budovy č.p. , Anonymizováno, o velikosti ideálních 74/8406 s tím, že takovém případě žalované zaplatí částku ve výši 5 100 000 Kč ve lhůtě 3 měsíců.4. Žalovaná se k žalobě vyjádřila podáním ze dne 20. 7. 2023. Nesporovala, že dne 12. 10. 2022 uzavřela se žalobcem kupní smlouvu k nemovitosti, ve znění dodatku č.1 ze dne 16. 11. 2022, jímž došlo k úpravě ujednání o úhradě kupní ceny za převod vlastnického práva k bytu. Žalovaná uhradila žalobci kupní cenu ve výši 5 100 000 Kč, a to tak, že částku ve výši 5 013 200 Kč poukázala na účet společnosti , právnická osoba, ., část kupní ceny ve výši 51 007 Kč poukázala na účet Společenství vlastníku jednotek domů , adresa, a část kupní ceny ve výši 35 793 Kč poukázala na účet určený žalobcem v kupní smlouvě. Společnost společně s žalobcovou matkou, jediným jednatelem společnosti, žalovanou kontaktovala za účelem řešení situace týkající se poskytnutých úvěrů společnosti žalobce. Po celou dobu komunikoval s matkou žalobce , jméno FO, . , jméno FO, , ten mimo úvěrového financování navrhl i další možnosti řešení. V rámci komunikace matka žalobce předložila ing. , jméno FO, konkurenční nabídku společnosti , Anonymizováno, . Matka žalobce řešila finanční situaci společnosti dlouhodobě, a nejen se žalovanou. Finální verze kupní smlouvy byla připravena a podepsána 12. 10. 2022. Žalobce, respektive jeho matka, nejprve provedli konsolidaci úvěru od společnosti , Anonymizováno, a za necelé tři měsíce již refinancování této konsolidace. Financování společnosti řešila matka žalobce, nikoli sám žalobce, rovněž se podílela na finalizaci dědické dohody, na jejímž základě žalobce byt zdědil, v této dědické dohodě byl byt oceněn částkou 5 300 000 Kč. K podpisu smluv došlo dne 12. 10. 2022 na ÚMČ Praha 13, za účasti žalobce i matky žalobce, přítomen byl také Ing. , jméno FO, . Žalovaná dále uvedla, že žalobce ve svém žalobním návrhu porovnává minimální hodnotu nemovitosti s kupní cenou, což není možné. Pokud žalobce vychází z ocenění , právnická osoba, , jednalo se o stanovení obvyklé ceny a šlo pouze o interní ocenění, nikoli o znalecký posudek. Žalovaná je přesvědčena, že objektivní znaky lichvy nebyly ani zčásti naplněny, když žalobce neúměrné zkrácení pouze tvrdí, nicméně ničím neprokazuje a jím předložené podklady svědčí spíše o tom, že k žádnému neúměrnému zkrácení žalobce nedošlo. Žalovaná ani nezneužila svého hospodářského postavení ani nezneužila závislosti slabší strany. Parametry zpětného leasingu poskytovaného žalovanou byly zřejmé od samého počátku a žalobce, i matka žalobce, byli s těmito parametry detailně seznámeni, přesvědčení žalobce o zpětném leasingu tak bylo správné, neboť ze strany žalované byl poskytnut zpětný leasing. Ten byl vtělen do dvou smluv, kupní smlouvy a nájemní smlouvy. V případě kupní smlouvy se jedná o standartní kupní smlouvu na nemovité věci, kupní cena v této smlouvě neměla odpovídat tržní ceně, v případě zpětného leasingu se cena se cena odvíjí s ohledem na mnohé proměnné, cena byla sjednána s ohledem na výši dluhů, výši budoucího nájemného a výši kupní ceny v případě zpětného odkupu a délce trvání zpětného leasingu. Zaplacené nájemné nemělo být jakkoli zohledňováno při případné budoucí koupi bytu žalobcem. Ohledně změny žaloby učiněné žalobcem žalovaná uvedla, že s tím, aby byla žalobci v případě určení vlastnictví v jeho prospěch prodloužena doba k úhradě kupní ceny ve výši 5 100 000 na dobu tří měsíců nesouhlasila, namítala, že představuje neúměrné zvýhodnění žalobce. Žalovaná v doplnění vyjádření ze dne 6.11.2023 uvedla, že nebyly naplněny znaky lichvy dle ust. § 1796 o.z. ani nedošlo ze strany žalované ke zneužití jejího hospodářského postavení dle ust. § 433 ve spojení s ust. § 580 o.z. a žalobce nebyl při uzavírání smlouvy uveden v omyl dle ust. § 583 o.z. a kupní smlouva není v rozporu s dobrými mravy dle ust. § 580 o.z. Podle přesvědčení žalované je uzavřená kupní smlouva platná a jednání žalobce účelové.5. Ze všech shora uvedených důvodů navrhla žalovaná zamítnutí žaloby.6. Soud provedl dokazování všemi listinami, které navrhli a předložili účastníci (ust. § 120 o