28 C 479/2023-155 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobkyně se žalobou podanou ke zd. soudu dne 19.12.2023 domáhala po žalované zaplacení žalované částky s příslušenstvím s tvrzením, že dne 6.9.2020 uzavřela se žalovanou smlouvu o nájmu bytu, jejímž předmětem byla bytová jednotka č. , Anonymizováno, , na adrese , adresa, . Ke smlouvě byl uzavřen dne 31.8.2022 dodatek č. 1, jímž došlo k dohodě o zvýšení nájemného. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou, do 30.9.2021, s možností prolongace, následně došlo k prodloužení doby nájmu do 30.9.2023. Dle čl. VIII odst. 1 uzavřené nájemní smlouvy žalobkyně uhradila žalované peněžitou jistotu ve výši 20 000 Kč, v hotovosti k rukám žalované. Po skončení nájmu došlo k protokolárnímu předání bytu žalované, dne 4.10.2023. Stav bytu byl shledán bez závad. Žalovaná byla povinna žalobkyni vrátit složenou jistotu a dále zaplatit úroky z jistoty od jejího poskytnutí do skončení nájmu. Dle protokolu po předání bytu mělo být žalovanou provedeno celkové vyúčtování a vrácení přeplatku za rok 2022, do 30 dnů od předání bytu. Žalovaná neuhradila žalobkyni zaplacenou jistotu ani úrok z jistoty, který žalobkyně vyčíslila částkou 3 400 Kč, proto žalobkyně požadovala i zákonný úroku z prodlení z neuhrazené jistoty.2. Podáním ze dne 12.8.2024 a ze dne 26.8.2024 žalobkyně provedla vyčíslení nároku ve výši 3 400 Kč, která představuje úroky z jistoty dle ust. § 2254 odst. 2 obč.zák. za období od 9.11.2020 do 6.11.2023, v roce 2020 ve výši 2,7% p.a., v roce 2021 ve výši 3 % p.a., v roce 2022 ve výši 5% p.a., v roce 2023 ve výši 6% p.a. a v roce 2024 ve výši 5,7% p.a.3. Na jednání soudu konaném dne 10.6.2024 žalobkyně vzala žalobu o částku ve výši 4 960 Kč s příslušenstvím a dále o částku ve výši 3 877 Kč s příslušenstvím zpět, z důvodu úhrady těchto částek žalovanou po podání žaloby. V tomto rozsahu soud řízení zastavil dle ust. § 96 odst. 1, 2 a 3 o.s.ř. (výrok II.)4. Žalobkyně se tak po částečném zpětvzetí žaloby podanou žalobou domáhala po žalované zaplacení částky ve výši celkem 11 163 Kč se zákonným úrokem z prodlení od 6.11.2023 do zaplacení a dále zákonného úroku z prodlení z částek, které žalovaná uhradila a dále samostatné částky ve výši 3 400 Kč představující úrok z úvěru ze složené jistoty.5. Žalovaná se žalobou nesouhlasila. Ve vyjádření k žalobě ze dne 6.2.2024 potvrdila, že mezi žalobkyní a žalovanou byla dne 6.9.2020 uzavřena smlouva o nájmu, jejímž předmětem byl byt na adrese , adresa, , ve znění dodatku č. 1, kde si strany ujednaly zvýšení nájemného. Žalovaná rovně potvrdila, že žalobkyně jí předala dne 6.9. 2020 jistotu ve výši 20 000 Kč. Nájemní vztah byl ukončen ke dni 30.9.2023. Žalovaná zaslala dne 2.1.2024 žalobkyni vyúčtování kauce a na účet žalobkyně zaslala částku ve výši 4 960 Kč a dne 6.2.2024 dále částku 3 877 Kč, která představuje rozdíl mezi původně strženou částkou za prodlení ve výši 4 000 Kč a skutečnou výší úroku z prodlení 123 Kč. Ohledně zbývající částky kauce uvedla, že žalobkyně nezajistila v rozporu s nájemní smlouvou v bytě drobné opravy, byt předala nevymalovaný, zdi byly špinavé a byly v nich díry, což neodpovídá běžnému opotřebení. Žalovaná dále zjistila, že žalobkyně způsobila poškození kuchyňské linky v hodnotě 9 500 Kč, které byla žalovaná nucena nechat opravit společností , právnická osoba, Náklady na opravy kuchyňské linky a opravu a výmalbu zdí žalovaná započetla na složenou kauci. Žalovaná dále namítala, že stav bytu při předání žalobkyní neodpovídal písemnému protokolu o předání bytu ze dne 4.10.2023 podepsanému ing. , jméno FO, a paní , jméno FO, . Ohledně nároku na úhradu úroku z úvěru uvedla, že tento nároku neuznává, neboť neodpovídá zákonnému znění a ani platné judikatuře.6. Ze všech uvedených důvodů navrhla žalovaná zamítnutí žaloby.7. Soud provedl dokazování všemi listinami, které navrhli a předložili účastníci (ustanovení § 120 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, dále jen jako „o.s.ř.“ ve spojení s ustanovením § 129 odst. 1 o.s.ř.) a dále v řízení vyslechl svědky ing. , jméno FO, , , jméno FO, a , jméno FO, (ustanovení § 126 o.s.ř.). Potřeba provedení důkazů dalších v řízení najevo nevyšla (ustanovení § 120 odst. 3 věta prvá o.s.ř.), na základě provedených důkazů měl soud dostatek podkladů pro rozhodnutí.8. V řízení byl provedeným dokazování prokázán následující skutkový děj:9. Soud vycházel z nesporného, že mezi žalobkyní a žalovanou byla dne 6.9.2020 uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem byla bytová jednotka č. , Anonymizováno, , na adrese , adresa, ve vlastnictví žalované. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 30.9.2021 s automatickou možností prodloužení vždy o jeden rok. Dne 6.9.2020 převzala žalovaná v souvislosti s uzavřenou smlouvou v hotovosti částku ve výši 20 000 Kč jako kauci – peněžitou jistotu, která měla být použita dle čl. VIII smlouvy na úhradu nedoplatků či nutných oprav bytu vzniklých nešetrným jednáním nájemce nájemného příp. splnění jiných povinností vyplývajících z nájmu při skončení nájmu. Dle čl. VII odst. i) byl nájemce po dobu trvání nájmu povinen mimo jiné zabezpečovat drobné opravy a běžnou údržbu pronajatého bytu vč. jeho příslušenství (bílení – malování), údržbu podlah, dveří, oken, zdí, zařizovacích předmětů, zásobovacích vedení a zabezpečovat místnosti proti škůdcům (krysy, hmyz apod.). Přílohu uzavřené nájemní smlouvy tvořily listiny – výpočtový list, protokol o převzetí bytu a čestné prohlášení nájemce o počtu členů jeho domácnosti. Dodatkem č. 1 ze dne 31.8.2022 došlo ke zvýšení nájemného na částku 21 000 Kč měsíčně, výše dohodnutých záloh dle čl. III smlouvy zůstala beze změn. (prokazováno nájemní smlouvou) Dne 4.10.2023 došlo k protokolárnímu předání bytu žalobkyní majiteli bytu. Žalobkyni zastupoval ing. , jméno FO, , žalovanou paní , jméno FO, . Dle protokolu o vrácení bytu majiteli byly téhož dne předány všechny klíče k domu, bytu a příslušenství a zaznamenány hodnoty měřidel. Celkový stav bytu a vybavení byl dle protokolu kompletní, bez závad a odpovídal běžnému opotřebení. Výslovně bylo zmíněno vybavení, mimo jiné v kuchyni kuchyňská linka a spotřebiče, výmalba bytu byla uvedena bez závad. (prokazováno protokolem o převzetí bytu – vrácení majiteli ze dne 4.10.2023). Dne 18.11.2023 byla žalované zaslána předžalobní výzva k úhradě dlužné jistoty ve výši 20 000 Kč, úroku z prodlení od 5.11.2023 ve výš 130 Kč a dále částky 3 400 Kč představující úrok z úvěru od roku 2020. (prokazováno předžalobní výzvou, vč. dokladu o odeslání) Ohledně zamýšleného zvýšení nájemného a prodloužení nájmu v červnu roku 2023 probíhala e-mailová korespondence mezi žalobkyní, její právní zástupkyní a žalovanou. (prokazováno e-maily) Žalovaná zaslala dne 2.1.2024 žalobkyni k rukám ing. , jméno FO, vyúčtování kauce, kde s odkazem na ust. čl. VIII body 1,4 odečetla ze složené kauce částku ve výši 11 040 Kč za práce v bytě a opravy děr a nerovností stěn vč. výmalby a sanitární údržbářské činnosti a dopravu a dále částku ve výši 4 000 Kč za prodlení s placením nájemného. Zbývající částka ve výši 4 960 Kč měla být vrácena žalobkyni na její účet. Platba byla provedena dne 4.1.2024. Další částka ve výši 3 877 Kč jako vypořádání kauce byla vyplacena žalobkyni dne 6.2.2024. (prokazováno vyúčtováním kauce, dokladem o odeslání, potvrzeními o platbách) Žalované byla firmou , právnická osoba, vystavena dne 4.12.2023 faktura za práce provedené v bytě – opravy nerovností stěn vč. výmalby, výměny okenní sítě, sanitární údržbářské činnosti a dopravu ve výši celkem 11 040 Kč. (prokazováno fakturou)10. Před předáním bytu pronajímateli probíhala na úrovni žalobkyně a zástupkyně žalované e-mailová korespondence, která se týkala termínu předání bytu. Původní termín byl dne 30.9.2023 v 15.00 hod. Žalovaná dne 7.9.2023 upomínala žalobkyni ohledně dlužné platby nájemného za měsíc srpen 2023. Žalobkyně byla již dne 25.9.2023 upozorněna na skutečnost, že žalovaná se nemůže ze závažných rodinných důvodů zúčastnit předání bytu, a byt převezme její zástupkyně v náhradním termínu; navrhovala buď 2.10.2023 nebo 4.10.2023. Žalobkyně s tímto souhlasila, uvedla, že bude pro účely předání bytu rovněž zastoupena dle plné moci ing. , jméno FO, , na kterého předala kontaktní údaje a požádala o předložení plné moci pro , jméno FO, . Při předání bytu mělo být dle žalobkyně řešeno protokolární předání bytu, způsob vrácení kauce a potvrzení a odsouhlasení vyúčtování služeb za rok 2022 a 2023 a způsob úhradu přeplatku/nedoplatku. Dne 30.9.2023 žalobkyně sdělila žalované, že neobdržela odpověď ohledně náhradního termínu předání a proto žalobkyni její zástupce dne 30.9.2023 očekával v bytě. Opětovně požádala o prokázání plné moci pro paní , jméno FO, . Dne 6.11.2023 žalobkyně žalovanou vyzvala k vrácení kauce ve výši 20 000 Kč s odkazem na předávací protokol ze dne 4.10.2023, a to nejpozději do 13.11.2023, na účet žalobkyně. Dne 7.11.2023 žalobkyně žalovanou vyzvala k předložení vyúčtování s odkazem na předávací protokol ze dne 4.10.2023. (prokazováno e-maily.) Dne 30.9.2023 pořídil zást