5 C 533/2020-339 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobci se svým podáním ze dne 15. 10. 2020, které bylo soudu doručeno téhož dne, domáhali prostřednictvím zdejšího soudu určení výše měsíčního nájemného bytu č. , hodnota, , o rozloze 74 m², s dispozicí 3+1, situovaného ve 4. nadzemním podlaží domu č. p. , Anonymizováno, , postaveném na pozemku p. č. , hodnota, zapsaném v Katastru nemovitostí vedeném , Anonymizováno, , Katastrální pracoviště , adresa, , pro obec , adresa, , k. ú. , adresa, , který užívá žalovaný, a to na částku 15 500 Kč měsíčně. Zároveň žádali o zaplacení dluhu na nájemném za dobu od podání žaloby do rozhodnutí ve věci samé.2. Žalovaný uvedl, že se zvýšením nájemného nesouhlasí, přičemž zejména poukázal zejména na délku trvání nájmu a stav předmětného bytu, když byt byl bez vybavení a vše pořizoval žalovaný. Zvýšení nájemného považuje, vzhledem k okolnostem, za nepřiměřené. Navrhoval zvyšování nájemného podle inflace, s tím však žalobci nesouhlasili.3. Rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu 5 ze dne 26. 7. 2022, č. j. 5 C 533/2020 – 97, byla žaloba zamítnuta.4. Usnesením Městského soudu v Praze ze dne 2. 2. 2023, č. j. 36 Co 432/2022 – 128, byl rozsudek soudu I. stupně zrušen a věc mu byla vrácena k dalšímu řízení. V odůvodnění odvolací soud mj. uvedl, že nájemní vztah žalovaného a žalobců je třeba odvozovat od přechodu nájmu podle § 706 odst. 1 o. z., k němuž došlo v důsledku úmrtí nájemkyně bytu , adresa, . Jelikož v případě přechodu nájmu vstupují jeho účastníci do stávajících práv a povinností účastníků vztahu, je třeba vycházet z toho, že výše nájmu (resp. úhrady za užívání bytu) byla stanovena při uzavření původní nájemní smlouvy podle tehdy platných předpisů a podmínky pro aplikaci § 3074 odst. 2 je nutno mít za splněné. Odvolací soud uložil soudu I. stupně na základě provedení relevantních důkazů zjistit, jak by mělo být nájemné navýšeno.5. V řízení bylo provedeno dokazování listinnými důkazy, znaleckým posudkem znalce , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, , z oboru ekonomika – oceňování nemovitých věcí.6. Po zhodnocení všech provedených důkazů podle § 132 o. s. ř., kdy soud hodnotil každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy potom v jejich vzájemné souvislosti, dospěl soud k závěru, že žaloba byla podána důvodně.7. Z provedeného dokazování má soud za prokázaný následující skutkový stav:8. Žalobci jsou podílovými spoluvlastníky pozemku parc. č. , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, , bytový dům (prokázáno LV č. , hodnota, k.ú. , adresa, ). Žalobci jako pronajímatelé uzavřeli dne 21. 7. 2004 s žalovaným jako nájemcem smlouvu o nájmu bytu specifikovaného shora ve výroku I. V čl. 2 smlouvy si strany sjednaly nájemní smlouvu na dobu neurčitou ode dne 1. 6. 2004 s poznámkou, že se jedná o přechod užívacího práva po zemřelé , adresa, . V čl. 3 písm. a) si strany sjednaly výši nájemného a výši záloh na služby spojené s užíváním bytu s tím, že jejich výše byla stanovena podle cenových předpisů platných v době sjednání nájemní smlouvy (prokázáno smlouvou o nájmu bytu ze dne 21. 7. 2004). Výše nájemného byla ode dne 1. 1. 2012 zvýšena na částku 10 435 Kč, záloha na služby ve výši 395 Kč, celkem 10 830 Kč (prokázáno předpisem nájemného ze dne 19. 9. 2011). Žalobci zaslali žalovanému návrh na zvýšení nájmu bytu ze dne 19. 12. 2019, v němž navrhli zvýšit stávající nájemné o 4 065 Kč na částku 14 500 Kč měsíčně bez záloh na služby (prokázáno návrhem na zvýšení nájmu bytu). Žalovaný s návrhem nesouhlasil a navrhl postupné a nikoliv jednorázové zvyšování nájmu, například zvyšování nájemného podle inflace i po několik let postupně (prokázáno vyjádřením k návrhu na zvýšení nájmu). Žalobci zaslali žalovanému návrh na zvýšení nájmu bytu ze dne 1. 7. 2020, a to na částku 15 500 Kč měsíčně bez záloh, tedy zvýšení o 5 065 Kč oproti dosavadnímu nájemnému. Zásilka byla žalovanému odeslána dne 3. 7. 2020 a uložena dne 7. 7. 2020, neboť adresát nebyl zastižen (prokázáno návrhem na zvýšení nájmu bytu vč. stvrzenky a výpisem ze sledování zásilek ze dne 22. 7. 2020). V inzerci na webových stránkách , Anonymizováno, byly nabízeny vybrané byty k pronájmu v lokalitě Praha 5 (byty o dispozici 3+1, 3+kk a 2+1, v osobním vlastnictví, stav objektu dobrý/velmi dobrý/po rekonstrukci, o rozměrech 62-86m2) za měsíční nájemné od 15 808 Kč - 20 000 Kč (prokázáno 8 inzeráty na webových stránkách Sreality.cz).9. Soud s ohledem na závazný právní názor odvolacího soudu při dalším posouzení požadavku žalobců uplatněného v žalobě vycházel ze znaleckého posudku soudem ustanoveného znalce, tj. znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, ze dne 25. 7. 2024. Znalec určil tržní měsíční nájemné za pronájem předmětné bytové jednotky k datu 11. 6. 2024 po zaokrouhlení celkem na částku 18 000 Kč měsíčně.10. Z ostatních provedených důkazů nezjistil soud žádné další pro své rozhodnutí podstatné skutečnosti.11. Podle § 2249 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) neujednají-i si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout zájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. Podle odst. 2 prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Podle odst. 3 souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.12. Podle § 3 odst. 1 nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, ke zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě se pro konkrétní byt použijí následující způsoby: a) pořízení posudku znalce o výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt považována za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě, b) stanovení na základě prokazatelného doložení výše nejméně 3 srovnatelných nájemných.13. Na základě shora uvedeného vyšel soud ze závěrů znaleckého posudku, kdy znalec určil výši nájemného v daném místě a čase vyšší (cca 18 000 Kč měsíčně), než žalobci fakticky požadovali. Soud tak dospěl k závěru, že požadované nájemné ve výši 15 500 Kč měsíčně od října 2020 je zcela přiměřené a odpovídá ustanovení § 2249 o. z. Vzhledem k tomu, že od podání žaloby do vyhlášení rozsudku vznikl dluh na nájemném ve výši 249 198 Kč, uložil soud žalovanému splácet dlužnou částku v pravidelných měsíčních splátkách po 10 000 Kč spolu s běžným nájemným až do úplného zaplacení dlužné částky, pod ztrátou výhody splátek.14. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobcům, kteří byli v řízení zcela úspěšní, náhradu nákladů řízení ve výši 68 368 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 2 000 Kč za řízení před soudem I. stupně a ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 2 000 Kč za odvolací řízení, tj. celkem 4 000 Kč, dále ze zaplacené zálohy na znalečné ve výši 15 000 Kč a dále z náhrady nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 7 a § 9 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 10 000 Kč, sestávající (po snížení o 20 % podle § 12 odst. 4 a. t.) z částky 1 200 Kč za každý ze tří úkonů právní služby podle § 11 odst. 1 písm. a) a. t. (za převzetí a přípravu zastoupení), částky 1 200 Kč za každý ze tří úkonů právní služby podle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. (žaloba) a z částky 1 200 Kč za každý ze šesti úkonů právní služby podle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. (za účast na jednání soudu ve dnech 18. 5. 2022 a 20. 7. 2022), a dále z částky 1 200 Kč za každý ze šesti úkonů právní služby podle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. (vyjádření ve věci samé ze dne 6. 4. 2021, 8. 6. 2022), a ve výši ½ úkonu za účast u jednání dne 1. 2. 2022, které se nekonalo tj. 3 x 600 Kč, celkem 1 800 Kč. Za řízení před odvolacím soudem z částky 1 200 Kč za každý ze tří úkonů právní služby podle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. (odvolání) a z částky 1 200 Kč za každý ze tří úkonů právní služby podle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. (účast u odvolacího jednání). Za řízení před soudem I. stupně z částky 1 200 Kč za každý ze š