7 C 72/2023-361 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobce jakožto vlastník pozemků parc. č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, vše v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, (dále jen jako ,,pozemky či areál‘‘), se žalobou ze dne 29. 8. 2023 domáhal po žalovaných vyklizení pozemků. Žalobce v postavení pronajímatele uzavřel dne 13. 6. 2011 ve znění dodatku č. 1 ze dne 10. 6. 2014 s předchůdcem žalované č. 1 společností , právnická osoba, ., IČO , IČO, , sídlem , adresa, jako nájemcem, nájemní smlouvu na pozemky (dále jen jako ,,nájemní smlouva‘‘). Součástí nájemní smlouvy bylo ustanovení, na základě kterého nájemce neměl právo bez souhlasu pronajímatele na pozemcích realizovat jakoukoliv stavbu, provádět změnu dokončené stavby, terénní úpravy, či umísťovat na pozemky demoliční a skládkové materiály apod. Na pozemcích se dlouhodobě nacházel skládkový a demoliční materiál, a tak žalobce v červenci 2018 vyzval žalovanou č.1. ke sjednání nápravy. Pozemky měla v podnájmu společnost , Anonymizováno, ., IČO , IČO, , jejímž předmětem podnikání bylo mimo jiné podnikání v oblasti nakládání s nebezpečnými odpady. Ke skladování nebezpečného odpadu docházelo řadu let, kdy podnájemce se na pozemky dostal v roce 2016. Nicméně dle nájemní smlouvy takové skutečnosti podléhaly oznamovací povinnosti pronajímateli. Stejně tak pro stavbu kolejnice jeřábu bylo zapotřebí předchozího souhlasu pronajímatele, což se nestalo. Jeřábová kolejnice ani není stavbou historickou. I když se kolejnice v areálu nacházela, tak ve výrazně menším rozsahu, než-li tomu je nyní. Dle nájemní smlouvy nebylo možné provádět stavby a ani žádné terénní úpravy bez souhlasu pronajímatele (žalobce). Žalovaná č. 1 ničeho nekonala, a tak dne 10. 9. 2019 žalobce zaslal žalované č. 1. další výzvu k úklidu pozemků a současně žalovanou č. 1 upozornil, že na pozemcích se nachází základ stavby pro kolejiště jeřábu a stavba kolejiště jeřábu, aniž by k tomu dal žalobce souhlas. Žalobce tak žalovanou č. 1 vyzval ke sjednání nápravy, a to nejpozději do konce září 2019. K žádné nápravě ze strany žalované č. 1. však nedošlo, a tak žalobce v reakci na nesjednání nápravy dopisem ze dne 23. 10. 2019 nájemní smlouvu vypověděl se šestiměsíční výpovědní lhůtou. Žalovaná č. 1 s výpovědí nájemní smlouvy nesouhlasila, s odkazem na vyjádření, že nevhodný stav pozemků byl zapříčiněn podnájemcem. V případě kolejnice se má jednat o věc movitou a nacházela se na pozemcích od nepaměti. Mezi účastníky probíhala smírná jednání, avšak bez výsledku, a tak dne 17. 9. 2020 žalobce vyzval žalovanou č. 1 k odevzdání předmětu nájmu do 30. 9. 2020 ve stavu definovaném nájemní smlouvou. Žalovaná č. 1 podala proti výpovědi námitky a to opětovně. Žalovaná č. 1 měla nadále pokračovat v porušování nájemní smlouvy a to tak, že dále navážela recyklát a pokračovala ve výstavbě jeřábu na betonových blocích. Žalovaná č. 1 dále provedla tryskové čištění jeřábových konstrukcích od nátěrových barev a následné lakování, a to bez jakékoliv ochrany proti znečištění vznikajícímu touto činností. Žalobce ve dne 21. 4. 2021 a 5. 5. 2021 navštívil pozemky, kdy zjistil, že na pozemky je navážen recyklát. Žalobce tak 6. 5. 2021 vyzval žalovanou č. 1. aby ukončila takovou činnost a odstranila recyklát včetně uvedení pozemku do původního stavu. Lhůtu žalobce poskytnul do 31. 5. 2021. Žalovaná č. 1 ničeho nekonala, a tak žalobce z důvodu právní jistoty zaslal žalované č. 1 opětovnou výpověď z nájemní smlouvy ze dne 17. 6. 2021. Opětovná výpověď byla dána i z důvodu změny plochy pozemku, kdy žalovaná č. 1 plochu pozemku zpevnila asfaltovým recyklátem. Žalovaná tak provedla terénní úpravu bez souhlasu žalobce. Dopisem ze dne 24. 1. 2023 byla oznámena změna vlastníka staveb na pronajatých pozemcích parc. č. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , na kterého přešla veškerá práva a povinnosti z nájemní smlouvy (žalovaná č. 2.). Dne 22. 2. 2023 žalobce zjistil, že na pozemcích vznikla nová stavba, aniž by k ní dal souhlas. Dotazem žalobce na příslušném stavebním úřadě nebyly zjištěny žádné informace, neboť stavební úřad ke stavbě neměl žádné dokumentace. Dopisem ze dne 4. 4. 2023 tak žalobce vyzval žalovanou č. 2 k odstranění nepovolené stavby do 30. 4. 2023. Žalovaná č. 2 nadále trvala na nájemní smlouvě z důvodu právní jistoty, a tak žalobce nájemní smlouvu vypověděl dne 16. 5. 2023 z důvodu porušení bodu 2.2. nájemní smlouvy (nelze realizovat stavby ani terénní úpravy bez souhlasu pronajímatele). Poslední výpověď z nájmu dal žalobce dne 13. 11. 2023 a to z důvodu vzniku nové stavby na pozemcích. Žalované do dnešního dne pozemky nevyklidily.2. Žalované se k podané žalobě vyjádřili následovně. V prvé řadě žalované namítají nedostatek pasivní legitimace žalované č. 1, neboť došlo k přeměně, na základě které, přešly všechny stavby na pronajatých pozemcích do vlastnictví žalované č. 2, a též všechna práva a povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy. Výpověď ze dne 23. 10. 2019 považují za neplatnou, a to s odůvodněním, že žalobci byla opakované sdělována opatření, která byla učiněna ohledně úklidu pozemků, s tím, že veškeré požadované úpravy byly řádně a včas řešeny a vyřešeny. Na pozemcích se měl už před uzavřením nájemní smlouvy nacházet odpad. Dle nájemní smlouvy je na pozemcích zakázáno dlouhodobě umisťovat demoliční a skládkové materiály a další materiály, které vyžadují zvláštní povolení. Krátkodobé umístění takových materiálů podléhá oznamovací povinnosti, včetně uvedení doby uskladnění. Dále dle nájemní smlouvy pronajímatel vyzve nájemce k nápravě. Žalované tak vždy výzvě vyhověly a pozemek uvedly do stavu ke spokojenosti žalobce, i když se mnohdy jednalo o odpad, který byl na pozemcích již před samotným uzavřením nájemní smlouvy. Žalovaná č. 1 se tak nedopustila opakovaného porušení povinností sjednaných v nájemní smlouvě. Vedle toho žalované odkazují na znění nájemní smlouvy, dle které v čl. 4.2 jsou uvedeny dvě podmínky, při jejichž naplnění dojde k porušení povinností nájemců. Za prvé se jedná o opakované porušení, které představuje pokračování v porušování povinností i po písemné výzvě k nápravě a druhou podmínkou která výslovně uvádí, ta ujednání nájemní smlouvy, jež jsou považována za porušení povinností nájemce. Za opakované porušení povinností žalovaných se tak považují pouze taková porušení, která jsou uvedena v čl. 4.2 odst. 2 nájemní smlouvy. Ve věci jeřábových kolejnic se žalované vyjadřují tak, že se nejedná o stavbu. Aby se jednalo o stavbu, musela by být spojena s pozemkem, což se na kolejnici jeřábové dráhy nevztahuje, jelikož jeřáb se složí, pojezdová dráha rozebere a lze ji přemístit na jiné místo včetně štěrkového podloží. Nadto jeřábová kolejnice se měla na pozemku již nacházet a má se jednat o stavbu historickou. Nájemní smlouva nikterak nedefinuje co považuje za stavbu, a tak žalované vychází z § 506 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen jako ,,o.z.‘‘). Kolejnice jeřábu včetně samotného jeřábu tak žalované považuji za soubor věcí movitých. Nadto žalované odkazují na přesnost a určitost výpovědního důvodu, aby nebylo možné ho zaměnit, což v tomto případu lze, neboť kolejnice se na pozemku nacházela, proto neurčitost způsobuje neplatnost výpovědi z nájmu. K výpovědi č. 2 ze dne 17. 6. 2021 žalované uvádí, že s ní také nesouhlasí. Výpověď byla dána z důvodu navážení recyklátu a znečišťování pozemků. Žalované odmítají, že by pozemky znečišťovaly nátěrovými barvami či jiným způsobem. Žalovaná je toho názoru, že výpověď č. 2. je nepodložena a neodůvodněna, a to s odkazem na judikaturu vyšších soudů, kdy při výpovědi musí být osvědčena škoda, či újma na právech či oprávněných zájmech jiných subjektů, motivace jednání nájemce a okolnosti, případně jak doposud nájemce plnil své povinnosti, případně jaká doba uplynula od porušení nájemcových povinností. Dne 21. 10. 2022 došlo k projektu přeměny, na základě kterého, se od žalované č. 1 odštěpila žalovaná č. 2, na kterou přešla práva a povinnosti z nájemní smlouvy na pozemky. Přesto žalobce zaslal dne 16. 5. 2023 žalované č. 1 výpověď z nájmu, a to z důvodu vzniku nové stavby na pozemcích. Žalovaná č. 1 je toho názoru, že výpověď byla adresována chybně, kdy výpověď měla směřovat na žalovanou č. 2. I přes chybné adresování výpovědi jsou žalované onoho názoru, že pro výpověď není dán důvod. Nová stavba tak, jak je žalobcem označována, není stavbou, nýbrž pouze dočasným mobilním stanem. Jedná se o mobilní konstrukci, která podle stavebního zákona není stavbou. Současně mobilní stan slouží k účinnějšímu uskladnění zboží, které pak ne