8 C 223/2024-95 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala určení, že výpověď nájemní smlouvy žalované ze dne , datum, je neoprávněná. Žalovaná je vlastníkem stavby č. p. 121 v k. ú. , adresa, , obec , adresa, , zapsané na LV č. , hodnota, , která stojí na pozemcích parc. č. 317/157, parc. č. 317/172, oba pozemky v k.ú. , adresa, , obec , adresa, , a parc. č. 675/37 v k.ú. , adresa, , obec , adresa, (Nákupní a zábavní centrum , Anonymizováno, , adresa, ). Žalovaná uzavřela dne , datum, se společností , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , IČO , IČO, nájemní smlouvu, jejímž předmětem je nájem prostor o podlahové ploše přibližně 6 m2 v místnostech , Anonymizováno, , Anonymizováno, 1 a , Anonymizováno, , Anonymizováno, 2 Nákupního a zábavního centra , Anonymizováno, , adresa, . Dodatkem č. , hodnota, , dohodou o změně nájemce, ze dne , datum, byla práva a povinnosti nájemce z nájemní smlouvy ze dne , datum, převedena na žalobkyni. Žalovaná doručila v únoru 2024 žalobkyni sérii výpovědí smluv. Jednou z takto vypovězených smluv byla nájemní smlouva, na jejímž základě žalobkyně užívá prostory v místnostech Security ROOM 1 a Security ROOM 2 dle nájemní smlouvy ze dne , datum, . Nájemní smlouvu žalovaná vypověděla dopisem ze dne , datum, (výpověď 1). Žalobkyně doručila žalované dne , datum, námitky a uvedla důvody, pro které považuje výpověď za neplatnou či neoprávněnou. Dne , datum, doručila žalovaná žalobkyni dokument označený jako Zpětvzetí výpovědi smlouvy o nájmu z , datum, a Výpověď smlouvy o nájmu. Dle této druhé výpovědi (která je předmětem řízení) měl nájem dle nájemní smlouvy skončit dne , datum, . Žalovaná opětovně vypověděla smlouvu, a to s odkazem na § 1999 odst. 1 občanského zákoníku. Vzhledem k tomu, že i druhá výpověď je neoprávněná, doručila žalobkyně žalované proti nové výpovědi dne , datum, námitky a uvedla důvody, pro které je i tato druhá výpověď neplatná a neoprávněná. Žalovaná nevzala předmětnou výpověď zpět, žalobkyně se proto určení neoprávněnosti výpovědi domáhá u soudu. Žalobkyně má za to, že žalovaná vypověděla nájemní smlouvu v rozporu se smluvní úpravou ukončení nájmu a zároveň výslovným odkazem na zákonné ustanovení, které se pro ukončení nájemní smlouvy neuplatní. Účastníci si v nájemní smlouvě sjednali podmínky ukončení nájmu, a to odkazem na § 9 zák. č. 116/1990 Sb. Ustanovení § 1999 o.z. se na nájemní smlouvu neuplatní, neboť ta obsahuje odchylnou úpravu ukončení nájemní smlouvy. Ust. § 1999 o.z. také nelze aplikovat s ohledem na skutečnost, že právní úprava obsahuje zvláštní ustanovení o výpovědi nájmu na dobu neurčitou v případě prostor sloužících k podnikání (§ 2312 o.z.).2. Žalovaná k podané žalobě uvedla, že nárok žalobkyně v celém rozsahu popírá, žaloba není důvodná a výpověď nájemní smlouvy je platná. Nájemní smlouvou ze dne , datum, ve spojení s dodatkem č. , hodnota, ze dne , datum, bylo žalobkyni umožněno užívat prostory uvedené v žalobě. Doba nájmu byla sjednána na dobu určitou 24 měsíců. Po uplynutí sjednané doby nájmu nájemní smlouva automaticky přešla na smlouvu na dobu neurčitou. Žalovaná sporovanou výpovědí tak vypověděla smlouvu na dobu neurčitou. Původní výpověď vzala žalovaná zpět pouze z hlediska právní opatrnosti, výpověď ale dala žalobkyni znovu a nájemní smlouva byla dne , datum, vypovězena. Nájemní smlouva na základě výpovědi žalované ke dni , datum, platně skončila. Smlouvu na dobu neurčitou mohou obě smluvní strany vypovědět bez uvedení důvodů (§ 1999 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník). Tvrzení žalobkyně o rozporu se smluvní úpravou ukončení nájmu není správné. Ujednání o ukončení nájmu v čl. 7 nájemní smlouvy se aplikovalo pouze po dobu, kdy byla nájemní smlouva sjednána na dobu určitou. Ostatně ust. § 9 zák. č. 116/1990 Sb., na které smlouva odkazovala, upravovalo výlučně výpovědní důvody nájemních smluv k nebytovým prostorám, které byly sjednány na dobu určitou. Nájemní smlouva byla sjednána na dobu určitou v době prvních 24 měsíců, odkaz na § 9 zák. č. 116/1990 Sb. se tedy vztahoval pouze na toto období. Následně přešla nájemní smlouva automaticky na režim smlouvy na dobu neurčitou a bylo možné ji ukončit v souladu s aplikovatelnými ustanoveními zák. č. 89/2012 Sb. Žalovaná má za to, že i odkaz na § 1999 o.z. je správný, nicméně jak § 1999, tak § 2312 o.z. shodně stanovují možnost smluvní strany vypovědět nájemní smlouvu bez uvedení důvodů. Žalovaná tak ani nebyla povinna předmětnou výpověď jakkoli odůvodnit.3. Mezi účastníky řízení byly nesporné vlastnické vztahy popsané v žalobě v čl. I.1. Mezi účastníky řízení dálo bylo nesporné uzavření nájemní smlouvy ze dne , datum, , uzavření dodatku č. , hodnota, ke smlouvě - dohody o změně nájemce ze dne , datum, , že žalovaná doručila žalobkyni dopis ze dne , datum, označený jako výpověď nájemní smlouvy uzavřené dne , datum, , podání námitek ze strany žalobkyně proti této první výpovědi, zpětvzetí této první výpovědi žalovanou, že žalovaná doručila žalobkyni dne , datum, spolu se zpětvzetím původní výpovědi novou výpověď nájemní smlouvy se skončením nájmu ke dni , datum, , že žalobkyně podala proti této výpovědi dne , datum, námitky a že žalovaná nevzala tuto druhou výpověď smlouvy zpět.4. Provedeným dokazováním učinil soud následující skutková zjištění:5. Dne , datum, byla mezi pronajímatelem , právnická osoba, , Anonymizováno, , Anonymizováno, s.r.o., IČO , IČO žalované, (žalovaná, změna obchodní firmy , právnická osoba, zapsána dle výpisu z obchodního rejstříku dne , datum, ) a nájemcem , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, s.r.o., IČO , IČO, uzavřena smlouva o nájmu nebytových a jiných prostor podle zák. č. 116/1990 Sb. Předmětem nájmu byl prostor o podlahové ploše přibližně 6 m2 v místnostech Security ROOM 1 a Security ROOM 2 Nákupního a zábavního centra , Anonymizováno, , adresa, . Dle čl. 4 smlouvy byl nájem sjednán na dobu určitou 24 měsíců. Poté přechází nájemní smlouva na smlouvu na dobu neurčitou. Dle čl. 7 smlouvy lze nájem ukončit výpovědí nájemní smlouvy jen písemně a z důvodů uvedených v § 9 zák. č. 116/1990 Sb., v platném znění. Výpovědní lhůta je 6 měsíců a počíná běžet od prvého dne měsíce následujícího po měsíci, ve kterém došlo k doručení výpovědi (smlouva o nájmu ze dne , datum, ).6. Dne , datum, byl mezi žalovanou jakožto pronajímatelem, spol. TISCALI Telekomunikace , Anonymizováno, , Anonymizováno, s.r.o. jakožto postupujícím nájemcem a žalobkyní jakožto nabývajícím nájemcem uzavřen dodatek č. , hodnota, smlouvy o nájmu ze dne , datum, – dohoda o změně nájemce. Pronajímatel podpisem tohoto dodatku souhlasil s převodem veškerých práv a povinností vyplývajících ze smlouvy z postupujícího nájemce na nabývajícího nájemce (čl. 2.1 dodatku č. , hodnota, ze dne , datum, ). Postupující nájemce postoupil nabývajícímu nájemci veškerá svá práva a povinnosti z nájemní smlouvy (čl. 2.2 dodatku č. , hodnota, ). Nabývající nájemce se stal namísto postupujícího nájemce nájemcem se všemi právy a povinnostmi ze smlouvy vyplývajícími (čl. 2.4 dodatku č. , hodnota, ). Smlouva byla změněna pouze ve smyslu dodatku č. , hodnota, (dohoda o změně nájemce), neměnila se žádná jiná ustanovení smlouvy ani jejích příloh a dodatků (čl. 2.6 dodatku č. , hodnota, ).7. Žalovaná doručila dne , datum, žalobkyni zpětvzetí (první) výpovědi smlouvy o nájmu z , datum, a výpověď smlouvy o nájmu. Žalovaná odkázala na nájemní smlouvu ze dne , datum, , dohodu o změně nájemce z roku 2009 a ujednání v nájemní smlouvy o změně doby nájmu na dobu neurčitou. Odkazem na § 3074 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“) a § 1999 odst. 1 o.z. žalovaná uvedla, že jsou splněny podmínky uplatnění a účinnosti výpovědi dle § 1999 odst. 1 o.z., kdy žalovaná je oprávněna nájemní smlouvu zrušit ke konci kalendářního čtvrtletí výpovědí podanou alespoň tři měsíce předem. Žalovaná jakožto pronajímatel tímto vypověděla nájemní smlouvu dle § 1999 odst. 1 o.z. s tím, že nájem dle nájemní smlouvy skončí k , datum, . Žalovaná vyzvala žalobkyni k vyklizení a předání nejpozději ke dni skončení nájmu (Zpětvzetí výpovědi Smlouvy o nájmu z , datum, ; Výpověď Smlouvy o nájmu z , datum, , nesporná tvrzení účastníků).8. Žalobkyně doručila žalované dne , datum, námitky proti výpovědi ze dne , datum, s odkazem na absenci důvodů k ukončení nájmu sjednaných v nájemní smlouvě a nesprávného stanovení výpovědní doby (námitky proti výpovědím ze dne , datum, , nesporná tvrzení účastníků).9. Z jiných než shora uvedených listinných důkazů a nesporných tvrzení účastníků řízení (bod 3) nezjistil soud žádné pro rozhodnutí ve věci relevantní skutečnosti potřebné pro rozhodnutí soudu. V projednávané věci byl skutkový stav nesporný (viz nesporná tvrzení účastníků řízení, bod 3 rozsudku, a dále odst. 5 až 8). Naopak sporný byl výklad smlouvy o nájmu, zejména ujednání o skončení nájmu, a právní posouzení této otázky.10. Žalobkyně užívá nebytové prostory ve vlastnictví žalované. Žalov