10 C 150/2024-327 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobkyně se žalobou podanou k soudu dne 30.5.2024 ve znění její změny ze dne 4.7.2024 domáhá po žalované zaplacení částky 20 449 754 Kč s příslušenstvím. Uvedla, že byla mezi žalobkyní jako prodávající a žalovanou jako kupující uzavřena dne 17.6.2021 kupní smlouva týkající se blíže specifikovaných pozemků v k.ú. , adresa, , LV č. , hodnota, . Kupní cena byla stanovena na částku 60 000 000 Kč, dále byla sjednána odměna pro žalobkyni ve výši 3 000 000 Kč jako náhrada za demoliční a dekontaminační práce a zajištění vydání odborného posudku týkajícího se dekontaminace. Část kupní ceny ve výši 15 000 000 Kč a odměna ve výši 3 000 000 Kč měla být ze soudní úschovy uvolněna ve prospěch žalobkyně po splnění podmínek dle čl. 2.3 kupní smlouvy, s tím, že pokud ve lhůtě 13 měsíců od vkladu vlastnického práva ve prospěch žalované nedojde k demolici budov stojících na předmětných pozemcích, jejich výmazu z katastru nemovitostí, k dekontaminaci pozemků a k vydání odborného posudku o odstranění kontaminací, dohodly se strany na slevě z kupní ceny ve výši 15 000 000 Kč a nevyplacení odměny ve výši 3 000 000 Kč. Žalobkyně odstranila budovy z pozemků včetně jejich nadzemních a podzemních konstrukcí a odstranění stavební suti z pozemků a zajistila jejich výmaz z katastru nemovitostí. Odborný posudek dle čl. 5.4.2. kupní smlouvy odmítli zde uvedení odborníci vypracovat, což žalobkyně žalované sdělila. Žalovaná dne 12.9.2022 sdělila, že si jeho vypracování zajistí sama, a konstatovala prodloužení lhůty. Jí zajištěný posudek, který konstatoval kontaminaci pozemků, však nevycházel z požadavků čl. 5.4.2. kupní smlouvy a neobsahoval analýzu rizik. Žalobkyně má za to, že splnila všechny podmínky pro výplatu zbylé části kupní ceny i odměny, proto žalovanou k úhradě těchto částek vyzvala, avšak bezúspěšně. Dále žalobkyně nárokuje částku 2 499 754 Kč jako náhradu nákladů na sanaci pozemků.2. Žalobkyně se proto po žalované domáhá zaplacení částky 20 449 754 Kč s příslušenstvím.3. Žalovaná v následném vyjádření nárok žalobkyně zcela neuznala. Nesporovala uzavření kupní smlouvy ze dne 17.6.2021, navazující smlouvy o advokátní úschově ani to, že nedošlo k výplatě částka 18 000 000 Kč. Částka je nadále složena v advokátní úschově jako vstřícný krok vůči žalobkyni, a to až do vyřešení otázky demolice budov a dekontaminace pozemků. Žalovaná však uvedla, že dle znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 6.10.2023 i z jeho dodatku ze dne 27.10.2023 se na pozemcích nachází neodstraněná část základů původní haly, což je v rozporu s čl. 5.4.1 kupní smlouvy. Pozemky jsou prakticky po celé ploše vyrovnány navážkou z betonového recyklátu z demolice haly, některé kusy betonu v recyklátu mají nadměrnou velikost. V předávacím protokolu ze dne 12.9.2022, tedy po uplynutí sjednané 13měsíční lhůty, je uvedeno, že dosud nebyla odstraněna základová konstrukce v rohu pozemku. K prodloužení lhůty dle čl. 5.4.1 kupní smlouvy nedošlo, neboť tato lhůta má zcela jiný právní režim než lhůta k dekontaminaci pozemku a obstarání odborného posudku dle čl. 5.4.2. Odborný posudek ohledně dekontaminace nechala žalobkyně vypracovat nikoli odborníky uvedenými v kupní smlouvě, ale , tituly před jménem, , jméno FO, , čtyři dny před uplynutím lhůty k jeho vypracování, aniž by žalovanou ohledně skutečnosti, že odborníci uvedení ve smlouvě nejsou schopni posudek vypracovat, kontaktovala. Předložený posudek pak nesplňuje požadavky stanované v čl. 5.4.2 kupní smlouvy. Žalovaná si proto nechala zpracovat revizní posudek , tituly před jménem, , právnická osoba, ze dne 15.9.2022 a ze dne 15.12.2022, ze kterého plyne masivní znečištění pozemků uhlovodíky C10-C40. Pokud k tomuto posudku žalobkyně namítala absenci tzv. analýzy rizik, tato povinnost z kupní smlouvy plyne pouze pro žalobkyni, nikoli pro revizní posudek žalované.4. Z uvedených důvodů navrhla žalovaná zamítnutí žaloby.5. Soud provedl dokazování listinami, které navrhli a předložili účastníci (ust. § 120 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, dále jen jako „o.s.ř.“, ve spojení s ust. § 129 odst. 1 o.s.ř.). Potřeba provedení důkazů dalších v řízení najevo nevyšla (ust. § 120 odst. 3 věta prvá o.s.ř.), na základě provedených důkazů měl soud dostatek podkladů pro rozhodnutí.6. V řízení byl prokázán tento skutkový stav:7. Dne 17.6.2021 byla mezi žalobkyní jako prodávající a žalovanou jako kupující uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byl prodej pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, o výměře 2458m2, na kterém se nachází budova bez čp/če, výroba, pozemku parc. č. , Anonymizováno, o výměře 807 m2, na kterém (a taktéž i na pozemku parc.č. st. , Anonymizováno, ) se nachází stavba výrobní haly kovovýroby, pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, o výměře 422 m2, na kterém se nachází budova bez čp/če, výroba, pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, o výměře 2531m2, na kterém se nachází budova bez čp/če, výroba, pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, o výměře 666 m2, na kterém se nachází budova bez čp/če, výroba, pozemku parc. č. , Anonymizováno, o výměře 1624 m2, pozemku parc. č. , Anonymizováno, o výměře 80 m2, vše zapsáno na LV , Anonymizováno, vedeném Katastrálním úřadem pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , pro k.ú. , adresa, , obec , adresa, . Kupní cena činí 60 000 000 Kč, kdy její poslední část ve výši 15 000 000 Kč bude uhrazena do deseti pracovních dnů od předložení výpisu z katastru nemovitostí prokazujícího výmazu budov z uvedených pozemků, potvrzení stavebního úřadu o odstranění budov a originálu odborného posudku o odstranění kontaminace; vše musí být schovateli předloženo nejpozději do 13 měsíců od vkladu vlastnického práva k předmětu koupě ve prospěch kupujícího. V případě, že této lhůtě nedojde k demolici a výmazu budov z katastru nemovitostí a dekontaminaci a vydání odborného posudku, dohodly se smluvní strany na slevě z kupní ceny ve výši 15 000 000 Kč. Materiály z demolované stavby budou z pozemků odvezeny, nesmí dojít k recyklaci a uskladnění stavební sutě na pozemcích. Posudek o odstranění kontaminací vydá , jméno FO, , případně , jméno FO, , pokud by z jakéhokoli důvodu nemohli posudek vypracovat, vyberou smluvní strany jiného nezávislého odborníka. Kupující se za demolici budov a zajištění jejich výmazu z katastru nemovitostí a vypracování odborného posudku ve lhůtě dle 5.4.1 a 5.4.2 zavazuje prodávajícímu uhradit odměnu 3 000 000 Kč; pokud k danému v uvedených lhůtách nedojde, nárok na odměnu prodávajícímu nevznikne (prokázáno kupní smlouvou ze dne 17.6.2021, smlouvou o advokátní úschově ze dne 17.6.2021).8. Částka 18 000 000 Kč byla ke dni 19.6.2024 stále deponována na úschovním účtu (prokázáno potvrzením o zůstatku účtu z 20.6.2024).9. V e-mailu z 8.7.2022 konstatovala zástupkyně žalobkyně ukončení 13měsíční lhůty dle kupní smlouvy ke dni 18.7.2022 (prokázáno e-mailem , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 8.7.2022).10. Žalovaná dne 13.7.2022 sdělila, že je pro ni zásadní, aby pozemek byl opravdu zbaven veškerých staveb a to včetně základových konstrukcí a podzemních staveb; termín pro demoliční práce lze případně prodloužit (prokázáno e-mailem ze dne 13.7.2022).11. Žalobkyně nechala vypracovat odborný posudek k posouzení kontaminace pozemků v k.ú. , adresa, , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 16.7.2022, který uzavřel, že ani jedna z částí posuzované lokality opticky nevykazuje znečištění nebezpečnými látkami nebo odpady, nebo látkami závadným vodám. Z tohoto důvodu není potřeba analyzovat podloží (rostlý terén). Z posuzované lokality se odvezou všechny demoliční materiály a odpady a terén zůstane stejný. Analyzována byla betonová podlaha výrobní haly, která zde zůstala. Místní šetření se konalo 15.7.2022 (prokázáno odborným posudkem , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 16.7.2022).12. Žalovaná požádala o zaslání dokumentu, ve kterém by udělila souhlas s , tituly před jménem, , jméno FO, jako zpracovatelem odborného posudku ve smyslu čl. 5.4.2 kupní smlouvy (prokázáno e-mailem ze dne 21.7.2022).13. Dne 21.7.2022 byly žalované předány dokumenty k odstranění a výmazu budov z pozemků a posudek o odstranění kontaminací, termín předání pozemků odsouhlasen v ½ srpna; budou odebrány vzorky ze 3 míst z podloží, výsledek rozborů bude doručen před termínem předání pozemků (prokázáno předávacím protokolem ze dne 21.7.2022, obdobně protokolem ze dne 18.7.2022).14. Dne 9.8.2022 sdělila žalobkyně žalované, že vzhledem k tomu, že žalovaná neakceptovala odborný posudek vypracovaný , tituly před jménem, , jméno FO, s uvedením jména , jméno FO, , vyzývá ji ke konzultacím ohledně třetího odborníka, který by mohl posudek vypracovat (prokázáno e-mailem ze dne 9.8.2022).15. V předávacím protokole ze dne 12.9.2022 byla lhůta dle čl. 5.4.2 kupní smlouvy prodloužena o dobu vypracování odborného revizního posudku, který si nechal zpracovat přebírající; předávající daného dne předal přebírajícímu předmět koupě, ze kterého byly odstraněny všechny nemovitosti včetně základových