26 C 371/2024-88 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobkyně se žalobou podanou k soudu dne 27. 8. 2024 určení, že výpověď smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání mezi žalobkyní a žalovaným učiněná žalovaným dne 27. 6. 2024 je neoprávněná, s tím, že žalobkyně je nájemkyní nebytových prostor – část jednotky č. , Anonymizováno, , typ jednotky: nebytový prostor, způsob využití: jiný nebytový prostor v domě č. p. , Anonymizováno, na adrese , Anonymizováno, na pozemku parc. č. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , umístěný v přízemí a mezipatře, o celkové podlahové ploše 120,3 m2 (97,8 m2 v přízemí a 22,5 m2 v mezipatře) na LV č. , hodnota, , jak zapsáno pro k. ú. , adresa, v katastru nemovitostí u , právnická osoba, pro Hlavní město Prahu (dále jen „Předmět nájmu“), které si pronajala od žalovaného na základě smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání (dále jen „Nájemní smlouva“). Předmětem sporu je oprávněnost a platnost výpovědi Nájemní smlouvy učiněné žalovaným z důvodu údajného hrubého porušení povinností vyplývajících z nájmu ve smyslu čl. V. Nájemní smlouvy. Žalobkyni byla dne 27. 6. 2024 doručena výpověď nájmu prostoru sloužícího podnikání (dále jen „Výpověď“). Důvodem Výpovědi je údajné hrubé porušení povinností vyplývajících z nájmu, které žalovaný spatřuje v tom, že žalobkyně nedoplnila peněžitou jistotu do výše 70 000 Kč, která měla být doplněna na základě „Upozornění na porušování Smlouvy o nájmu prostor zvlášť závažným způsobem a výzva k doplnění kauce“ ze dne 6. 6. 2024. Nedoplnění plné výše peněžité jistoty se v souladu s čl. V. Smlouvy považuje za hrubé porušení povinností a je důvodem k výpovědi Smlouvy postupem podle čl. VI. odst. 2. Smlouvy. Žalobkyně považuje Výpověď za neoprávněnou a neplatnou. Žalobkyně se svým jednáním nedopustila hrubého porušení povinností ve smyslu Nájemní smlouvy, a tedy tento (ani žádný jiný) výpovědní důvod, na základě kterého by bylo možné Nájemní smlouvu oprávněně (a tedy i platně) vypovědět, nebyl naplněn. Jelikož žalobkyně s Výpovědí žalovaného nesouhlasí a považuje ji za neoprávněnou, vznesla proti Výpovědi v souladu s § 2314 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“) písemné námitky datované dne 28. 7. 2024 (dále jen “Námitky”). Žalobkyně vychází z toho, že Námitky byly žalovanému doručeny téhož dne, tj. dne 28. 7. 2024, případně nejpozději dne 29. 7. 2024, kdy se v rámci emailové komunikace sám žalovaný k Námitkám vyjadřuje (dále jen “Emailová reakce”). V rámci této Emailové reakce žalovaný zpochybňuje, že byly Námitky podány v zákonné lhůtě. Žalobkyně se v návaznosti na výzvu žalovaného ze dne 6. 6. 2024 snažila peněžitou jistotu okamžitě doplnit. Zároveň žalobkyně nabízela plnění skrze bratra manžela jediné společnice žalobkyně, a to plnění od pana , jméno FO, , narozeného , datum, , bytem , adresa, . Toto peněžité plnění však žalovaný odmítl, což ve své Emailové reakci výslovně přiznává a nečiní sporným. Ustanovení § 1936 OZ stanovuje věřiteli povinnost přijmout plnění, které mu se souhlasem dlužníka nabídne třetí osoba. Věřitel tedy nemá právo cokoli namítat či se jinak bránit situaci, kdy mu namísto dlužníka nabízí řádné splnění dlužníkova závazku jiná osoba. Tedy, údajný výpovědní důvod nemohl být naplněn. Žalobkyně se nejen nedopustila hrubého porušení smlouvy svým jednáním, ale dokonce jí bylo mařeno řádné plnění smlouvy úmyslným protiprávním jednáním žalovaného. Výpověď je tedy zjevně neoprávněná. Dále žalobkyně uvedla, že jednání žalovaného odporuje zásadám dobrých mravů a je zneužitím práva. Postrádá ekonomické opodstatnění (hospodářskou kauzu); jeho jediným účelem je poškodit žalobkyni.2. Žalovaný se k žalobě vyjádřil v podání ze dne 10. 10. 2024, ve kterém uvedl, že žalobkyně prokazatelně hrubě porušila nájemní smlouvu, když řádně a včas na základě upozornění žalovaného na porušování nájemní smlouvy ze dne 6. 6. 2024 nedoplnila kauci (peněžitou jistotu) na celkovou částku 70 000 Kč. Částka k doplnění byla 67 879,77 Kč. Kauce měla být doplněna do 5 dnů od doručení tohoto upozornění. K výpovědi nájemní smlouvy žalovaný přistoupil až dne 27. 6. 2024, tedy více než 12 dnů po marném uplynutí stanoveného termínu pro doplnění kauce, ačkoliv podle nájemní smlouvy mohl výpověď podat již sedmý den po marném uplynutí doby k doplnění kauce. Žalobkyně až dne 18. 6. 2024 uhradila na účet žalovaného částku 35 100 Kč, tedy uhradila i tuto dílčí část jistoty po lhůtě určené v nájemní smlouvě. Do dne podání výpovědi, tj. do dne 27. 6. 2024, žádná další část peněžité jistoty složena na účet žalovaného nebyla, a to ani přímo žalobkyní ani případně jinou třetí osobou. Žalobkyně teprve dne 28. 6. 2024, tedy prokazatelně až po doručení výpovědi žalobkyni (Výpověď byla doručena žalobkyni do datové schránky 27. 6. 2024 a v tento den se i přihlásila oprávněná osoba do datové schránky), žalobkyně zaslala na účet žalované další dílčí část peněžité jistoty ve výši 20 000 Kč. S ohledem na výše uvedené skutečnosti, je zjevné, že ke dni podání výpovědi existoval výpovědní důvod, a žalobkyně byla nezpochybnitelně v prodlení s plněním sjednané povinnosti, na kterou byla vázána výpověď. Sdělení žalobkyně, že žalovaný odmítl plnění od třetí osoby, a proto nemohla být peněžitá jistota doplněna, je zcela zavádějící a ryze účelové. Žalobkyně jednala se žalovaným o případném plnění od třetí osoby až po doručení výpovědi, a dokonce až poté, co byla žalovaným emailem ze dne 23. 7. 2024 upozorněna na to, že se blíží konec výpovědní doby, což je zřejmé i z emailové komunikace ze dne 25. 7. 2024, kde žalovaný oznámil žalobkyni, že nemá zájem na tom, aby nájem místo žalobkyně zahájil jiný nájemce. Pokud by žalobkyně měla skutečně zájem uhradit doplatek peněžité jistoty nic ji nebránilo v tom, aby tak učinila od 6. 6. 2024 do 26. 6. 2024 a příslušnou částku uhradila na bankovní účet žalovaného, a to třeba i prostřednictvím třetí osoby. Je nesporné, že do doby podání výpovědi nebyla peněžitá jistota doplněna řádně do plné výše, a to ani přímo žalobkyní ani jinou třetí osobou, výpovědní důvod tak ke dni podání výpovědi prokazatelně trval.3. Soud provedl dokazování listinami, které navrhli a předložili účastníci řízení (ustanovení § 120 odst. 1 o.s.ř. ve spojení s ustanovením § 129 odst. 1 o.s.ř.). Potřeba provedení jiných důkazů v řízení najevo nevyšla, na základě provedených důkazů měl soud dostatek podkladů pro rozhodnutí.4. Z provedených listinných důkazů soud učinil tato skutková zjištění: žalovaný se žalobkyní uzavřel dne 29. 10. 2022 smlouvu o nájmu prostoru sloužícího podnikání, kdy předmětem nájmu byl nebytový prostor – část jednotky č. , Anonymizováno, , typ jednotky: nebytový prostor, způsob využití: jiný nebytový prostor v domě čp. , Anonymizováno, na adrese , Anonymizováno, na pozemku parc. č. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , umístěný v přízemí a mezipatře, o celkové podlahové ploše 120,3 m2 (97,8 m2 v přízemí a 22,5 m2 v mezipatře) na LV č. , hodnota, , jak zapsáno pro k. ú. , adresa, v katastru nemovitostí u , právnická osoba, pro Hlavní město Prahu. Nájem byl sjednán za účelem provozování , Anonymizováno, , nájemné bylo sjednáno ve výši 30 000 Kč měsíčně. Smluvními stranami byly sjednány peněžní prostředky k zajištění nájemného a úhrady za služby ve výši 70 000 Kč (dále jen „peněžitá jistota“) s tím, že prodlení s doplněním peněžité jistoty do plné výše delší než 7 dní se považuje za hrubé porušení povinností a je důvodem k výpovědi nájemní smlouvy v souladu s čl. VI. odst. 2. této smlouvy. Dále bylo sjednáno, že pronajímatel má právo vypovědět tuto smlouvu o nájmu v třicetidenní výpovědní době ode dne doručení výpovědi nájemci, pokud nájemce hrubě poruší povinnosti vyplývající z nájmu, kdy za hrubé porušení povinností této nájemní smlouvy se považuje zejména, nikoli však výlučně, nedodržení termínu splatnosti nájemného anebo úhrady za plnění spojená s užíváním nebytového prostoru, užívání nebytového prostoru pro jiný, než smluvně sjednaný účel , Anonymizováno, , změna vlastnické struktury nájemce a užívání předzahrádky v rozporu s podmínkami sjednanými touto smlouvou (prokázáno Smlouvou o nájmu prostoru sloužícího podnikání ze dne 29. 10. 2022).5. Žalovaný dopisem ze dne 31. 8. 2023 upozornil žalobkyni na porušování Smlouvy o nájmu prostor zvlášť závažným způsobem a vyzval k doplnění kauce s tím, že na úhradu nájemného a úhrad za plnění spojeného s užíváním nebytového prostoru za měsíce červenec a srpen roku 2023 a vyúčtování služeb za rok 2022 v celkové částce 71 624,74 Kč a na základě Smlouvy o nájmu prostor sloužícího k podnikání z důvodu nezaplacení použil složenou kauci na úhradu výše uvedeného nájemného a služeb, nadále je evidován nedoplatek ve výši 1 624,74 Kč. Žalobkyně byla vyzvána k doplnění kauce do výše 70 000 Kč nejpozději do 5 dnů od doručení této výzvy a k úhradě nedoplatku ve výši 1 624,74 Kč. Dále byla upozorněna žalovaným, že pokud nebude kauce ve stanovené lhůtě doplněna, bude přistoupeno k výpovědi nájmu dle čl. VI. odst. 2 Smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k p