26 C 87/2024-130 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobce se žalobou podanou k soudu dne 9. 1. 2024 domáhal po žalované zaplacení částky 53 832,40 Kč s příslušenstvím s tím, že žalobce a žalovaná uzavřeli dne 25. 7. 2022 smlouvu o nájmu bytu. Předmětem nájmu byla bytová jednotka č. , Anonymizováno, s dispozicí 3+kk ve 2. nadzemním podlaží domu na adrese , adresa, (dále i jen "nájemní smlouva"). Nájemné si smluvní strany dohodly ve výši 25 000 Kč měsíčně s tím, že žalobce byl dále povinen hradit žalované měsíční zálohy za služby ve výši 6 045 Kč. V článku IV. odst. 4 si smluvní strany dohodly, že žalobce uhradí žalované peněžitou jistotu ve výši dvou měsíčních nájmů, tj. částku 46 000 Kč. Žalobce tuto kauci 46 000 Kč uhradil žalované dne 29. 7. 2022. Výše uvedený nájemní vztah založený nájemní smlouvou byl ukončen uplynutím doby, tj. dne 31. 7. 2023 a dne 27. 7. 2023 došlo k vrácení/předání bytu žalované. Žalobce a žalovaná uzavřeli o vrácení bytu předávací protokol. Při předání bytu byly zaznamenány stavy měřidel, předány klíče, znamenáno vybavení bytu, které je součástí bytu a zůstává v něm. Byt byl předán žalované bez zjevných závad, ve stavu odpovídajícím stáří výstavby a užívání. Žalovaná však porušila svoji povinnost vrátit žalobci po vyklizení a předání bytu peněžitou jistotu 46 000 Kč. Žalobce ji k vrácení vyzýval, naposledy předžalobní výzvou ze dne 6. 10. 2023, doručenu žalované dne 12. 10. 2023 s datem vrácení 16. 10. 2023. Žalobce měsíčně žalované hradil kromě nájemného 25 000 Kč i zálohy za služby ve výši 6 045 Kč (čl. IV. odst. 2 nájemní smlouvy). V roce 2023, tj. za měsíce leden až červenec 2023 žalobce uhradil na zálohách částku 42 315 Kč (7 x 6 045 Kč). Dle žalovanou předloženého vyúčtování, činí náklady bytu za uvedené období částku 34 482,60 CZK. Žalobci tedy vzniklo právo na vrácení přeplatku na zálohách ve výši 7 832,40 Kč. Žalovaná však na zálohách odváděla nikoli celou žalobcem poskytnutou zálohu 6 045 Kč, nýbrž pouze 5 375 Kč, proto je na vyúčtování přeplatek uveden v nižší výši, tj. 3 142 Kč, odpovídající skutečně odváděným nižším zálohám. Vyúčtování bylo vystaveno dne 7. 8. 2023 a žalobci žalovanou doručeno dne 6. 9. 2023 s tím, že do 30 dnů, tj. do 6. 10. 2023, ode dne doručení vyúčtování byla žalovaná povinna uhradit žalobci přeplatek na zálohách. Žalobce vyzval žalovanou k vrácení správně vypočteného přeplatku emailem dne 8. 9. 2023. Do dnešního dne nebyl přeplatek žalobci vrácen. Vzhledem k uvedeným skutečnostem žalobce podal k soudu žalobu.2. Žalovaná podala proti elektronickému platebnímu rozkazu ze dne 13. 1. 2024, č. j. EPR 5448/2024-9, kterým jí bylo uloženo zaplatit žalobci částku ve výši 53 832,40 Kč, a který jí byl doručen dne 19. 1. 2024, odpor s tím, že nárok zcela neuznává, neboť dle jejího názoru nárok uplatněný žalobcem zanikl započtením pohledávek žalované vůči žalobci. Odpor ze dne 1. 2. 2024 doplnila podáním ze dne 2. 3. 2024 tak, že může učinit nesporným, že dne 25. 7. 2022 uzavřela nájemní smlouvu, na jejímž základě byl žalobce oprávněn užívat za podmínek uvedených ve smlouvě bytovou jednotku č. , Anonymizováno, na adrese , adresa, . Dále žalovaná učinila nesporným, že dne 29. 7. 2022 obdržela od žalobce částku 46 000 Kč, jakožto peněžitou jistotu, což odpovídá dvěma měsíčním nájmům bytu poníženým o částku 2 000 Kč odpovídající hodnotě garážového stání za dobu dvou měsíců. Za nesporné je dále možné učinit to, že dne 27. 7. 2024 došlo k vyklizení bytu, jenž byl předmětem nájmu. Žalobci byl pronajatý byt předán bez jakýchkoliv vad a nedostatků dne 31. 7. 2022, žalobce tedy byt fakticky užíval po dobu od 31. 7. 2022 do 27. 7. 2023, kdy došlo ke zpětnému předání užívaného bytu žalované. O předání a převzetí bytu žalovanou byl mezi účastníky sepsán dne 27. 7. 2023 předávací protokol, kde byly původně zaznamenány pouze stavy jednotlivých měřidel, klíčů od domu, bytu a poštovní schránky a movitých věcí nacházejících se v bytě. Žalobkyní byly následně zjištěny na bytě a jeho vybavení následující závady, a to malba – lokálně, dvířka kuchyňské linky – roh, korpus horních dvířek a obkladový panel – pravděpodobně pára a podlaha pokoj a u balkonových dveří. V této souvislosti došlo mezi účastníky k rozepři ohledně stavu bytu, ve kterém byl byt předáván žalované, a z toho důvodu byl výčet závad uveden pouze ve stejnopisu určeném pro žalovanou. Žalobce byl požádán, aby i do jeho předávacího protokolu bylo možné doplnit vytčené závady, a to i jeho případným nesouhlasným stanoviskem, ale odmítl toto učinit. Existují tedy dva předávací protokoly, jeden s uvedením závad v držení žalované, jeden, kde tyto závady nejsou, v držení žalobce. Předávání bytu žalované a zjištění poškození se účastnil pan , tituly před jménem, , jméno FO, z realitní kanceláře , Anonymizováno, . V předávacím protokolu ze dne 31. 7. 2022 nejsou uvedeny žádná poškození či vady předmětu nájmu, tedy jak pokud jde o bytovou jednotku, tak i její vybavení s tím, že předmět nájmu byl do doby zjištění uvedených poškození užíván toliko žalobcem, který dle názoru žalované nese plnou odpovědnost za škody na jejím majetku. V souvislosti s poškozením vybavení bytu žalobcem, které bylo zjištěno při předávání bytu dne 27. 7. 2023, si žalovaná nechala zpracovat cenovou nabídku na odstranění zjištěných poškození firmou , Anonymizováno, ve výši 64 297 Kč. Dále si od správcovské společnosti vyžádala dílčí vyúčtování příspěvků a záloh na služby spojené s užíváním bytové jednotky užívané nájemcem za období 2023/01 až 2023/07. Z uvedeného vyúčtování vyplývá, že za dané období měl žalobce přeplatek ve výši 3 142 Kč. Žalobce škodu žalované dobrovolně neuhradil, provedla tedy dne 6. 9. 2023 ve smyslu ustanovení § 2254 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, započtení svých pohledávek z titulu náhrady škody způsobené žalobcem ve výši 64 297 Kč vůči nároku žalobce na vrácení složené jistoty ve výši 46 000 Kč včetně úroku ve výši 9,42 % p.a. požadovaném žalobcem ze složené jistoty a přeplatku ve výši 3 124 Kč uvedeného v dílčím vyúčtování příspěvků a záloh na služby spojené s užíváním bytové jednotky za období 2023/01 až 2023/07 s tím, že v části 10 822 Kč zůstal nárok žalované neuspokojen. Žalovaná má tedy za to, že výše uvedeným započtením jejích pohledávek z titulu náhrady škody, došlo k zániku pohledávky, kterou žalobce uplatňuje žalobou.3. Žalobce se vyjádřil v podání ze dne 3. 4. 2024, doručeném soudu dne 4. 4. 2024, v němž uvedl, že v daném řízení je nesporné, že žalobce a žalovaná uzavřeli dne 25. 7. 2022 smlouvu o nájmu bytu s tím, že nájemní vztah zanikl uplynutím doby, tedy dnem 31. 7. 2023. Zhruba měsíc před skončením nájemního vztahu žalobce s rodinou pronajatý byt opustil a během měsíce července 2023 byt vyklidil. Zhruba od 10. 7. 2023 žalobce předal, resp. poskytl, klíče od bytu realitnímu makléři žalované, panu , jméno FO, , který následně v bytě prováděl prohlídky se zájemci o byt. Žalovaná si ještě před samotným protokolárním předáním bytu dne 27. 7. 2023 byt společně se žalobcem dne 19. 7. 2023 ve 12 hodin důkladně prohlédla. Při této prohlídce neshledala žádné závady. Byt byl protokolárně žalobcem předán žalované dne 27. 7. 2023, kdy při předání a podpisu předávacího protokolu byla přítomna manželka žalobce, paní , jméno FO, . Do předávacího protokolu nebyly žádné vady uvedeny. Žalobce se o údajných vadách dozvěděl poprvé od žalované emailem, a to až dne 22. 8. 2023 v reakci na žalobcův požadavek na vrácení jistoty 46 000 Kč včetně úroků, kdy tyto žalovaná odmítala hradit a sdělovala žalobci, že dokáže v bytě „zjistit“ vady ve výši přesahující tyto úroky, což se následně stalo, a žalovaná sdělovala žalobci stále vyšší a vyšší částky za jakési poškození bytu. Žalobce popírá, že by vady v bytě, pokud vůbec existovaly, byly způsobeny žalobcem, a existovaly v době předání bytu žalované.4. Z listinných důkazů založených ve spise soud učinil tato skutková zjištění: žalobce a žalovaná uzavřeli dne 25. 7. 2022 smlouvu o nájmu bytu č. , Anonymizováno, na adrese , adresa, , o velikosti 3+kk, na základě které se žalovaná zavázala pronajmout žalobci tento byt a žalobce se zavázal hradit měsíční nájemné za užívání bytu a garážového stání ve výši 25 000 Kč a zálohy na služby ve výši 6 045 Kč. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 1. 8. 2022 do 31. 7. 2023. Smluvní strany se dohodly, že nájemce uhradí na účet pronajímatele do pěti dnů po podpisu nájemní smlouvy peněžitou jistotu ve výši dvou měsíčních nájmů, tedy 46 000 Kč, která bude po dobu nájmu uložena na účtu pronajímatele a bude použita pronajímatelem na úhradu případných budoucích nákladů pronajímatele na uvedení bytu a věcí do stavu, ve kterém byly nájemci předány, ke krytí nákladů spojených s odstraněním škod způsobených nájemcem na bytu a jeho vybavení, k úhradě dlužného nájemného, nezaplaceného vyúčtování poplatků za služby (prokázáno předmětnou Smlouvou o nájmu bytu). Z Potvrzení o provedení tuzemské odchozí úhrady z účtu žalobce na účet žalované soud zjistil, že byla uhrazena částka ve výši 46 000 Kč dne 29. 7. 2022