70 C 200/2024-157 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobci se žalobou ze dne 11.7.2024, ve znění zaslaných doplnění domáhali uložení povinnosti žalovaným zaplatit jim dlužnou částku ve výši 19 551,57 Kč se zákonným úrokem z prodlení s tím, že žalobci s žalovanými uzavřeli dne 23.7.2019 nájemní smlouvu ve znění uzavřených dodatků ze dne 23.5.2020, ze dne 13.11.2020, ze dne 12.11.2021, ze dne 15.12.2021 a ze dne 6.5.2022, jejímž předmětem byl nájem bytové jednotky č. , Anonymizováno, v budově na adrese , adresa, (dále jen „byt“), která je ve společném jmění manželů. Nájemné dle dodatku č. 5 činilo 17 200 Kč měsíčně a zálohy na služby spojené s užíváním bytu dle dodatku č. 6 činily 5 500 Kč. Nájemné a služby spojené s užíváním bytu byly splatné vždy k 20. dni v měsíci předem.2. Nájemní vztah byl původně uzavřen na dobu určitou od 1.8.2019 do 31.12.2020, následně byla doba nájmu sjednána na období od 1.1.2021 do 31.12.2021 (dodatkem č. 2) a na období od 1.1.2022 do 31.12.2022 (dodatkem č. 3). Žalovaní byli vyzváni e-mailem ze dne 7.11.2022 ke sdělení, zda budou chtít pokračovat v nájemní vztahu a žalovaní e-mailem ze dne 22.11.2022 sdělili, že budou chtít pokračovat v nájmu, čímž došlo k prodloužení nájemní smlouvy na období dalších 12 měsíců za shodných podmínek jako v předešlém nájemním vztahu. Žalovaní také po 1.1.2023 hradili nájemné a zálohy na služby.3. Dne 30.7.2023 žalovaní žalobcům e-mailem oznámili, že chtějí nájem vypovědět a z bytu se ke dni 1.9.2023 odstěhovat, protože potřebují větší byt. Žalobci trvali na uplynutí dvouměsíční výpovědní doby a ukončení nájmu ke dni 30.9.2023 (tj. alespoň s jednoměsíční lhůtou). Žalovaní s tím nesouhlasili, k dohodě na datu ukončení nájmu nedošlo, proto nájemní vztah měl skončit 31.12.2023.4. Žalovaní uhradili nájemné a zálohy za služby za měsíc září 2023. Následně byli žalovaní vyzváni k úhradě dlužného nájmu a záloh za služby spojené s užíváním bytu za období října 2023 a listopadu 2023. Žalovaní neuhradili ničeho a dne 31.10.2023 sepsali předávací protokol a odeslali je současně s klíči žalobcům. Na předávacím protokolu jsou uvedeni dva svědci , jméno FO, a , jméno FO, , kteří však žalobcům popřeli, že by tento protokol podepsali.5. Žalovaní dlužné nájemné a zálohy za služby neuhradili ani po zaslaných upomínkách s tím, žalovaní byli v prodlení s úhradou nájemného za měsíc říjen, listopad a prosinec roku 2023 a byla jim z důvodu dlužného nájemného zaslána výpověď z nájmu bez výpovědní doby dopisem ze dne 25.11.2023 doručeným žalovaným dne 27.11.2023. Nájem skončil k 30.11.2023, dluh na nájemném činil 2 x 17 200 Kč s tím, že za služby spojené s užíváním bytu po učiněném vyúčtování za období od 1.1.2023 do 30.11.2023 žalobci žádali částku 2 399,57 Kč. K vyúčtování této částky uvedli, že za období od 1.1.2023 do 30.11.2023 cena za spotřebované teplo a vodu činila částku ve výši 31 978 Kč; za úklid činila částka ve výši 1 916 Kč, za odvoz odpadu činila částka ve výši 3 028 Kč, za spotřebovanou společnou elektřinu v domě činila částku ve výši 1 083 Kč, za spotřebovanou elektřinu v bytě činila částka ve výši 10 894,57 Kč. Celkem náklady za energie činily částku 48 899,57 Kč a žalovaní uhradili na zálohách částku 46 500 Kč, proto nedoplatek za dané období činí 2 399,57 Kč.6. Vedle dlužného nájemného žádali žalobci také úhradu škody způsobenou v bytě, konkrétně poničené 3 věšáky na předsíňové stěně v ceně 465 Kč, chybějící koberec v kuchyni v ceně 787 Kč, což žalobci doložili fotografiemi pořízenými ke dni uzavření smlouvy (23.7.2019) a ke dni 18.11.2023.7. Žalovanými složená jistota ve výši 18 500 Kč byla žalobci započtena zcela na způsobenou škodu (1 252 Kč) a na dluh na službách spojených s užíváním bytu (2 399,57 Kč) a dále částkou 14 848,19 Kč na nájemné na měsíc listopad 2023, zbývá tak uhradit částka 19 551,57 Kč a dále zákonný úrok z prodlení z částky 17 200 Kč (nájemné za měsíc říjen 2023 splatné dne 20.9.2023) a z částky 2 351,81 Kč (doplatek nájemného za měsíc listopad 2023 splatný dne 20.10.2023). Dluh nebyl uhrazen ani po zaslaných předžalobních výzvách.8. K námitkám žalované uvedli, že bylo smlouvou sjednáno, že i jednostranné právní jednání musí mít písemnou formu a v případě výpovědi, tak ta musí být druhé straně předána v písemné formě osobně nebo zaslána doporučenou zásilkou na adresu ve smlouvě (na doručovací adresu). Strany během trvání závazkového vztahu ani nestanovili usus v používání elektronické komunikace ke změnám smlouvy nebo akceptování výpovědi v elektronické podobě. Nadto výpovědní důvod uvedený žalovanými nelze akceptovat za oprávněný, neboť není důvodem dle čl. III. 4 nájemní smlouvy (nájemce je oprávněn vypovědět smlouvu, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku z této smlouvy vycházely do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval). Žalovaní si museli již při uzavírání smlouvy, resp. uzavírání následných dodatků být vědomi toho, že jejich děti budou starší a rodina bude později potřebovat větší byt, tj. není to překvapivá změna.9. Dále uvedli, že výpověď žalovaných nikdy neakceptovali a na skončení nájmu dohodou se nedohodli. Pokud v rámci komunikace uvedli, že by byli ochotni vyjít žalovaným vstříc, bylo to za podmínky, že by žalovaní zajistili okamžité navázání nového nájemního vztahu s nájemci, kteří by vyhovovali požadavkům žalobců, což nebylo splněno. Naopak žalovaní byli několikrát upozorněni na pokračování nájemního vztahu a dluh na nájemném.10. Ve vztahu k nárokům žalovaných týkající se uvedení bytu do původního stavu (vymalování a opravy), žalobci uvedli, že mají nároky za smyšlené a námitku žalovaných k započtení za neurčitou, pohledávku nezpůsobilou k započtení, žalobci jsou vedeni pouze snahou vytvořit pohledávku, kterou by bylo možno započíst proti pohledávce žalobců. Žalobci si vymalování nikdy neobjednali, naopak z e-mailu žalovaných vyplývá jako „samozřejmost“, že byt uvedenou do původního stavu současně i z ust. § 2257 o.z. a ust. § 2 nařízení vlády č. 308/2012 Sb. vyplývá, že malování je povinností nájemce.11. Žalobci se ohradili také vůči argumentu žalovaných, že opakovaným prodlužováním nájmu byly obcházeny výpovědní důvody, zdůraznili, že bylo vůlí rovněž žalovaným pokračovat v nájmu, kteří svým jednáním (uzavřením dodatkům, pokračováním v nájmu) prodloužení nájmu způsobili a tvořili obsah dohody a pokud chtěli jiné podmínky, měli k tomu možnost při každém podpisu dodatku. Žalovaní však nikdy nové podmínky sjednat nechtěli. Navíc opakované uzavírání nájemních smluv na dobu určitou odpovídá praxi a není v rozporu se zákonem a námitka žalovaných je čistě teoretická a žádná ze skutečností ve vztahu k zákonným výpovědním důvodům nenastala.12. Navrhli, aby soud žalobě vyhověl a přiznal žalobcům náhradu nákladů řízení ve výši 28 852,70 Kč.13. Žalovaní se k žalobě vyjádřili tak, že na období roku 2023 nebyl podepsán dodatek, a proto doba nájmu nebyla řádně sjednána. Dále uvedli, že dne 30.7.2023 podali výpověď z nájmu z důvodu změny poměrů, přičemž výpovědní lhůta činila dle smlouvy 3 měsíce, pronajímatelé výpověď, která jim byla dne 30.7.2023 doručena e-mailem, neodmítli, resp. z další komunikace vyplývá, že výpověď akceptovali a vedla se diskuze ohledně možnosti byt předat dalších nájemcům od 1.9.2023. Byla tedy podána platně výpověď a uveden řádný důvod výpovědi a žalovaní byli s ohledem na následnou komunikaci v dobré víře ohledně ukončení nájmu, a to nejpozději ke dni 31.10.2023 (uplynutím výpovědní lhůty), dokonce není vyloučeno, že byl naplněn důvod i skončení nájmu dle ust. § 2227 o.z., dle něhož lze nájem vypovědět bez výpovědní doby, a to se zřetelem k neprovedením oprav v bytě pronajímatelem.14. Doplnili, že doručování na e-mail bylo mezi žalovanými a žalobci běžnou praxí, podepisovali tak dodatky. K praxi vzájemné komunikace prostřednictvím e-mailu žalovaní doplnili, že prostřednictvím e-mailu byly zasílány dodatky, návrhy na změny smlouvy, jednostranné zvýšení záloh apod. Jelikož změna výše záloh určená pronajímatelem vůči nájemci probíhala prostřednictvím prosté e-mailové komunikace, je na místě učinit závěr, že výpověď mohla být doručena tímto způsobem, neboť to byla běžná komunikace mezi účastníky vztahu a právní jednání a jeho následky je nutné s odkazem na ust. § 545 o.z. vykládat i se zřetelem k praxi stran. Pokud docházelo ke změnám obsahu smlouvy ze strany žalobců zasláním na e-mail a ve smlouvě byla současně ujednána nutnost písemné formy pro takové změny obsahu smlouvy, je dle žalovaných oprávněný závěr o validitě jimi poslané výpovědi rovněž prostým e-mailem. Výpověď byla jednostranným jednáním a není nutná akceptace ze strany žalobců.15. Jelikož se žalovaní mohli přestěhovat dříve, nabídli žalobcům dohodu o ukončení nájmu a jiné nájemce. Žalobci to však nepřijali. Od 1.9.2023 žalovaní v bytě nebydleli, přesto uhradili v srpnu nájemné za měsíc září 2023 a zálohy za služby spojené s užíváním bytu. Jelikož žalovaní byt neužívali, žalobci odmítli byt převzít, nemohou požadovat úhradu nájmu. Bylo by to bezdůvodné obohacení ž