11 C 56/2022-285 — Obvodní soud pro Prahu 6

1. Žalobkyně se podanou žalobou dne 25. 2. 2022, ve znění její změny učiněné podáním žalobkyně ze dne 28. 2. 2025 a připuštěné usnesením soudu při jednání konaném dne 5. 3. 2025, domáhala vydání rozsudku, kterým by soud nahradil projev vůle žalované s uzavřením kupní smlouvy specifikované ve výroku I. tohoto rozsudku (dále jen „Kupní smlouva“), na jejímž základě by žalovaná prodala žalobkyni pozemky v k. ú. , adresa, , nacházejících se v , Anonymizováno, (dále také jen „, anonymizováno, “), a to pozemek parc. č. , Anonymizováno, o výměře 12 m2 - zastavěná plocha a nádvoří (dále také jen „Pozemek 1“), pozemek parc. č. , Anonymizováno, o výměře 1 m2 - zastavěná plocha a nádvoří (dále také jen „Pozemek 2“), pozemek parc. č. , Anonymizováno, o výměře 68 m2 - trvalý travní porost (dále jen „Pozemek 3“) a pozemek parc. č. , Anonymizováno, o výměře 19 m2 - trvalý travní porost (dále také jen „Pozemek 4“), a to všechny pozemky (dále také jen „předmětné pozemky“) za kupní cenu ve výši 1560 Kč/m2, tj. celkem za částku 1373 770 Kč, která byla naposledy stanovena ke dni 31. 3. 2024 znaleckým posudkem , adresa, v , adresa, č. , č. účtu, ze dne 15. 7. 2024, vyhotoveným k zadání žalobkyně (dále také jen „ZP , anonymizováno, “). Dle žalobních tvrzení je , Anonymizováno, vlastníkem předmětných pozemků ve smyslu zákona č. 503/2012 Sb., o Státním pozemkovém úřadu a o změně některých souvisejících zákonů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZSPÚ“), a Státnímu pozemkovému úřadu (dále také jen „SPÚ“) přísluší právo hospodařit s těmito pozemky. Žalobkyně je vlastníkem stavby - zahradní chatky bez č. p./č. e. stojící na Pozemcích 1 a 2, přičemž Pozemek 3 je funkčně spojený s výše uvedenou stavbou a žalobkyně jej obhospodařuje v rámci zahrádkářské zájmové činnosti. Pozemek 4 je součástí , anonymizováno, – přístupové cesty a obslužné plochy a žalobkyně jej spolu s jinými zahrádkáři v osadě užívá v souvislosti s užíváním předmětné chatky a Pozemků 1 a 2. Žalobkyně s odkazem na splnění podmínek pro uplatnění nároku na převod pozemků dle § 10 odst. 3 ZSPÚ dále tvrdila, že žalovaná nechala vypracovat geometrický plán pro rozdělení předmětných pozemků a zadala zpracování znaleckého posudku č. , hodnota, znalci , tituly před jménem, , jméno FO, ke stanovení obvyklé ceny předmětu převodu, který jej vyhotovil dne 4. 8. 2021 (dále také jen „ZP , tituly před jménem, , jméno FO, “), přičemž posléze žalobkyni zaslala návrh kupní smlouvy s výzvou k podpisu kupní smlouvy dne 25. 1. 2022, kdy cena v návrhu smlouvy vycházela ze ZP , tituly před jménem, , jméno FO, ve výši 980 Kč/m2 za Pozemky 1 až 3 a ve výši 245 Kč za Pozemek 4. Ač žalobkyně předem zaplatila 10 % z kupní ceny stanovené dle ZP , tituly před jménem, , jméno FO, a poměrně přispěla na náklady tohoto posudku, žalovaná však na ni předmětné pozemky nepřevedla a namísto toho ji následně dopisem ze dne 13. 1. 2022 informovala o pozastavení převodu předmětných pozemků z důvodu pochybnosti o správnosti určené kupní ceny dle ZP , tituly před jménem, , jméno FO, . S tím žalobkyně nesouhlasila, a proto vyzvala žalovanou k uzavření smlouvy o převodu předmětných pozemků, avšak bezvýsledně.V průběhu řízení, ke dni 25. 2. 2025, žalobkyně zaplatila žalované 10 % z kupní ceny ve výši 13 377 Kč stanovené dle ZP , anonymizováno, , kdy k zadání tohoto znaleckého posudku žalobkyně přistoupila jednak s ohledem na množství znaleckých posudků různě oceňujících pozemky v dané lokalitě , anonymizováno, a jednak s ohledem na nutnost aktualizace jejich obvyklé ceny.Žalobkyně odmítla procesní obranu žalované, detailně argumentovala k jednotlivým znaleckým posudkům, které byly v řízení provedeny k důkazu, jakož i k řízení vedenému zdejším soudem pod sp. zn. , spisová značka, , a dále poukázala na to, že v typově obdobných případech zdejší soud v řízeních sp. zn. , spisová značka, a , spisová značka, vyhověl žalobám na nahrazení projevu vůle s uzavřením kupní smlouvy za cenu 1 560 Kč/ m2, za stejných podmínek, jichž se žalobou domáhá žalobkyně v tomto řízení.2. Žalovaná potvrdila existenci nároku žalobkyně na uzavření smlouvy o převodu předmětných pozemků ve smyslu ZSPÚ s tím, že se nebrání uzavření kupní smlouvy a prodání těchto pozemků žalobkyni. S odkazem na konkretizovanou judikaturu však namítala, že k uzavření smlouvy o převodu pozemků musí být splněny zákonné podmínky. Kupní cena předmětných pozemků musí odpovídat ceně obvyklé dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZOM“), ve spojení s § 10b a § 14 odst. 1 ZSPÚ, jinak by se jednalo o cenu nezákonnou. Obvyklou cenu žalovaná dále definovala ve smyslu § 2 odst. 2 ZOM jako cenu, kterou lze určit pouze porovnáním, kdy pro porovnání pozemku je pak zásadní shodnost či podobnost jejich vlastností (zejména způsob využití, velikost a tvar pozemku, lokalita), s tím, že není-li možné určit obvyklou cenu porovnáním, lze postupovat dle cenového předpisu dle § 2 odst. 3 ZOM, podle něhož se oceňuje majetek a služba tržní hodnotou, nestanoví-li zvláštní právní předpis jinak. V tomto směru proto sporovala správnost výše kupní ceny pozemků dle ZP , tituly před jménem, , jméno FO, s tím, že nebyla stanovena porovnáním ze sjednaných cen, nýbrž odpovídala ceně zjištěné z cenové mapy. Nesouhlasila rovněž se závěrem ZP , anonymizováno, , který stanovil cenu nižší, než je obvyklá cena, což má, dle žalované, vyplývat z jí doložených odborných stanovisek zpracovaných Oddělením tvorby cen a verifikace žalované, podle kterých byly v rámci provedené analýzy trhu dohledány také cenové vzorky s vyšší kupní cenou, než ze kterých vycházel ZP , anonymizováno, , kdy konkrétně jako důkaz byly předloženy k vzorkům 1-7 sestavy tvořící grafické znázornění včetně konkrétní převodní smlouvy. Na podporu toho, že kupní cena předmětných pozemků by měla být vyšší než 1 560 Kč/m2, žalovaná poukázala na rozhodnutí Městského soudu v Praze, který při rozhodování o odvolání proti rozsudku zdejšího soudu ze dne 15. 5. 2023, č. j. 4 C 60/2022-118 (jde o obdobnou žalobu ve stejné , Anonymizováno, ) dospěl k tomu, že cena stanovená znalcem , tituly před jménem, , jméno FO, je nízká. Žalovaná ocitovala část zmíněného rozsudku Městského soudu v Praze, z něhož plyne, že z jiného znaleckého posudku znalecké kanceláře , právnická osoba, . byla ohledně pozemků – zahrad stanovena řádně obvyklá cena ve výši 2 824 Kč/m2. Dále žalovaná upozornila, že i když ocenění pozemků v téže sekci zahrádkové osady, provedené dalšími doloženými znaleckými posudky (znalců , jméno FO, , , jméno FO, , , právnická osoba, ., , anonymizováno, ), se liší, lze mít za to, že kupní cena požadovaná žalobkyní je v nepoměru s cenou obvyklou i znalce , jméno FO, , který předmětné pozemky oceňoval ke dni 20. 12. 2022 na částku 1 950 Kč/m2.3. Při jednání soudu dne 5. 4. 2024 účastníci učinili nespornými skutková žalobní tvrzení uvedená v podané žalobě. Tedy nesporným bylo, že předmětné pozemky ve vlastnictví žalované se nachází v , anonymizováno, (viz rovněž výpis z KN - LV č. , hodnota, ) a že žalobkyně je vlastníkem předmětné zahradní chatky stojící na Pozemcích 1 a 2, jakož i to, že přilehlý Pozemek 3 je funkčně spojený se zahradní chatkou a žalobkyně jej obhospodařuje v rámci zahrádkářské zájmové činnosti, a že Pozemek 4 je součástí , anonymizováno, - přístupové cesty a obslužné plochy a žalobkyně jej spolu s jinými zahrádkáři v osadě užívá v souvislosti s užíváním předmětné zahradní chatky a Pozemků 1 až 3 (viz rovněž výpis z KN - LV č. , hodnota, a plán části zahrádkářské osady zachycující předmětné pozemky).Dále bylo nesporným, že v rámci příprav na převod předmětných pozemků byl v květnu 2018 vypracován geometrický plán, na jehož základě došlo k oddělení předmětných pozemků včetně promítnutí (zápisu) do katastru nemovitostí, a že žalovanou byl zadán a vyhotoven ZP , tituly před jménem, , jméno FO, , jehož předmětem bylo stanovení obvyklé ceny pozemku v místě a časem a zjištění ceny dle vyhlášky č. 488/2020 Sb. (viz rovněž ZP , tituly před jménem, , jméno FO, ).Dále bylo nesporným, že žalovaná sepsala návrh kupní smlouvy a dne 15. 12. 2021 jej doručila žalobkyni spolu s výzvou, aby se dne 25. 1. 2022 žalobkyně dostavila k podpisu kupní smlouvy (viz rovněž písemná výzva žalované ze dne 15. 12. 2021).Dále bylo nesporným, že k uzavření kupní smlouvy o převodu předmětných pozemků mezi účastníky nedošlo, a místo toho žalovaná zaslala žalobkyni dopis ze dne 13. 1. 2022, v němž jí informovala o pozastavení převodu předmětných pozemků z důvodu pochybností o správnosti určení kupní ceny, tedy ceny určené znaleckým posudkem , tituly před jménem, , jméno FO, (viz rovněž písemná Informace žalované o pozastavení převodu pozemků ze dne 13. 1. 2022).Dále bylo nesporným, že v reakci na shora uvedené vyzvala žalobkyni žalovanou dopisem ze dne 31. 1. 2022, doručeným žalované téhož dne, k převodu předmětných pozemků ve znění žalovanou připravované kupní smlouvy (viz rovněž písemná výzva žalobky