27 C 60/2022-132 — Obvodní soud pro Prahu 6

1. Žalobkyně se domáhala nahrazení projevu vůle žalované uzavřít s žalobcem kupní smlouvu ve znění uvedeném ve výroku I. rozsudku shora s odůvodněním, že žalovaná je příslušná hospodařit dle zákona č. 503/2012 Sb. s pozemky parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , zahrada; parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – zastavěná plocha a nádvoří, parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – zahrada a parc. č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, - trvalý travní porost (dále jen „předmětné pozemky“) a s tím, že žalobkyně je vlastníkem stavby, zahradní chatky bez čísla popisného/čísla evidenčního stojící na pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, funkčně spojený s uvedenou stavbou, žalobkyně jej obhospodařuje v rámci zahrádkářské zájmové činnosti a s tím, že zbylé předmětné pozemky jsou součástí zahrádkové osady , Anonymizováno, , jde o přístupové cesty a obslužné plochy, a žalobce je spolu s dalšími zahrádkáři využívá v souvislosti s užíváním uvedené chatky. Žalobkyně uvedla, že splnila zákonné podmínky pro převod pozemků do svého vlastnictví dle ust. § 10b zákona č. 503/2012 Sb., kdy v květnu 2018 byl vypracován geometrický plán pro rozdělení pozemků a zároveň žalovanou byl zadán a vyhotoven znalecký posudek vypracovaný , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne , datum, pod č. , hodnota, –, Anonymizováno, –, Anonymizováno, , jenž stanovil obvyklou cenu předmětných pozemků v čase a místě dle vyhlášky č. 488/2020 Sb. Žalovaná tak sepsala návrh kupní smlouvy, jenž žalobkyni doručila spolu s výzvou, aby se dne , datum, dostavila k podpisu předmětné kupní smlouvy, výzva byla žalobkyni doručena dne , datum, . Následně však žalovaná, aniž by došlo k převodu pozemku, zaslala dne , datum, žalobkyni přípis označený Informace o pozastavení převodu pozemků, s odůvodněním, že žalovaná má pochybnosti o správnosti určení kupní ceny určené znaleckým posudkem. Žalobkyně přesto dne , datum, vyzval žalovanou k převodu předmětných pozemků, avšak marně. V obdobném případě žalovaná v téže zahrádkářské osadě převedla obdobné pozemky na jiné osoby, a to , Anonymizováno, a , jméno FO, dne , datum, , kdy vklad do katastru nemovitostí byl proveden. Žalobkyně též zaplatila 10 % zálohy kupní ceny, avšak žalovaná přes výzvu kupní smlouvu s žalobkyní neuzavřela a předmětné pozemky nepřevedla.2. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby s odůvodněním, že v celé věci je zásadní ust. § 14 odst. 1 zákona č. 503/2012 Sb., kdy takový převod musí být uskutečněn za cenu obvyklou ve smyslu ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a dle ust. § 10b zákona č. 503/2012 Sb., tak takový převod musí být realizován za splnění zákonem stanovených podmínek, tj. i též za cenu, jež je definovaná zákonem. Žalovaná učinila nesporným skutečnost, že zadala znalci , jméno FO, vypracování znaleckého posudku k určení obvyklé ceny, jenž tak cenu obvyklou určil v posudku pod č. , hodnota, -, Anonymizováno, -, Anonymizováno, , avšak následně žalovaná měla pochybnosti o správnosti určení obvyklé ceny a závěry znaleckého posudku byly posouzeny oddělením tvorby cen a verifikace, dle jehož závěru nebylo doporučeno akceptovat závěry znaleckého posudku od , tituly před jménem, , jméno FO, na určení ceny obvyklé s tím, že hrozí riziko možného vzniku nemajetkové újmy státu, neboť by dle uvedeného oddělení měla být cena obvyklá vyšší, než byla určena znaleckým posudkem.3. Na základě provedeného dokazování soud zjistil a má za prokázaný následující skutkový stav:4. Žalobkyně ověřeně podepsala dne , datum, návrh kupní smlouvy zaslaný žalovanou ( návrh kupní smlouvy s doložkou ověření podpisu ).5. Žalobkyně je vlastníkem budovy bez čísla popisného, čísla evidenčního, způsob využití – jiná stavba, jež stojí na pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, , jež je zapsaná na LV č. , hodnota, (informace o stavbě katastrální území , adresa, , LV č. , hodnota, ).6. Žalovaná dne , datum, poslala žalobkyni přípis označený Sdělení k uzavření kupní smlouvy dle zákona č. 503/2012 Sb., v němž sdělovala, že ohledně předmětných pozemků má právo na uzavření kupní smlouvy za situace, kdy nejpozději ke dni podpisu zaplatí část stanovené kupní ceny ve výši , částka, nejpozději pět dní před uzavřením kupní smlouvy a dostaví se k podpisu dne , datum, na pracoviště organizační složky žalované – , právnická osoba, za splnění dalších podmínek (není v prodlení s plněním dluhů či státu, prokáže potvrzením, že není v prodlení s plněním svého dluhu vůči státu za privatizovaný majetek apod.), součástí příloha uvedeného přípisu byla shora uvedená kupní smlouva označená č. , hodnota, (přípis ze dne , datum, spolu s přílohou).7. Žalobkyně žalovanou dne , datum, vyzvala k uzavření kupní smlouvy (výzva ze dne , datum, ).8. Žalovaná je vlastníkem předmětných pozemků, kdy příslušnost hospodařit s majetkem náleží Státnímu pozemkovému úřadu (LV č. , hodnota, , katastrální území , adresa, ).9. Znalec , tituly před jménem, , jméno FO, dne , datum, pro žalovanou jakožto zadavatele vypracoval znalecký posudek č. , hodnota, -, Anonymizováno, -, Anonymizováno, , jehož účelem bylo stanovení obvyklé ceny v čase a místě dle vyhlášky č. 441/2013 Sb., kdy posuzoval a určoval cenu obvyklou pozemku zapsaných na LV č. , hodnota, , katastrální území , adresa, , včetně předmětných pozemků (znalecký posudek č. , hodnota, -, Anonymizováno, -, Anonymizováno, ). Znalec , tituly před jménem, , jméno FO, určil obvyklou cenu pozemku vztahujících se k žalobci (parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ) za celkovou cenu , částka, (tamtéž). Znalec určil cenu obvyklou za m2 v dané lokalitě zastavěného pozemku v částce , částka, a shodnou cenu určil i pro ostatní pozemky (zeleň, trvalý travní porost).10. Ze znaleckého posudku, vypracovaného znaleckou kanceláří , právnická osoba, . pod č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, , jehož zadání znělo na určení obvyklé ceny předmětu ocenění, pozemků parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , vše v předmětné zahrádkářské osadě, vyplývá, že uvedený znalecký ústav určil namísto obvyklé ceny tržní hodnotu pozemků, které jsou přístupovými cestami k jednotlivým zahrádkám, ocenil odhadem na , částka, za m2 (pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ) a pozemky parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ocenil na , částka, za m2. Svůj závěr znalecký ústav odůvodnil tím, že pro jednotlivé pozemky nelze určit obvyklou cenu porovnáním s realizovanými transakcemi, neboť se samostatně obdobné pozemky, případně podíl na pozemcích na trhu neobchodují a lze tak určit tržní hodnotu pouze rozdělením celkové obvyklé ceny na tržní hodnotu jednotlivých pozemků.11. Ze znaleckého posudku, vypracovaného , tituly před jménem, , jméno FO, pod č. , hodnota, -, č. účtu, , jež ohodnocoval, resp. stanovoval obvyklou cenu pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, (tamtéž), kdy oba pozemky jsou využívány jako místní nezpevněná komunikace pro chůzi/příjezd k zahrádkám v uzavřeném komplexu jižní části Zahrádkářské osady , Anonymizováno, a východní části, vyplývá, že znalkyně určila cenu obvyklou za m2 daných pozemků v částce , částka, za m2 ke dni , datum, .12. Ze znaleckého posudku, vypracovaného , tituly před jménem, , jméno FO, pod č. , hodnota, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, , vyplývá, že tento znalec obvyklou tržní cenu pozemků parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, určil na částku , částka, za m2, a to ke dni , datum, .13. Ze znaleckého posudku vypracovaného , tituly před jménem, , jméno FO, vyplývá, že tento znalec určil jako cenu obvyklou pozemků (bez bližšího rozlišení) v zahrádkářské osadě , Anonymizováno, na částku , částka, /m2 ke dni , datum, (znalecký posudek č. , č. účtu, ).14. Znalec , tituly před jménem, , jméno FO, při svém výslechu dne , datum, uvedl, že při zpracování svého posudku vybíral pro porovnání pozemky se zátěží staveb a součástí, jež náleží rozdílným vlastníkům a vycházel z nezastavitelných pozemků v zahrádkářských koloniích, a to , Anonymizováno, a , Anonymizováno, od centra Prahy s tím, že porovnával katastrální mapu s vyznačenými realizovanými prodeji a mapy územního plánu města Prahy a k závěru obvyklé ceny se přiklonil za přihlédnutí k cenové mapě. Znalec uvedl, že použití koeficientu , Anonymizováno, v daném případě nemá význam a mysl. K určení obvyklé ceny užil tzv. reziduální metodu, kdy cena stavby činí cca 40 % ceny pozemku. Uvedl, že nezohledňoval sezónní charakter využití pozemků, či jeho dostupnos